原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.

有机构的报告说，10月份广州新房价格首次“破3万”了。那么，真实的房价数据是什么呢？

l  新房单价3万，广州站稳了。广州新房价格在2019年已经接近3万了，均价为2.8万元，今年上半年部分月份已经破3万了。不过，之前一直在3万上下浮动，还未踏踏实实站在3万以上。现在，要告诉大家的一点是，从2020年10月份开始，估计以后每个月的价格都会在3万以上了（原因是什么，接下来告诉大家哈）。

l  二手房价，早已在“3万之上。看二手房的话，广州二手房价格，早就破3万了。为啥出现这种情况呢？因为，新房交易主要集中在黄埔、南沙、增城等外围区域，大概占了总成交量的70%，这些地方的房价过去一直在2-3万元之间，比如南沙明珠湾3万多一些，而万顷沙就在2万左右了。所以，新房价格就会低一点，10月份才站上3万大关。

二手房的话，主要集中在番禺、天河、海珠、越秀等等，这些地方好学校多，有的家庭小孩到了上学的年龄，就会搬到这些地方。比如，海珠区11月二手房均价 41476 元/m²，同比上涨了5.42%。另外，今年大红大紫的珠江新城，二手房价上了“10万+”，所以全市二手房价早已“3万以上”。

2．

如果与同类城市比较的话，广州的房价可真算低。我们看下面这张图，广州10月二手房价格为3.3万元/平米，这个价格处在一个什么位置呢？全国排名第五位，不仅低于北上广，还低于厦门。

关键是，前有狼后有虎，隔壁的深圳已经一骑绝尘了，后面还有一大票追兵，比如近年来大红大紫的杭州，南京、三亚不比广州低多少。顶着个一线城市的帽子，却没有一线城市的房价。

为啥出现这种情况呢？

l  广州的产业不太给力。广州的三大传统产业，汽车、电子、石化，这个产业结构与南京类似，但深圳、上海、杭州相比，差距比较大。产业不给力，自然大家的收入上不来，买房的动力就没那么强了。

l  广州的楼市范围太大了。面积相当于深圳的4倍，外围的黄埔，就相当于深圳特区内的面积（大概500平方公里）。所以，广州“主城6区+外围5区（黄埔、南沙、增城、从化、花都）”，本质上就是个广州“大都市圈”。看房价就知道了，中心区均价都在5万以上，外围普遍在2万左右。这不就是都市圈吗？

l  “环广州”也在消耗广州的购买力。比如广佛一体化、广清同城等等，外围这两小兄弟，各有的各的优势，敞开怀抱，欢迎广州同胞前来置业。佛山房价低，吸收了来自荔湾、天河、越秀的的很多购房人群；清远山水大盘多，这也是广州客没见过的。

3.

未来，广州房价妥妥地站上“3万了”，未来上涨的趋势已经形成了，为何这样认为呢？

l  土地价格在上涨，必然推动房价上涨。下面这张图是广州楼面价TOP10，高价地都是这几年诞生的。今年以来，包括越秀南地块、南沙横沥岛地块、增城地块、天河牛奶厂地块，价格都创新高了。地价高了，自然会推着房价往上走

l  大规模的旧改开启，而且全面提速，低洼空间在消失。上半年，就有29条村确定了旧改合作企业，超过去年全年。旧改不仅成本高，还有改变区域面貌，配套完善的效应。自然，房价也会跟上来，这是健康的房价上涨。

l  广州开始打造重点区域，比如黄埔科学城、南沙副中心、琶洲人工智能数字经济试验区等。今年以来，房价上涨的快的区域，就是黄埔（萝岗）、南沙，吸引了很多深圳客、东莞客，甚至是全国的客户来买房。而且，人才政策放宽，这些区域的购房需求迅速增加。

4.

过去，广州人买房，不重视规划，老广就看重中心区，连番禺、黄埔都被认为是大农村。现在，时代变了，到外围走一圈，发现变化太大了，不管是地铁、中心区面貌、公园、学校等等，都大变样了。比如，广州几所名校（执信、华师附、省实等），都开始在外围建分校了。

但自己居住的中心区，貌似还是那个老样子。所以，从今年开始，老广也跟着深莞来的投资客、跟着全国的投资客，看轨道交通规划、看产业落地情况，开始奔向萝岗、南沙、增城。所以，未来的广州楼市，逐渐迈入新逻辑，不是每一个地方的房价都涨，但重点区域一定会涨。

所以，有的区域成交活跃，房价上涨，并带动整体房价上涨，并形成了“规划带动-人口导入-需求攀升-房价上涨”的逻辑，这是个良性循环，而其他区域则不温不火。大家要多去看看各区的规划，看看这些规划落地的情况，楼市的运行逻辑也就清楚了。总之，3万的房价站稳了，这是个标志性的数据，对于很多区域、片区来说，上涨的空间已经打开了。