20个城市的二手房价下跌房价信仰还能“hold住”吗？-李宇嘉的财新博客-财新网

1. 二手房价格下跌

“稳中有降”，这是统计局解读6月70城房价时的措辞。6月份，70个大中城市二手房价格环比下跌数量达到20个，创2019年新高。3-5月平均只有11个城市的二手房价格下跌。二手房市场更代表趋势，为什么？新房继续受操作，2017-2018年高价地入市，新房价格偏高。

根据贝壳的数据，25个重点城市，有一半城市（12个）6月的二手住房成交价格下跌，6月份议价空间多数在3%-4%。也就是说，买家若诚信买的话，卖家愿意将挂牌价下调3%-4%。杭州的议价空间最大，高达7.26%；一路狂奔的西安，终于开始下降了，议价空间从1.73%提升至3.76%。

2. 市场发生了什么？

6月份，25个重点城市的二手房挂牌，业主上调价格的占比，比5月份都下降了。也就是说，卖家挂牌后，不敢上调价格，大多数业主选择下调价格。所以，买房的朋友注意了，现在还是你说了算的“买家市场”。既然是买家市场，大家可以慢慢挑、细细选，淘那些最割肉的卖家。

为何二手房价格下跌？挂牌量增加、交易税费高、供求不匹配是三大原因。前几年楼市火爆，投资客主导，房子陆续进入租赁市场；换房需求增加，“卖一买一”；二手房价格高位徘徊，500万房子税费得40万左右；刚需和紧凑型、总价可控的换房（小三房）主导，但高价盘供给多。

下图是上海上半年二手房成交的面积段，80平米以下的成交占了60%。现在，在京沪深，80平米做两房没问题，深圳80平米做三房的很多。2019年上半年，深圳二手住宅成交均价为58992元/平方米，总价中位数为355万元，平均面积为60平米；刚需置业成交均价为55734元/平方米，总价中位数为336万元，平均面积还不足60平米，这就是沪深的现状。

3. 新房限价的蝴蝶效应

二手房价格下跌，还有一个重要原因，就是新房市场带动，这个笔者之前讲过。新房限价，一方面将需求引到新房市场，另一方面新房具有“标价效应”。比如，某盘标价下跌10%，标价效应会导致周围楼盘全部向其看齐。标价效应会演化为传染效应，周边其他楼盘也跟着下调。

2018年，重点城市新房限价，导致一二手房“价格倒挂”。赤裸裸的限价，造成了排队抢房、摇号等负面问题，甚至短期内还助长楼市火爆。但只要坚持下去，二手房价格就会下跌。反过来，二手房价格跌了，新房也不会涨价。循环往复，整个片区就进入了房价下跌的“通道”。

4. 调控掐住了命穴

今年上半年，价格管制有所放松。大家要注意，并不是政府要取消限价了，而是尊重历史、尊重现实。前几年出了那么多高价地，这个时候限价的话，确实不公平。但是，今年房价的涨幅目标是很明确的，比如此前披露出来的武汉、苏州、丹东等，年度房价涨幅不超过5%（下图）。

上半年的“小阳春”戛然而止。原因就是，5月份以后，调控掐住了2个命穴——土地和融资。地价不会被炒高，按揭利率6月份再次反弹，房企融资全面关闸，楼市回升就是短命的。今年上半年，全国新房销售面积同比下降1.8%，降幅比前5月继续扩大，下行通道已经开启。

二手房也一样。6月份，一线城市二手房成交套数环比下降8%，典型二线城市二手房成交套数环比下降13%。我们再看深圳，1-6月份深圳二手房成交套数下降6%，6月当月同比下降5%，环比下降21%。业主成交周期高达120天，即卖家挂牌后，平均4个月才能卖掉。

5. 新房的日子也不好过

新房的日子也不好过。现在，开发商买房，高分销佣金、全民经纪人是必选项，甚至借助自媒体销售，这是史无前例的。这说明，房子很难卖掉。统计局70城数据，新房价格下跌的只有5个，这个数据是网签数，有滞后。事实上，中指院、诸葛找房等显示，新房价格开始下跌了。

6月份，居民中长期贷款占新增贷款的比重为28%，而4-5月份都超过了40%。这个指标若能保持在30%左右（不超过35%）的话，居民买房的积极性就受挫了。其次，房企融资的各个渠道都在收紧。从历史数据看，开发商资金链预期紧张的话，新房降价就接踵而至。

6. “房价信仰”正在渐渐崩塌

政策导向很明显，抑制资金流入地产，防止开发商搞资本运作，防范系统性风险。懂大势的地产商们，纷纷强调产品打造、回归中式，做好房子、做好配套，告别了一味地冲规模。对个人而言，随着国家告别地产驱动，严格控制炒房收益的空间，“房价信仰”正在渐渐崩塌。

那些还指望房价暴涨而“加杠杆”的投资客，未来要当心了。近期，发改委等13个部委印发《加快完善市场主体退出制度改革方案》，其中引人注意的是：提出研究建立个人破产制度。一旦房价不涨反跌，最终的结果，很有可能就是破产，被强制拍卖还债，个人过苦日子。

当然，官媒一再强调，房地产不允许大起，同样不允许大落。都市圈、旧城改造等都是对冲手段，双向窄幅波动的“鸟笼行情”是最希望看到的。这样，一方面能保持楼市高位运行，不会冲击金融、地方财政；另一方，窄幅波动让市场断了靠房产致富的念想，“房住不炒”自然形成。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

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