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解密佛山楼市!今年入手会高位站岗吗?

作者:广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉

本文共2674字,阅读需约10分钟

 

近期,朋友们咨询我,佛山的房子,还值得买吗?今天这篇我们来分析关于佛山楼市的情况。

 

解密佛山楼市!今年入手会高位站岗吗?

 

01.佛山楼市很火,2021开年以来屡创记录

 

这个问题有点大。房子多如牛毛的现在,这个朋友的问题可以这样理解:相比珠三角甚至是长三角,佛山楼市是否更值得买入。我们先看看市场情况,2月份,佛山新房成交5509套,这是历年2月最好成交记录

 

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图:佛山历年二月新房成交情况(单位:套)

 

当然,2月份成交好,有“就地过年”的利好。3月份就是货真价实的市场了。当月新房成交1.2万套,环比2月大涨122%,同比2020年3月涨幅也高达55.89%。这是历史第4好成绩。

 

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图:佛山过去一年新房成交情况

 

楼市的火,也惹来了调控。就在前天,佛山收紧公积金贷款:非住宅不给贷款、个人额度从50万降至30万、停止向两套以上的贷款。

 

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02.政策日趋严谨,佛山楼市能否保持上涨势头

 

当然,佛山楼市回升在情理之中。2020年,疫情后纾困不断、货币宽松,从深圳到东莞,再到广州,最后蔓延至大湾区其他城市,楼市回升路径清楚。作为“万亿GDP”、“新一线城市”、人口超过千万的明星级城市(2020年,佛山实际人口首次破千万),佛山楼市回升是必然的。

 

既然,大湾区城市的房地产都在回升,那我们就必须得把佛山放在大湾区9个城市里看待。比较来看,貌似佛山回升的并不那么突出。作为湾区核心城市,2020年佛山新房成交量只增长了8.5%,远低于深圳、广州、东莞等湾区同类城市。当然,你也可以说,东风刚起,佛山开始发力了。

 

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成交量不一定能说明问题。从价格来看,根据亿瀚智库的统计,2019-2020年佛山的房价只增长了6%,远低于珠海的30%、东莞的27%、深圳的18%、广州的12%、惠州的9%。当然,这只是一个统计口径,与实际涨幅可能有出入,但看相对涨幅,佛山并不突出。

 

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但是,我们看上一轮楼市回升周期(2016-2018年),佛山房价上涨了35%,涨幅比广州还要高。

 

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大家想一下,货币宽松、政策助力(佛山2020年放松限购,人才T卡降至中专,且不需要社保证明)的2020年,佛山都没有实现成交量大涨、房价明显回升。那么,在调控越来越严格,动不动就问责,银根收紧,房贷额度紧缩,利率上浮的2021年,还能有机会大涨吗?

 

03.大湾区城市中,佛山竞争力在哪里?

 

2020年,深圳、东莞、广州新房成交量,都创下上一轮最高点(2015或2016年)以来的新高。2020年,佛山松绑限购,中专、大专可以申领人才卡,不用社保就能买房,这个尺度还是比较大的,但佛山的新房成交量不温不火。2020年,除深圳、东莞外,包括广州、珠海、中山、江门、肇庆在内,都放松政策。大家都放开了,敞开家底,就能看出谁的竞争力更强。

 

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佛山的竞争力很强,毋庸置疑,制造业担当,务实笃行,有海天酱油这样的市值超万科的制造业独角兽,有小熊电器这样的隐形冠军。但楼市购买力这一点上,确实不如湾区核心城市。这里,我想给出一个观点就是,大湾区进入价值重估阶段,城市开始分化、区域间开始分化。

 

从局部看,佛山的楼市也挺火的。我们看下图,临近广州的板块(也是限购区域),楼市很火,比如南海千灯湖(有广东金融高新区)、三山新城(有季华实验室)、丹灶,禅城核心区祖庙(行政中心)、城南、张槎,顺德的佛山新城、大良(顺德中心区)等,房价涨幅不错,不输广州

 

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表:2020年佛山主要板块新房成交价格及涨幅

 

而且,这些区域,基本都是限购区域。

 

2020年,佛山第一次出现限购区域交易量大于非限购区域的情况(佛山32个镇街中有11个镇街限购)。限购集中的禅城、南海、顺德,2020年交易量占了70%,比2019年增加5个百分点。也就是说,限购区域涨价,非限购区域不涨或跌价。即便是2020年纾困不断、货币宽松,也无法阻挡这一趋势。这就和广州金融城涨价,增城跌价,深圳西部涨但东部稳是一个道理。

 

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抛开共性的因素(比如政策纾困、货币宽松),2020年,佛山限购区域房价上涨,最大的推动力,就是高地价。2020年,佛山有31宗商住地块的楼面价格过万元,数量创历史新高,基本上都集中在限购的这11个街道。

 

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其中,8个板块刷新了楼面最高价。这八个板块,都在限购区域,南海、祖庙的最高价楼面都在1.5万元/平米以上,其他限购区域最高楼面价在1.2 -1.5万元/平米。刚刚过去的3月份,佛山楼面价进入2万元/平米时代!地价推动下的房价上涨,还将会持续。

 

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限购区域房价上涨,另一个推手就是轨道交通互联互通、政府打造中心城区,推动局部房价上涨。过去,佛山五区争霸、市弱区强,而且各个区不相往来。外地人看来,佛山没有代表城市形象的中心区,政府也一直想打造中心区,若干年前就在顺德乐从建设了佛山新城。

 

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但在禅城、南海人看来,那是顺德的地方。所以,南海人、禅城人也不去佛山新城买房,近几年,吸引人才也好、招商引资也好,城市形象越来越重要,各个区在打造自己的新城,比如顺德佛山新城、北滘新城,南海三山新城、千灯湖等等,各个新城的面貌也日新月异。

 

同时,佛山密集地建设轨道交通,并与广州实现互联互通。比如,佛山2号线、广州7号线、广佛环线等,都将在这一两年通车,且集中在临近广州的限购区域。现在,轨道交通推进了各个镇街之间的互联互通,拉近了与广州的距离,提高了通勤效率,自然也对房价利好。

 

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04.佛山面临的挑战,未来将与广州直面竞争购买力

 

回到关心的问题。

 

未来,强芯战略下,政府集中财力物力、集中规划打造几个新城,必然还会有不错的表现,这是佛山参与城市竞争、吸引人才、大湾区角逐的唯一路径。2020年以来的这一轮房价上涨,有一个特征就是,涨幅大的区域越来越集中了。比如,深圳南山、光明,广州金融城、萝岗和南沙等。

 

以东莞为例。过去,东莞涨价区域,一是临深的塘厦、凤岗,二是松山湖。但这一轮房价上涨,涨价最猛的,不再是松山湖和临深片区,而是作为主城区的南城,它是东莞打造城市CBD、会客厅的重点区域。其次,就是滨海湾新区,它就跟佛山的千灯湖、广州的科学城一样,也是东莞集中财力物力,集中规划打造的产业新城和CBD,参与大湾区的竞争与合作。

 

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表:2020东莞各个片区新房成交量和房价涨幅情况

 

显然,各地房子如毛,资金追逐的就是确定性的区域。这就是为何,广州的萝岗、南沙、金融城、琶洲涨幅比较大,萝岗、南沙、琶洲就是政府集中财力打造的产业新城,金融城是取代珠江新城的新CBD。尽管珠江新城房价最高,但涨幅来看,明显要低于几个新区新城。

 

政府财力有限,规划只能落在重点打造的区域。佛山的千灯湖、三山新城、北滘新城等,就是产业新城,佛山新城、祖庙等就是CBD和行政中心。在财力实力下降、城市对产业的竞争、人才的加剧的情况下,只能往少数区域投资。而且,这还得借助地产开发来支撑。

 

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未来,佛山房子会很多,2020年出让的地很多,限购区域超过了一半。再看看后面来势汹涌的旧改狂潮,也主要集中在这些区域。目前,全市共有60余个村有旧改进展,主要集中于禅城、南海两大区。

 

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根据《广东省深入推进“三旧”改造三年行动方案(2019-2021年)》,佛山计划三年新增改造面积40000亩,完成改造25000亩,其中“工改工”改造约8000亩,其他的都是工改“商住”、“村改居”三项指标均位居全省第二位.

 

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去年11月,佛山城市更新政策宣讲和工作推进会上,佛山市公布禅城、南海、顺德三个中心城区共包括108个重点项目,总面积约57139亩,涉及拆除重建、综合整治和生态修复三大类型。截止发布会已启动42个,预计到年底启动50个。以此来看,2021年佛山还将有大量的城市更新项目入市。

 

禅城区50个,改造总面积约18844亩;

南海区40个,改造总面积约25766亩;

顺德区18个,改造总面积约12529亩。

 

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房子会越来越多,我们看看购买力在哪?

 

一直以来,佛山楼市主要靠广州,占佛山全市销售量的60%,包括广州在内,外来购买力合计占70%。过去,佛山房价低的优势很突出,但现在,临广地区的房价都涨到3万元左右,最高价突破5万元(千灯湖的保利天汇)和南沙、黄埔知识城、番禺、白云、海珠的部分区域差不多,高于增城、从化和花都的房价。

 

更重要的是,广州也正在打造郊区新城、产业新城、副中心,搞产城融合,外围7个区(白云、黄埔、花都、番禺、南沙、从化和增城)全面降低落户门槛,增城、从化不限购。广州作为省会城市、湾区核心,教育、医疗、就业上的吸引力很大。对佛山来讲,除部分区域低房价优势外,不管是城区的面貌、教育医疗、还是就业等,均没有很突出的优势,甚至还是劣势。

 

未来,当房子供应越来越多,来自广州的外来购买力下降,谁来接盘?

 

总结看,未来佛山几大新城的楼市还会有不错的表现,但往中期来看(3年左右),当房子海量供应来袭,接盘侠没那么大规模,没有那么大的能力,高房价、购买力还能撑得住吗?

 

解密佛山楼市!今年入手会高位站岗吗?

 

一直以来,佛山房子卖的比广州多,但这种差距在2019-2020年开始缩减,两个城市的交易量开始接近了,或许意味着,外溢到佛山的购买力开始回流了。现在,广州也在大规模卖地,外围在放松限购,人才政策非常积极,落户门槛越来越低,旧改力度全省最大,比佛山还要猛。

 

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表:2020年广州土地供应情况

 

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可见,广州开始和佛山竞争购买力了,这是佛山楼市最大的不确定性。楼市要想有更长远的投资价值,佛山就必须在发挥低房价的优势,临近广州且主城区无缝对接的优势,同时赶快把教育、医疗、环境配套补上来。

 

广州缺什么,佛山就补什么。比如,广州优质教育缺乏,佛山就应该把这个补上来,吸引广州来买房、落户、居住、消费。但目前看,这方面的动作还不够。



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