原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.

刚刚结束的重要会议，部署2021年的经济工作，在“扩大内需”方面，提出“有序取消一些行政性限制消费购买的规定”。于是，有人认为，2021年有的城市住房限购可能会退出。我是这么看的，限购这种行政干预类调控，房价上涨的快，就会启动；市场下行，就会退出。

比如，2014年国家明确退出行政干预类措施，全国43个限购城市相继退出了限购，限价也取消了。2016年，由于新一轮楼市反弹，已经退出的限购、限价又重新拾了起来。而且，对于热点城市，还新增加了“限售”、“”限证（限制预售证审批）、“限签”（限制高价盘）网签。

今年3月份，国家发布完善素市场化配置体制机制的文件，明确“破除阻碍要素自由流动的体制机制障碍”。可以预见，未来要构建内循环的发展新格局，必然要让各类要素自由流动，阻碍消费的一些措施，也就会相应退出。比如，汽车限号、住房限购、外来人口限制落户等

2.

当然，部分城市的住房限购也会退出。其实，退出限购已经在进行中。比如，2019年以来，天津滨海新区针对接收首都功能纾解，退出了限购。上海临港、南京高淳等，也退出了限购。2020年，部分城市房价开始下跌，特别是内地的一些省会城市，由于前期棚改刺激、强省会建设等，房价快速蹿升。但是，人口吸引规模并不那么理想，或购买力不够，随之而来的就是高库存下的房价下跌。

所以，这些城市退出限购，也在情理之中。毕竟，当下房地产市场已在历史高位，对财政、投资、增长、城镇化、都市圈建设等须臾不可离，影响已非昨日。而且，过去几年新房交易很火，各大城市的新房交易量，一直在历史最高位徘徊。今年开始，大量新房竣工交付到来。

未来几年，房价涨幅没那么大了，估计二手房上市交易的规模也很大，包括部分想要换房的。不退出限购的话，海量供应对市场冲击很大。而且，现在特别强调“因城施策”、因地制宜，不搞“一刀切”。各地可以根据自己的情况，决定是否要退出。当然，也得做好综合评估、

比如，退出限购的舆论影响有多大。当下，地产媒体很发达，限购退出这种报道，最能吸引眼球。所以，要避免被报道而导致“政策一日游”，别弄得个“羊肉吃不到，惹得一身骚”的尴尬下场。另外，楼市限购退出，也得讲究个方式方法，比如外围区域退出限购、以限售来替代限购。

总之，只有确保楼市稳定了，限购才能有序退出！

3. 也别高估限购退出的影响

2021年，如果退出限购，是否和2104年退出限购一样，能带动新一轮楼市繁荣？如果这样想，那就是刻舟求剑。

2014年退出限购，随即引发的2015-2018年的楼市最热行情。但是，要注意，限购只是一个小小的触发因素，最根本的是，2014年开启的去库存政策、棚改货币化安置，以及又一轮货币超发。后面这三项，才是引爆楼市行情的炸弹。但是，今天楼市的大环境，已非昨日可比：

首先，不会再有货币超发了。今年疫情纾困，杠杆短暂上升，但并没有搞大水漫溉。而且，严控资金进入地产的规模，重启规模和占比限制。对房企，也启动了“三道红线”，没有了资金炮弹，估计楼市火不起来。

其次，人才政策、落户政策削弱了限购的效果。近年来，各地抢人才如火如荼，人才门槛不断降低，比如一线城市的广州，外围7区将落户门槛降至大专、中等职业技术人才；福州、石家庄、南昌等，已经“零门槛”落户了。这就相当于，地方从人才政策的角度，已将限购突破了。

再次，房子足够多了。现在，除了深圳、上海、北京外，各地都不缺房子，也基本没有了“日光盘”（除了一二手房价格倒挂的盘）。所以，即便放开限购，对楼市的刺激作用也没有那么大了。

对于广州来讲，外围7区落户门槛已经降至大专、中等职业技术人才，限购政策的效力抵消了很多。持有人才绿卡的，在售楼处畅通无阻，你说，限购那层纱，还有那么大作用吗？但是，即便如此，楼市也没有出现类似2016-2018年那种行情。当然，对部分区域，比如黄埔和南沙来说，楼市还是比较旺盛的，但也仅限于成交量暴涨，但价格基本还算稳步，没没有大涨。