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深圳楼市调控,需要什么“硬核政策”?

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

近期,深圳某楼盘“打新热”引发极大关注,新华网以《抑制楼市“打新热”需要“硬核”举措》为题,强调“打新热”背后的买房牟利与“房住不炒”理念背道而驰。对于深圳来说,近年来在供给端加大供应、推进公共住房建设等举措值得赞赏。但是,需求端还有很多事情要做,要更多地关注住房流向,加强对持有环节的调控,让税收杠杆发挥更大作用。

表面看,深圳“7.15”调控后严丝密缝,炒房漏洞貌似堵得严严实实。但现实绝非如此。拿深圳这个网红盘来说,即使有“优先满足无房居民家庭购房需求”的原则,但1171套房源符合选房资格的有9690人,中签率约为12%。据我了解,这里面离婚买房、众筹炒房、借票代持的一大把。很浅显的道理,最低首付350万、月供最少5-6万,哪个真正的刚需能买得起。

其实,炒这个楼盘的成本很高,为啥还要炒呢?一是价格“双轨套利”,买一套转手一卖,净赚500万,还有比这更赚钱的生意吗?只要有暴利,自然就会挖苦心思,甚至不惜以身试法;二是资金给炒家提供了充足的炮弹。现在,深圳信用贷的额度很高,有的银行给到100万,还有金融机构专门为这个盘提供“认筹贷”,几个人合伙起来,350万的首付就够了,

本质上,深圳楼市的问题,不是供应问题,而是杠杆炒作问题。“一分部署、十分落实”。试问,“7.15”新政关于“新过户房产、新注册公司不能申请经营贷”的规定,有没有真正落地?试问,消费贷不能进入楼市,有没有好好执行?试问,按揭申请时,客户流水、收入证明,有没有核查、是不是假的?首付款是客户真金白银掏出来的,还是来自金融机构的杠杆。

说实在的,不控制违规炒作、违规加杠杆,新房供应端多几个新盘、十几个新盘,哪怕几十个楼盘,根本无法达到扬汤止沸的降温效应,反而因新房限价,人为创设了“套利效应”,并在各路资金的加持下,让楼市更加火爆、房价上涨预期更强。当下,银行、私募、小贷、担保等金融机构都在追逐“深圳份额”,有房产抵押物的融资备受青睐,这才是问题的关键。

除了金融手段以外,税收工具很关键。724日的“房地产工作座谈会”上,领导人就强调,要发挥财税政策作用,有效调节住房需求。其实,对于深圳楼市,如果说要用好税收工具,不需要房产税这样的重典,只要把个人所得税按“差额的20%”用好就足够了,就如同香港或新加坡的从价印花税、买家印花税,15%-20%的成本下,试想需求还能这么疯吗?

明知道新房限价会导致“价格倒挂”、“双轨套利”,为啥还要做呢?很简单,这能够达到短期价格稳定的效果。问题是,这个数字上的“稳定”有意义吗?你可能会说,没意义,但有人觉得有意义。1个月前的40周年大会上,领导人对深圳的期望是,树立全周期管理意识,加快推动城市治理体系和治理能力现代化,注重在科学化、精细化、智能化上下功夫。

房地产调控是城市治理的一面镜子。近期,深圳在楼市调控上下了很多功夫,但远远谈不上科学化、精细化、智能化,管制大过治理。比如,像单价13万的楼盘,是刚需盘吗?哪个无房户买得起?办公室出了政策,还要持续关注、实地调研,有没有落地、有没有漏洞,要不要补上漏洞。

同时,根据微观市场的变化,对不同类型需求做细分,并在政策上区别对待,保护真正的刚需、以重税抑制投机炒作。今天的深圳,已不是昨天的特区了,上上下下的期待很高,要在增长和转型、民生和保障上做出示范,更要在包括楼市调控在内的城市治理上做出示范。有问题要正视,暴露问题是好事,估计政策的调整已经在路上了,我们就拭目以待吧!



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