原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.

今年，珠江新城，不愧为广州楼市的当红炸子鸡，房价逆势攀升至“10万+”。要说珠江新城哪个楼盘最网红，当属中海花城湾。近日，各路媒体在报道中海花城湾二手房价探到了“15万+”。

其实，我去看了一下，只有这一套成交价探至15万以上了，其他的还都在12-14万之间。因为，珠江新城可选房源太多了，而中海花城湾的缺点也很多，比如高密度（容积率超过7），有点压抑；比如靠近猎德大道和花城大道，有点吵。要闹中取静，不如选嘉裕公馆或利雅湾。另外，还有人说，中海花城湾有23个户型，从67到315平米的户型很多，圈层不明晰等。

2.

可以说，这套房只是一个个案。但是，我不这么认为，因为一斑窥全豹，这一套房能成交到15万/平米，里面确实有很多疑问需要解答，这也揭示出了当下广州中产以上人群买房的困惑：

l  为啥在本小区买家置换。这套建面约93㎡、东南朝向、可望小区花园的小3房，是被本小区业主置换买走的。说明什么？一是业主对小区认可，才会同小区置换的。这种现象很少，因为居住在一个地方太久了，有审美疲劳。不要说天河区，珠城都有很多小区、很多豪宅区，这个业主居然没有换到其他小区。他看了很多，还是觉得本小区最好。

l  没啥没置换个更大的房子？既然同小区置换，一定是“大换小”、面积改善，但该业主只是换了个93平米的。为啥？总价太高了。现在，珠江新城房价普遍到8-10万了，“10万+”的一大批。要买房，除非财务没约束、很任性，否则首选就是总价可控的。

l  手上房子很贵，但现金流没那么多。即便卖掉60-70平米的，手上有800万，首付没有问题，但还是要贷款500万左右，月供要去掉2-3万元。即便住在珠城，可能会吓死人。因为很多珠城人并非是富豪，只是早年价格低的时候（2006年只要9000元/平米）买了一套。但是，其收入水平并没那么高。月供2-3万，保持珠城的生活顺准，收入得去到5万以上。我估计，在珠城一定有业主没有这个水平，或者勉强探到了，压力会很大。

l  93平米，能满足什么？这个小区，所有房子方正、双阳台（赠送面积大），93平米的户型向东南看江（广东人讲究的好风水的朝向），尽管靠近猎德大道，但也面向小区，比较安静。关键是，紧凑型三房，对口省一级的体育东小学（天河名校第一序列）。而且，满五唯一，实际成交总价约1430万，带50万车位，剔除车位的话，成交单价大概为14.84万/㎡

总之，这个盘的均衡性非常好。要控制总价，有要改善型三房，还要满5唯一、带车位，还要中海这样的优质物业加持，闹中取静。实事求是，住在中海花城湾，再去看别的盘，很难有中意的，面积更大的舒适性3-4房买不起（珠城社区大户型多、总价太高），同等户型的，还不如选中海花城湾。

3．

在珠城人气榜中，这半年来中海花城湾一直排在第二，一直高于嘉裕公馆。刚才说了，嘉裕公馆的区位优势更突出，和花城广场也只有一街之隔，相比中海花城湾安静。那么，为啥中海花城湾人气高呢？

还是刚才说的那个问题，嘉裕公馆基本都是大户型的（旁边的枫丹丽舍也同样），总价基本要去到1300万以上。这样的话，舒服是很舒服，但有些奢侈。说明什么，当广州的房价突破3万，当珠城的房价突破“10万+”，而多数人的收入并没有房价涨得快，贷款支付能力就不足。

衍生的结果就是。房价上涨到高位时，大家将更看重房子的功能性，而不是舒适性。紧凑型的户型，不管是60平米的小两房，还是90平米的小三房，是最受欢迎；大客厅的2房、90平米，住着舒服，但不太实用。从这个角度来讲，这是中海花城湾能赢过珠江新城东区诸多小区的关键。

在十几年前的贺岁电影《大腕》中有句经典台词——不求最好，但求最贵。这句话是对那个年代，国人略显稚嫩的消费观的一种高度概括与反讽刺。那时，我们在意的是气派与面子，反而忽略了实用、舒适与精神认同这些更为重要的“里子”。如今，我们关于“美好生活”的答案已与彼时截然不同。

现在，人们开始变得愈发“真切主义”和“实用主义”起来，在面子之外，里子更为不容忽视。比如，过去我们觉得开豪车、住别墅的人牛，吃饭讲排场和浪费，穿衣服讲究名牌和炫耀。但现在，90后、00后崇尚节俭的同时，对真正性价比高的好东西舍得下手，这就是理性。

比如，选车标准是实用、性能、可靠、安全等，买房子也是一样的。现在，开发商的新盘，基本都是紧凑型的改善型户型为主，首次买房、刚改等，都能在总价可控的前提下较为轻松地“上车”。即便要踮踮脚能探上，也不用那么费力。国家鼓励的健康消费，这就是活生生的案例。