1.

近日，赢商网发布《2018年深圳购物中心经营大数据》，统计万象城、Coopark、益田假日广场、海岸城、欢乐海岸、KK Mall等11个大Mall，2018年的经营数据。在深圳人眼里，不管是论档次，还是体验，高大上的这11个MLL，可都是奢华的消费场所。不过，尽管每个Mall年度都有10亿-40亿的营业额，但11个Mall的平均“客单价”计算了一下，大概是88元！

我没看错吧！

平时逛街，总感觉，这些商场里，一件衣服动不动就几百上千，随便吃点什么就几十上百。总之，东西都太贵。不料，这一年下来，大家平均客单价竟不到100。比如，万象天地，应该在这些购物中心中名列前茅了，甚至能排上第一第二的，但是客单价却只有72，真是让人大跌眼镜啊！

2.

房子也让你惊呆！

前几天，我参加一个基金公司的活动，公司高管告诉我，他们这种收入水平的，也买不起房子了，因为深圳的房子，动辄就要800万以上。我说，绝不是这样的，是因为入你法眼的房子，都是这个价位的。拿占成交量68%的二手房为例，近几年深圳房子成交中位价在350万左右。

从下图看，深圳350万左右的房子占比51%，低于500万的房子占比72%。今年1-2月，成交价低于500万的房子占比73%，低于350万的占比近一半。甚至，还有21%的房子成交价低于250万。有朋友纳闷了，这年头，深圳还有低于250万的房子吗？有，“老破小远”，刚需上车全指望它们了。

我们再看“魔都”人民，是不是也这么憋屈。前几天，我看了卢俊的一篇文章，讲到上海当前挂牌二手房源，中位价为340万，月供大概为1.1万元。你看，上海和深圳是一样一样的。住房基尼系数太大了，“二八现象”（甚至“一九现象”）很明显，多数百姓还处在低端消费上。

3.

不奇怪，上海人民按揭月供中位数为1.1万元，按照月供收入比合理负担比例（不超过50%），家庭可支配收入要达到2.2万元，意味着税前收入要在3万元以上，估计超过一多半的家庭达不到。这就是为何？车厘子、苹果手机等，一线干不过三四线，因为三四线消费约束小、顾虑小。

在京沪深，即便收入水平高，但消费很难升级，因为消费的制约和顾虑太多。包括房贷、子女教育、车贷及日常费用、给老人寄钱、健身和再教育、生活网购等，这都是实打实的支出。一旦顾虑多了，消费时的心理压力太大。最后，即便腰包鼓了，也不消费，很多人想着怎么投资！

突然之间，消费开始理性起来。前几年迷恋苹果手机、SUV、奢侈品、茅台等，貌似一夜之间消停。2018年，苹果大中华区销售业绩下滑27%，SUV和茅台也卖不动了。现在，很多人一部手机用多年，要换也换个国产的；买车也不再被崇尚了，反而被认为是消耗品了。

一旦中高端市场满足了，再往下蔓延，收入的瓶颈就出现了，市场趋于饱和。这就是为何，近年来星巴克开店，越来越像麦当劳了（开始下沉）。一方面，确实高端市场饱和了，另一方面在开发商的租金补贴下，要干掉luckin。中泰首席经济学家李迅雷统计，国内10亿人还没有坐过飞机，至少5亿人还未用上马桶。市场再拓展，遇到的收入的阻力太大了。

4.

都在说，楼市回暖了。从数据看，确实回暖了。但尽管政策吹暖风、房贷利率回归基准利率，税费也开始调整，但回暖趋势太弱。因为，近两年所谓楼市回调，事实上是成交量回调，房价“高位盘整”，或者说没有下跌，这是对需求最大的阻碍，因为买不起。税费和利率省那几百元，杯水车薪！

以深圳为例，2月二手房成交量创历史新低，不足2000套。3月，尽管成交增长，但也是去年和春节前累积的一部分需求。近期，深圳楼市有个现象，就是中介都跑去卖新房了，提成高达2-3个点，也就是所谓的“二三级联动”。一套500万的房子，成交可拿到10-15万提成。

如果不是市场差，开发商会给到这么高的佣金比例吗？而且，去年底以来的回暖，新房市场靠的是开发商“让利”割肉，二手房市场靠的是5%-10%的溢价空间。若楼市真的回暖，成交量还会在“地量”吗？进一步讲，如果成交量连续“地量”运行，绝对支撑不了回暖的。

5.

所以，所谓的“回暖”，可能是人海战术托起楼市“小阳春”，也可能是套牢盘或中介烘托出来的。因为，2017-2018年购房的投资客，由于近两年房价未涨，现在基本被套牢了，急需脱手，因为不涨就是亏。2018年，深圳法拍房数量，较2017年上升50%。若楼市不明显回升，今年还会死掉一批。

微观楼市，市场信息的话语权，掌握在中介、自媒体、开发商手上。但是，无论怎么样，最后还得靠收入说话。刚需还会选择“老破小远”，这是个隔离的市场。改善型需求还未大规模入市，它起来以后，房屋流转率会加快，市场会好一些，但“一卖一买”的换房，杠杆还得增加、月供还得增加，最后还是回到收入的支撑上。

或许，大家节衣缩食地攒首付、供楼。但即便吃不好、穿不好，也要买房，这种激情下的楼市，如果又一次硬生生地被推上一个新台阶，这是多么可怕的一个事情啊！贝壳统计，80后中接近60%的人还在为首套房奔波，改善型购房占比仅为28%。试想，80后多大了？最年轻的也30岁了，最大的快40岁了。