1.变化之快，始料未及！

 

20世纪80年代，“时间就是金钱，效率就是生命”，这是香港的口号，香港也是世界上交通信号灯转得最快的城市。现在，这个口号传承到了深圳，深圳也将“快”演绎到极致，从30年前国贸3天一层楼的快，到现在华强北组装手机、富士康的生产线，还是那样快。外省人来深圳，无一例外地发现，深圳人“三快”：做事快、说话快、走路快。半年前，粤港澳大湾区规划横空出世，深圳、广州、香港、澳门，一起成为湾区发展的核心引擎。谁是核心，大家一清二楚。但仅仅半年之后，本以为一切安好的局面，做出了“深圳速度”般的调整。

 

8月18日，这个风调雨顺、日月吉祥的日子，国务院下发了《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》（下称意见）。我看了很多国家层面的、关于某个城市的规划文件，但从支持一个城市发展、提高城市定位的角度看，这个意见情深之切、用心之苦、期盼之浓，前所未有。毫不夸张，深圳迎来了自1980年建立特区之后，第二次加速腾飞的机会。为什么这么讲？我们来看看，从大湾区规划到本次意见，国家眼中的深圳发生了什么。

 

2.从未有过的高度

 

现代化国际化城市，创新创意之都，这是大湾区规划对深圳的定位。本次意见中，深圳定位是“全球性标杆”，这个词、这个期许、这个高度从未有过，即便是京沪也难以比肩这一称谓！而且，让深圳高光无限的创新创意，再次升级，第四个国家科学中心落地深圳；被科创板风头盖过的创业板，将成为中国的“纳斯达克”，也要试行注册制，而在人民币国际化方面，与香港并驾齐驱。从这几个定位讲，它已超越国内所有城市。而且，意见中还明确，深圳是大湾区建设中的核心引擎功能。也就是说，深圳与香港是湾区内齐头并进的“双引擎”。

 

有人以为，深圳的定位要高于香港，其实并非这样，特首已出来表态了。香港，它代表着国际窗口，一带一路的“桥头堡”。它的市场化、国际化，这是深圳无法匹敌的。香港金融、国际航运、商贸、高端知识服务以及生物医疗等非重工科研，这五大产业都是亚洲顶级；深圳，作为社会主义先行示范区，社会主义现代化强国城市范例，彰显着中国特色社会主义的制度优势。合作，讲究的是平等和优势互补，“双引擎”的定位，就在于平等地发挥两种制度、两种模式的优势，这才能将大湾区11个城市带动起来，“一国两制”才能丰富。

 

3.再无明显“短板”

 

社会主义先行示范区、城市范例，到底长什么样？就是“五位一体”，打造成“模范生”，即高质量发展、法制城市、文明城市、民生幸福、可持续发展。这并不是口号式的空喊，而是在既有优势的基础上，补足发展短板，让深圳成为一个没有明显“短板”的城市。单就经济而言，深圳从南海小渔村到世界第二大经济体的第三大都会，它的“奇迹效应”，全世界看得见。

 

但是，深圳的短板，经常被二线城市拿来诟病甚至嘲笑。即便是我这个本地人，也有诸多不满意，周围朋友的牢骚一箩筐。老生常谈的，就是偌大的一座城市，容不下学生的课桌。不久前，“全国最低的公办普高升学率（45%）”、“100亩的产业用地慷慨批出，50亩的高中用地支支吾吾”，这两则报道很受关注；医疗问题更严重，深圳只有16家三甲医院，隔壁的广州有62家，而且这16家也排不进全省的TOP10。看病去广州，这是深圳人一路向西的意念之一。都说深圳年轻人生命不息，摇号不止，不仅买房买车要摇号，看病也要。

 

大家可能会想到，城市升了几级，深圳“人才高地”之身段无人能及，还怕人才不来吗？别太天真了，“之为人才，首先是人”，每个到深圳创业的人，除了看重这是一片“淘金”的热土，子女和家庭要能接受良好的教育、医疗。大家都知道，北京、上海、广州都有“户籍附加值”，也就是，户籍绑定的大量的、其他城市望尘莫及的教育、医疗等社会福利，许多优秀人才宁可承受较高的房价痛苦指数，也要获取京沪两地的户籍。而深圳户籍，无这样的附加值。

 

如果，教育、医疗等公共服务“短板”补不上，“来了就是深圳人”，意见中提出的港澳居民享有“市民待遇”，打造人才高地等等，这些都会成为空中烟花。哪里缺、就补哪里。此次意见中，用大量的篇幅强调了深圳下阶段将在教育、医疗上的种种举措，比如中小学教育规模要扩大、一流大学、一流学科要扩建。

 

4.加速破解高房价困局

 

谈公共服务，不能撇开高房价。3月份，一篇深圳前副市长张思平剖析深圳楼市的文章，流传甚广。文章指出，深圳已是全球“最难买得起楼”的城市，高房价造成绝大多数工薪阶层买不起房，高租金拉高消费价格，降低中低收入的民生水平，降低深圳人才吸引力，恶化经商环境，制造业、物流业濒临空心化……。这些话，句句在理，句句扎心。平安银行风控部的老总说，别看深圳高光无限，人人唱红，开业的多，你知道制造业小老板暗自伤神离开了多少吗？全国最高的房价收入比（2019年上半年为36.1），最龟缩的居住条件（城中村占住房供应的51%），精英化倾向（一般制造业逃离后，社会结构呈现两级分化，即金融+IT的“金领”享受高房价带来的溢价，而一般生活服务业的“蓝领”，却无法安居扎根。

 

过往，任何城市规划的蓝图，在房产中介朋友圈里，都会被置顶，并成为房价大涨的头条推送。事后诸葛亮，难道他们说的没道理吗？此次意见发布后，很多微信朋友问，大湾区规划3月份出炉后，深圳楼市火了好一阵子！现在，深圳又突然收获这么多利好，可谓千宠万爱于一身，城市身段上了两个台阶，所谓的“房价之高”，是不是跳上更高是山头后回望呢？

 

貌似非常有道理，但风物长宜放眼量，笔者认为，深圳河对岸的那位，是知名的国际金融中心，但高房价导致的“空心化”、社会问题，乃是当前困局的根源，也是发展的最大掣肘。殷鉴不远，中国特色社会主义先行示范区、城市范例，示范的绝非是高房价，反而要在“破解高房价困局”上，给全国指出一条路。高房价不破，来深圳创业和闯荡的人才，有钱就会买房子，龟缩起来。

 

回想2015年，股市成为风口上放飞的那头猪，深圳的科创板变成“神创板”，科技园区的创业公司，一上市敲钟，放下锤子就去后海买房，直接把这个区域的房价推至了“10+”，至今还飘在天上没有下来。曾经的深圳科创四小龙中的大族激光、迈瑞医疗，地产项目干得风生水起。试想，如果买房、炒地，躺着能赚轻松钱、快钱，谁还愿意吭哧吭哧在实验室里加班熬夜敲键盘、编代码、搞算法，和小白鼠玩游戏呢？

 

5.空间突破的长效机制

 

所以，本次意见里面再次明确要求深圳：建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制，加快完善保障性住房与人才住房制度。关于楼市，意见里只有这37个字的表述，但信息量及其丰富。人才住房是各地“抢人”时惯用的工具。来的人，到底看重的是创业环境，还是房子呢？国家层面，对人才住房并未有表态支持或反对。住建部的一位领导私下里说，“一个定位（房住不炒）、两个体系（市场+保障）”是国家的大原则，人才住房可作为地方探索，但不能与两个体系混淆。言下之意是，你可以搞人才房，但不能充当保障房，后者的任务，那是刚性的。

 

认可人才住房，这是第一次。建设国家科学中心、大湾区核心引擎，打造创新发展示范区，甚至要吸引港澳才俊来深创业，并享受市民待遇等等。这么多艰巨的任务，首先要仰仗人才，住房制度上要突破（反正，此次意见再次强调了，涉及到相关法律，该调整的调整）。由此判断，去年8月份深圳高调披露的“二次房改方案”，看来是得到首肯的，未来将进入加快“落地”的阶段。深圳未来的住房供应，将从过去20年的“六四分”到“四六分”，即保障房及人才房供应，占比将从过去的40%增至60%。保障及人才房主导，国内没哪个城市能做到。

 

根据“二次房改方案”，从2018到2035年，深圳每年新增10万套住房，其中7万套是人才及保障房。不过，根据过去“十一五”、“十二五”住房规划的经验总结（笔者参与过这两个规划的制定），“没地”是最大的制约。如果供不出地来，深圳会像香港一样，走向“高房价无解”的境地。所以，就不奇怪了，为何近期深圳土地“放量”。不过，6月24日5宗地就称为“史诗级”的供地，隔壁的城市都笑了。

 

可见，深圳真没地了。怎么办？首先是挤水分，业内称深圳的土地像吸水的海绵，挤一挤就有了。前两天，我再次造访了将闲置做到极致的南山区红树湾那宗地，10年前挂的牌子——“城市巨作，细细研磨中”，到现在还未研磨出来，里面杂草丛生，外面房价已是“10万+”。近期，深圳发布闲置土地处置专项行动方案，企业原因的，闲置满一年一律收回。据悉，已认定闲置的就有564宗。不过，这些合计也只有17平方公里，根本撑不起深圳作为大湾区核心引擎的地位。怎么办？既然地位超然了，深莞惠一体化，就从开会，然后无然后了，变为图纸和项目了。

 

6.“大深圳”呼之欲出

 

毫无疑问，在深圳开发强度（建设用地总量/行政区域面积）已高达54%，居全国第一的情况下，既要新建很多学校、医院，（为了提高城市知名度）还要新建很多体育文化设施，举办国际大型体育赛事和文化交流活动，还要建设国家科学中心等等。因此，局促的空间倒逼，产业链中下游（包括物流、配件、加工等）整体要牵至外围，当然也包括配套的部分住房。

 

因此，当深圳不仅仅是一个大城市，而跃升为一个都会区的核心和引擎，其住房市场的范围、商品房供应的范围，将随着辐射范围、产业链重构，而进一步延展至惠州、东莞和中山等周围小跟班们。参考广佛都市圈、大上海都市圈、环北京都市圈，每年1800万平米的供需量，应该是大深圳这个都市圈合理的供求体量。目前，深莞惠三市加起来的新建商品房市场体量，差不多就是1800万平米的规模，其中深圳只有可怜的350万，外围将再次活跃起来。

 

7.楼市回归实体经济

 

过去，深圳最大的核心竞争力就是包容，而包容的载体就是城中村。“来了就是深圳人”，这句温馨的口号掀起了一波又一波的“孔雀东南飞”，二线关的通行证和铁丝网也挡不住。过去几年，深圳每年流入人口（40多万）全国第一，超过50%的是学历人才，而不是80年代的外来妹。未来，包容进一步升级，“补短板”以后，对包括内地和港澳人才吸引力的抬升。同时，越先进的产业，配套的服务就越多，比如家政、保安、配送等，这也将吸引大量生产生活服务业人员流入大深圳这个区域。对于深圳这个当前人口2000万、存量商品房200万套（京沪的1/4，广州的1/3）的城市来说，压力可想而知。不过，能力越大，责任越大。

 

对此，深圳准备好了。首先，解决深圳1600万非户籍人口、总量高达531万套的城中村小产权房，政府决定“不拆了”。未来，它将是深圳最大的历史遗产，也将是充满活力与文化，并成为外来人口融入深圳的宝贵的低成本空间，类似马化腾（当年在城中村创业）等千万创业人才一样，回忆俱往矣，但美好而峥嵘的岁月。不久前，万科退出“万村计划”，根源就在于，它抬高了租金，外来人口“伤不起”，多数人不同意；其次，新建住房，70%是保障房及人才房，最低售价和租金为商品房价的50%和30%，这是内地哪个城市都割不起肉的奢侈。新建商品住房，尽管还有40%的体量，但限地价、竞配建（保障房、人才住房）常态化，地价对房价的拉动，将成为历史。6月份，深圳5宗地配建了30%的人才住房，楼市开始回归实体经济了。未来，你超高价买新房，或许在给深圳的科技创新做贡献。

 

8.最后说说楼市的机会

 

人口红利、投资驱动、资金加持等，这些促成我国房价上涨的动力全面弱化，房价告别“单边上涨”。未来，投资楼市就是投资城市。我们看看全球湾区核心城市，东日本不动产流通机构近期发布报告称，今年7月份首都圈二手公寓成交单价为53.51万日元（约3.5万人民币），同比增加2.6%，连续6个月上涨，而日本其他区域房价则喋喋不休，有的县市则免费送房、送装修金；据美国地产网站Zillow统计，旧金山湾区湾房屋总价中位数已经自2012年4月以来实现连续83个月同比上涨，去年5月和6月创下历史新高，达到87.5万美元。

 

要看深圳未来的楼市走向，可以参考这些城市。不过，这些城市的房价，尽管部分区域，比如东京银座、六本木，纽约中央公园、长岛等，富人云集、房价非常高、涨幅也很高，但拉长时间轴来看整体，他们不像深圳一样，在短短10年内就翻了10倍。这些城市走的是“人口、产业、规划、地产”协同发展的路径，房价涨幅相对缓和，长期走势略高于通胀率。

 

参考来看深圳，有所不同。当人才、人口大规模涌向大深圳，“二次人口红利”为深圳尽享，当教育医疗的短板补上，当城市越来越知名了，当深圳的中产阶层将壮大，挥别了“金领”与“蓝领”两级分化的社会畸形结构，塔基厚实了，塔身粗壮了，住房需求跃上了数个台阶。同时，产业升级助推空间的单位产值上升，每块地更值钱了。未来，深圳房价上涨的压力更大了，除了住房制度革新、调控政策强化，房产税或许将首先在这一区域落地。因为，不管是压缩房产获利空间，还是打造公共服务导向型的政府，给地方开辟财源，房产税或将率在深圳落地。

 

未来，深圳房价上涨，反映人口和收入的因素，通胀和资金面因素，但由于住房制度全面回归保障、向人才倾斜。加上，房产税、所得税、遗产税等压制，深圳的整体房价更反映实体经济的红利，中心区将类似于东京的六本木、银座，纽约的长岛、中央公园，伦敦的海德公园等。整体看，大深圳的这种投资红利，将慢慢与股票、债券、资产证券化等类同，回归一般资产序列，而中心区物业稀缺化，将诞生财富与区位价值、文化价值兼具的豪宅。当下，投资深圳正当基时，但不动产也好、股标也好、实体也好，要抱着与城市一起成长（而不是急功近利），分享长期红利（而不是投机心态的短期攫取）。当然，对于楼市而言，不排除获得房产税后的超平均收益，类似于股市大白马，但案例甚少，考验智力，努力去淘宝吧！

 

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记