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1.

过去10年,楼市真正走过“过山车”行情的区域只有一个,就是环京。作为领导人关切的国家战略,京津冀协调发展,居然异化为“泡沫狂潮”,不能容忍。于是,环京在2017年被“冷冻”,房价普遍腰斩、交易量跌7成。但2年后,这个市场开始复苏,抄底机会来了吗?

 

近日,高碑店打响“环京”楼市解冻的“第一枪”。四类人群,不需要缴社保,即可购买一套房。仔细看,4类人群基本涵盖所有潜在购房人群,松绑力度确实大!

 

2.

高碑店在哪?从环京区位价值或楼市价值来说,它属于“第三阵营”。“第一阵营”是千年大计的雄安新区(下图红色区域),“第二阵营”是北京副中心(通州)边上、夹在2大直辖市京津之间的“北三县”(下图绿色区域),“第三阵营”是环京其他地区(黄色区域),即北京、雄安、天津之间的广大区域,即隶属河北保定的高碑店、涿州、固安、永清和霸州等。


 尽管是“第三阵营”,但高碑店距天安门仅70公里,比天安门到北京管辖的延庆还要近。而且,高碑店在雄安和北京之间,距雄安新区起步区6公里。2009年京广高铁高碑店站开通,30分钟到北京西站,无缝对接北京7号线和9号线地铁。

 

高碑店产业基础也不错。如长城华北、中客华北、新凯等汽车制造业;比如世界最大节能门窗生产基地;有着“北白沟,南义乌”之称的中国箱包之都白沟等。特别是,北京疏解资源,著名的新发地迁往高碑店,高碑店成为覆盖京津冀1.1亿人口的华北最大农副产品批发基地。

3.

由此,高碑店堪比“北三县”的限购(非户籍需3年社保),一点儿也不冤!

河北,傍了北京这个“富亲戚”,却没沾上多少光。长期被北京“虹吸”,发展钢铁和水泥,遇上环保风暴;发展地产,吸收北京外溢购房,遇上史无前例的楼市调控和“去杠杆”,这都是国家确定的攻坚战。对此,心知肚明、深表同情。

 

京津冀一体化,就是为了破解河北被“净虹吸”后的发展问题。但喊了很多年,效果不见好。殊不知,行政力量造成的就业和公共服务巨大“鸿沟”,导致北京对外围“净虹吸”,靠市场力量难以疏解。解铃还须系铃人,于是,北京西南100公里外的雄安新区横空出世!

 

首都的归北京,北京的归通州,非首都也非北京的,归雄安!

根据国家批复的《雄安新区总体规划(2018-2035年)》,北京高校、科研院所、医疗机构、企业总部、金融机构、事业单位等非首都功能,将统统迁到雄安。用心良苦,公共服务、科研迁到北京100公里之外,与北京、天津形成“黄金三角”,这是红利辐射的最佳路径,大家雨露均沾。

 

4.

过去,用地、产业、交通、人口、公共设施和服务等没有统一规划,京津冀一体化也好、北京副中心也好,红利转为“炒房”了。这些基础工作到位前,环京楼市“冷冻”是合理的。现在,中央统筹下,基础工作到位了,如通州与“北三县”开始统一规划了。包括高碑店在内的环北京,也一样,都在抢着做好规划对接,承接北京产业和人口转移。

 

雄安新区,未来将是科研、医疗、金融、企业总部密集的地方。上海、深圳很多科技企业已开始布局雄安。由此推断,雄安外围,制造业、加工和配件、生产生活服务(比如像高碑店的“新发地”)等相关产业,也会完善起来,再加上承接北京疏解出来的,高碑店等机会不可谓不大!

 

5.

环京限购,一定会放开,迟早的事。这不是地方财政受了受不了的事,而是上升为国家战略的京津冀协同发展,以及实现这个战略的“牛鼻子”——疏解北京非首都资源,必然要与地产协同起来。也就是,人口、产业、地产、交通协同发展。

 

高碑店松绑限购,出自文件《关于支持民营经济发展的实施意见》。官方解释,“出台这一条规定,主要考虑到,民营企业发展过程中,相当一部分工作人员有着居住的刚性需求。”正在召开的“两会”,明确楼市调控连续稳定,京津冀重在疏解北京非首都功能。可见,高碑店敢于迈出第一步,显然得到了认可。

 

因此,但凡能将产业、人口、地产协调起来的,都能松绑调控。未来,环京也好,其他城市也好,调控松绑的原则就是,人口、产业能填补松绑后的空挡,杜绝楼市炒作。做不到这一点的,还像原来一样,依赖地产的,秋后算账吧!

 

6.

注意的是,环京地区长期被“虹吸”,产业配套、基础设施、公共服务能力等,整体较落后,甚至还有贫困县。相比较,上海、杭州、广州、深圳等外围,整体产业基础和配套能力,要好很多。北京“不要的”东西是很多,但环京“想要的”区域更多,不是谁想得到,就能得到?

 

这靠实力,更靠地方主动作为。制定诱人的规划、松绑限购,高碑店能做,与其同属保定的涿州、永清、霸州、固安也能做(华夏幸福打造的固安,就做的很好),持续火热的“北三县”还能做。奥运要来了,北京西北方向的张家口也能做。红利是有,但投射到谁,因城施策下,有很大的不确定,不是说高碑店松绑了,楼市就能抄底了。

 

因城施策,地方权力大了,但权责对等、激励相容。吸引不到人和产业,或吸引了但并未沉淀下来,炒房就是“无言的结局”,大概率这个地方的官员要被问责了。怎么起来怎么落下,我等韭菜只能背锅了。因此,大家要深入分析相关规划“落地”的进度,环京各个城市“家底”。

 

未来,要获得收益,就得像专家一样,政策面和基本面、宏观和微观,定性和定量等,这些案头工作一样不能少。随便听别人就跟风“抄底”,差不多就是传说中的韭菜了。作为“第一阵营”的雄安、“第二阵营”的北三县,先尝了北京红利的“头啖汤”,未来还有宏伟的计划。目前,环京的房价和存量房已在高位,很多开发商等着限购松绑来解套,海量供应正在路上。作为“第三阵营”的高碑店等小朋友们,能接收多少红利?楼市有多大利好?这是最该考虑的。

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李宇嘉

李宇嘉

325篇文章 1次访问 1年前更新

深圳市房地产研究中心高级研究员

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