原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.

昨天，广州南沙湾出让了一宗住宅用地（2020NJY-18），位于南沙湾片区环市大道南南侧、海港大道西侧地块。

南沙区国企——南沙城投以底价1.92亿元拿下就，折合楼面价9460元/㎡。对于热的发烫的南沙湾，今年8月以来，楼面价不断被刷新，已突破2万元，楼面价1.5万-2万的地块已出让了5宗，而这宗地的楼面价不到1万元，怎么这么便宜？三个独特的原因，对南沙楼市会影响深远。

n  60%物业定向销售给南沙科学城引进人才，房价只要1.8万。前半句不是重点，因为近期南沙湾出让的地块，很多要配建人才住房。后半句才是关键，房价只要1.8万元。周围在售的新房价格基本在3万元以上。据说近日星河山海湾挂出的一套二手房源，价格到4万了。

没有比较就没有伤害。首筑花园，大家知道吧！作为南沙首个共有产权住房试点项目，位于明珠湾珠江东组团，主要吸引高端商业进驻以及高净值人才落户，针对区域内重点发展领域紧缺型人才及港澳青年等。够高端吧，但销售价格定在多少呢？2万元。

除了并不算低的售价，这个共有产权住房，流转上还受限制：购房人自核准产权登记之日起未满5年的，不允许转让房屋产权份额；满5年而未满8年的，想流转的话，政府回购。超过8年了，购房人才能自由上市流转。但是，上面说的这个人才住房，销售转让政策由南沙区政府相关主管部门制定。我觉得，应该不会像共有产权那样，约束那么大！

n  占比60%的人才房销售完之前，剩下40%的开发商自由销售物业，不得出售。是不是很苛刻呢？确实苛刻。必须要把南沙科学城需要的人才引进来，并保障他们的买房需求。卖完以后，开发商才能自由销售剩下40%的物业。目的是，人才要引进来、真正保障人才的住房需求。不能房子卖完了，开发商撤了，人才房的配套没着落。

n  人才房和配套同步落地，装修标准不低于共有产权房。南沙科学城人才引进居住用途物业，需与本合同项下首期工程同步建设、同步验收、同步交付使用；该居住用途物业的位置、户型套数等需在报建（建筑工程设计方案审查、建设工程规划许可证）前取得南沙开发区管委会相关部门的同意，装修标准不得低于南沙区第一批共有产权住房的装修标准。

什么意思呢？就是针对人才确定的公共服务配套，要与房子一起规划、建设、验收和交付。

2.

可见，南沙湾这个项目，真正落实对南沙科学城的支持。南沙科学城，是对标广州科学城，与中国科学院一起打造的南沙“科创高地”，中科院在广州的科研院所和创新资源都将集聚南沙。为了吸引国内这些一流的人才，住房建设、公共配套，也将是一流的，解决科研人员的后顾之忧。

同时，以南沙湾为开发为标志，南沙新区开发，一直贯彻“产城融合”、“职住平衡”的理念，这是国家对于新区开发最新的指示。一定要实现“产业-城市-住房”同步发展、融合发展，而不是像过去那样，先有房子，后有城区，最后有产业。结果就是，只有100%的房子、50%的城区，产业落地可能还没有30%。到了最后，就演化为房地产的盛宴了以及空城的结局。

8月以来，南沙最热的地方，就是南沙湾。回顾南沙8月份以来出让的5地块，基本都是要配建人才住房或自持租赁的.同时，南沙政策自主，在广州率先搞共有产权住房，人才住房上也是创新不断。比如，这一宗地对人才超低限价、定向扶持南沙科学城人才，且要求一切“优先人才”。

彰显南沙正在打造南沙特色的住房体系，即“人才租赁-共有产权-人才销售房”，建立全方位保障人才的住房制度。这样，商品房部分的地价，再高一点，也没太大关系，反而因人才涌入提高了购买力。因为，商品房发展了，人才房才有保障的资本，人才得到保障，商品房市场更有未来。

3.

这几年，广州的南沙和黄埔是产业发展重镇，但黄埔在先进制造业规划、落地上一直领先。南沙的定位很宏伟、地位特别傲娇，但产业落地一直比较慢。前几年，在产业发展、城区面貌打造上，一直被黄埔压着，而人口“不达标”也被屡屡诟病。但是，2019年大湾区规划纲要发布，2020年大湾区城际铁路规划发布后，作为湾区当仁不让的核心，南沙各项产业加速落地。

可见，不是默默无闻，而是时机未到！

南沙坊间有言，“先有南沙湾，后有南沙区”。南沙湾是南沙发展最早的区域，处于珠江主入海口位置，南沙湾定位为粤港澳大湾区创新先行区、海上门户、广州国际海洋文体休闲中心。规划人口24万人，城市建设用地面积1804.68公顷，乃名副其实的副中心建设的“排头兵”。

4.

更加值得一提的是，南沙在集聚人口上，也迈出了一大步

近期，南沙区人社局正式发布了《关于南沙区2020年度使用总量控制类指标引进人才入户的申报通知》（以下简称《通知》）。《通知》显示，符合重点税源企业、招商类企业等11类情况之一的住所地址在南沙区的用人单位，其符合具有大专以上学历等条件员工可申请落户南沙。

南沙是广州功能区人才政策最宽松的。

你可能认为，抢人“没底线”，但事实绝非如此。人口红利减少、老龄化来临、人口向都市圈涌入。未来，有人就有一切，留得青山在就不愁没柴烧，从“抢人才”降维到“抢人口”，这是必然的。去年以来，相继有石家庄、西安、南昌启动了落户“零门槛”，云南启动全省落户零门槛。

最近，福州发布《关于进一步降低落户条件壮大人口规模若干措施的通知》：明确不设学历、年龄、就业创业限制，外省市人员均可申请在福州落户，六县（市）、长乐区人员均可申请在五城区落户。

你看，连福州这样的东部发达省份的省会，都实现落户“零门槛”，南沙降至大专并没有什么大碍。再说，今年杭州的人才门槛也降至大专了。总结一下，有了高端的规划，以低房价、完善的配套吸引人才，建立“人才租赁-共有产权-人才销售房”的立体式、全方位的住房体系。

同时，有最完善的教育、医疗配套，交通不仅与广州高效连接，而且与湾区14城都在100公里的交通距离。再加上，力度很大的人口集聚政策，就实现了人口人才、产业、交通和配套、区域开发的联动。这样，商品房价格就可以放开了，商品房价格也有了未来预期的支撑，这就是良性循环。所以，看好南沙、更看好南沙湾。