未来5年，我国各项改革将从全面启动期转入加速推进期。对房地产来说，就是要加快推进从短期调控向长效机制转换。从近期一揽子政策看，如大城市供地全面向租赁倾斜，租售同权、租房可落户，肃清房地产市场秩序，从上到下的租赁新政此起彼伏，北京推出“共有产权住房”等等，基于回归居住属性的顶层设计，一个围绕“租售并举”的楼市供应基础性制度和长效机制雏形正在形成，这也将是1998年房地产市场化、货币化改革以来，我国住房制度的二次变革。

目前，我国城镇住房自有率高达70%以上，远高于发达国家40%左右的水平，但激昂的购房情绪仍不减。早在2011年，城镇常住家庭拥有2套及以上住房的就达11%。近年来，基于资产配置需求，楼市购买主力很大程度上来自投资需求，城镇拥有2套及以上住房的家庭增多，需求旺盛和财富效应导致高房价预期不减。由此，不仅金融风险“敞口”扩大，实体产业“空心化”，而且城镇化快速推进期涌入城市的2.5亿外来人口、新就业大学生无法扎根城市，社会面临巨大风险。

2008年以后，我们曾想通过发力住房保障以解决房地产积弊、老百姓“安居梦”，但现在来看问题与成绩并存。目前，又到改革“窗口期”，在资产泡沫风险呈现加速“触顶”的态势下，未来已没有再浪费改革机遇的任何回旋余地了。因此，以住房回归居住属性为顶层架构和改革目标，以满足城镇外来人口、新就业大学生（即“新市民”）以及户籍无房户的住房需求为切入点，以“租售并举”、先租后买、“先居住后改善”为抓手，重塑我国住房供应体系亟待推进。

未来，基于住房回归居住属性、新市民及户籍无房户为主体的有效需求，新住房供应体系包括以下几类产品：首先是租赁住房，既包括占比需要大幅度提升的政府公租房，又包括供应秩序完善、高中低档搭配的市场商品租赁住房；其次是市场化主导、政府扶持的商品住房，这类住房适应新市民、户籍无房户的支付能力，并以“先租后买”、产权共有等形式，循序渐进满足他们对产权住房的诉求；最后是完全市场化的商品住房。注意的是，前两者要占到70%左右的比例。

目前，已进入城市的2.45亿外来人口，待进入城市的1.5亿“留守人群”（留守妇女、儿童和老人），0.2亿新就业大学生和广大白领普遍租房居住，租赁要成为住房供应的主体。事实上，目前城镇已有20%的常住人群长期租房，热点城市高达40%的常住人口长期租房，各大城市流动人口绝大多数租房居住。再考虑到，大城市多数白领普遍选择“先租后买”的住房模式，而基于小孩教育、父母养老和工作调动，很多业主也选择租房。由此，热点城市实际管理人口中，普遍有超过50%的人租房居住，我国已进入租赁时代，未来住房供应中，租赁住房当然是绝对主体。

不管是大城市近期供地配建租赁住房“常态化”，还是未来5年新增供地明显增加租赁住房建设比例（30%-60%），还是中央到地方频繁发布租赁新政等，首先意在增加租赁供应，其次意在将存量房更好利用起来。此外，还要培育规模化的企业租赁主体，净化市场环境、完善市场秩序。同时，还要以租售同享公共服务，增加租赁有效供应，更好地满足未来近4亿人口的住房需求。而且，未来行业管理的重点，也将从过去偏重于新房开发和销售，转变为存量房盘活和租赁。

租赁市场只是新的住房供应体系中的一环，目的是让4亿人口能“扎根”在城市，否则新型城镇化“有名无实”。因为，无法实现“住有所居”，他们就无法融入城市，消费和投资行为、未来预期、人生规划等都是短期行为。这样，不仅城乡二元隔离无法改观，还会因各种“漂”而产生社会问题；另一个目的是，租赁（特别是公租）能降低居住和“扎根”城市的成本，也降低新型城镇化成本，增加新市民和户籍无房户的积蓄，助力其“先租后买”，渐进成为“有产者”。

“有恒产者有恒心”，凡在城市长期居住的人，无不打算购房并成为“有产者”。目前来看，由于社会保障深度不够、税收调节不足、生产效率差距，即便为社会做出巨大贡献的人群，比如科技人员、医务和教育行业的职员、初级公务员、纳税超过一定年限的常住居民等等，很多也无法以自己的收入买到房。但是，越是大城市，住房的公共属性越突出。若经过多年努力，依然无法跨越高房价而成为“有产者”，分享城市化红利，这是不公平的，要检讨住房制度了。

作为今年楼市调控和长效机制建设“好榜样”的北京，近期在发力租赁的同时，推出共有产权住房新政，这是一个重要信号。该新政最大亮点，就是去除正常交易限制。北京未对共有产权住房出租有任何限制（租金按份额分配），5年后上市交易时，购房者还可随行就市地出售自有产权部分，或购买免费使用的政府产权部分，实现全部产权拥有。因此，购房者的产权部分与商品房无差异。此外，无论共有产权住房，或新增租赁住房，30%的部分要配给非户籍常住人口。

北京新政回归共有产权本源。购房者和政府产权比例，可以是6：4，也可以是5：5。这样，即便是高房价，很多新市民和户籍无房户可以实现拥有产权住房的诉求。事实上，不管购房者承购多大的产权份额，都是根据自己支付能力选择的结果，这就是“先买小房子，再买大房子”。进一步，结合“先租后买”、“租售并举”，这就是新住房制度，也是楼市长效机制。近期，深圳“棚改”新政中，中心区旧住宅区改造除安置外，全面建设租赁住房，这是深圳人口“倒挂”（2000万人口中户籍人口400万）背景下，顺应1600万非户籍人口租房需求，在供给端的革新。

租售并举、共有产权、深圳式棚改等住房供给侧领域的变革，除了分流住房需求、稳定预期和房价，构建理性和多层次的住房消费层次以外，更重要的是，它们给新市民、户籍无房户“扎根”城市一个可观的预期、一个可以实现的梦想。笔者认为，租售并举、共有产权和租赁主体的政策创意很好，但“一分设计、十分落实”，各级政府要有真心实意，首先是在土地供给上要“让利”，不能继续坐地生财，要以让利给市场盈利预期；其次，逐步实现不同群体间公共服务均等化；最后，配套改革要跟上，如革新土地出让“招拍挂”，公共财政建设以及税收金融支持落地。