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1.

近期,貌似对楼市乐观起来了,“触底反弹”、“周期反转”的论调很多。从历史规律看,如果货币宽松了,按揭利率降低了,政府开始托底了(各地普现“降价未遂”),经济开始下滑了,楼市都会周期反转。比如20092012-20132016-2018。现在,似乎正朝着我们预期的方向演进。

 

但是,大家观察一个现象,尽管从宽货币到宽信用已无悬念,从“两会”政府工作报告看,“降息”似乎也进入工具箱,而银行也开始“抢房贷”了。但是,20184月份第一次“降准”开始到现在,货币宽松基调持续一年,但楼市似乎并未像过去一样,一触即发!

 

两个口径统计。克而瑞292月供应下滑55%,成交下滑36%;易居40城销售下降13%。板块轮动“领头羊”京沪深,1-2月新房成交增长40%,但更代表市场(占总交易的70%)的二手房下跌,北京、深圳分别下跌14%37%新房销售好,要拜“低价入市”、低交易成本所赐。

 

2.

为何?

一来,楼市体量太大,量价相比10年前上了“两个台阶”,相比20年前上了“10个台阶”。无论城市盘子,还是居民个人,没有大体量资金支持、没有杠杆支持,想在现前几轮火热行情,乃痴人说梦;二来,银行表内加杠杆、表外影子银行等,从去年开始,就被限制住了。

 

所以,近期货币宽松也好,还是地方“托底楼市”(如赣县叫停降价、东莞降低二手房交易税负等)也好,国家心里是有底的,知道一切尽在掌控之中,地方小动作不会“乱大谋”。二来,前几年整顿吏治,现在政通人和,地方不敢阳奉阴违。此外,过去借规划来炒作楼市,现在也少了。

 

比如,雄安新区、海南自贸岛、粤港澳大湾区等。这放在过去,楼市会吵翻天(比如2010年海南国际旅游岛),但现在楼市反应并不大(当然,长期有利好)。2019年,全国GDP增速目标降低,各地“两会”确定的目标也降低了。GDP考核淡化,都在谋转型、抢人才。

 

3.

当然,楼市还很重要、非常重要,是支柱产业。不过,这个话能意会、不言传2019年,中央和地方都要针对民企、中小微“减费降税”,不要低估政府的决心。因为,这关系到就业(民企贡献90%的就业)、关系到创新、关系到内需。再说得严重点儿,关系到中美贸易战是否还有的一打。

 

经济下行了,叠加“减费降税”,政府收入少了。但同时,基建、公共服务投资(比如脱贫、养老等)等财政支出增加,而赤字率还没有突破3%如果楼市下行的话,财政的钱从哪来?答案是,钱还是要从楼市来。只不过,不像过去一样,靠推高房价,卖高价地和征税。

 

4.

楼市要回归实体经济了!

首先是增加供应量。这绝非某个城市2019年供地增加百分之多少,而是都市圈、公共服务一体化、地铁互联互通。这样,楼市范围扩大了,广州房价相对低,因为广佛、广清一体化,楼市貌似没边界现在,凡是大城市,都要搞都市圈、一体化,都要把轨道交通连到外围

 

过去也这样谈,但没上面协调,下面各打各的算盘,都市圈有名无实。前面说了,现在中央地方政通人和,地方要放弃“一亩三分地”的“小九九”。规划的19个都市圈,都上升到国家战略了。试想,香港都要和我们互联互通,何况是珠三角、长三角等。互联互通了,楼市供应突破瓶颈了。

 

楼市有机会,但更多是量的机会。因为,限地价、限房价“常态化”了,这挤压楼市利润,开发商不能囤地,还要快点卖房。所以,最赚钱的行业“活不下去”。过去,跑马圈地流行,只要是个房子,就能卖出去、还能赚钱。但现在,一般开发商只能赚类似制造业的平均利润了。

 

想赚高于平均利润的,那得遵从国家战略。所以,一众开发商改名字,或好好打造产品,赢得竞争;或跟着国家战略走,给国家基建做贡献;或者,做好公共服务配套。所有这些,不就是实体经济吗?另外,热点城市开发空间殆尽,开发商有本事帮政府把低洼空间腾出来,也能赚高于平均的利润

 

只要成交量上来了,就是给实体经济做贡献。未来土地出让金、房地产税收会继续高增长,给地方财政做贡献;开发投资、新开工也会继续高增长,给上下游产能过剩和亟待转型的传统行业做贡献;房地产空间范围扩大,给地铁做贡献;房地产还是服务业,也会继续给就业做贡献

 

一直是房企融资禁区的企业债,破天荒将房地产纳入。去年12月,发改委“增强企业债服务实体经济的能力”的那份文件引起反响。房地产企业赫然在列,但募资不能投资商品房,凡是实体,都能搞,也可以搞基建、搞棚改、搞社区和保障房。房地产有钱,欢迎来实体!

 

5.

发挥这些贡献,就要给开发商融资。所以,去年以来,开发商债券、并购和海外融资都“开闸”了,鼓励融资买地、盖房、卖房。此外,还要鼓励大家买房子,不然房子卖不出去,也支持不了实体经济。那么,谁买房呢?政策会鼓励,如降低利率、税费,有房的改善,没房的或租或买,农业人口继续进城,进了小城的会转向大城市,大城市的,或许想多多益善吧!

 

还有,热点城市都在搞租售并举、配建保障房、共有产权,这会让很多外来人口、低收入者“扎根”下来,农业人口也进入城市,他们将是未来购房大军。总之,以周期性反转的理念看楼市,过时了。大家想想,近期政策、资金、基本面等,都利好股市,为何股市不会重复2015年的大牛呢?

 

因为,退市机制、卖空报告都来了,金融机构不敢乱来,“股投不炒”落地。就连娱乐圈都开始“反炒作”了,对不良明星秋后算账。楼市也一样,大势真变啦!绝不能用“周期反转”等传统论调来看待楼市。当然,一线及热点城市中心区的房子,中期内保值增值的前景还是较好的,但想要炒买炒卖赚大钱,很难了。这个判断,至少是2-3年的,至于未来就不好说了。

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李宇嘉

李宇嘉

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深圳市房地产研究中心高级研究员

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