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原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

2007年国家发布《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见(国发[2007]24号文)》开始,我国进入“市场+保障”双规运行的住房供应阶段,特别2008年开启的“3600万套”保障性安居工程建设,“十三五”开工2300万套棚户区改造,极大地改善了保障房供应的短板。。

 

现在,各大城市对户籍低收入、住房困难家庭基本做到了“应保尽保”,但保障房“提质扩面”做得不好。首先,经过10多年的大规模建设,存量保障房规模很大了,但当前的住房保障工作,仍集中在数量和建设“增量管理”阶段,还未转到“存量运营”上,比如提升配套服务、做好运营管理,提高供给效率。突出表现在,存量保障房无法实现“轮候-分配-退出”循环利用。

其次,住房保障扩面至新市民,一直未获得突破。过去的住房保障工作,以收入线、资产线来划分,致力于解决户籍低收入、住房困难家庭的住房问题。工作边界相对清晰,但扩展至新市民,群体范围扩大,标准难以制定,对地方财政形成压力等,都对住房保障扩面造成巨大制约。

 

而且,市民对住房的诉求日益多元化,不仅仅是“有房住”,还要有居住体验感、有生活质量感。因此,这给住房保障供给侧提出新要求,即不能再仅仅是“建房子”,而是要围绕居住和社区生活,创造美好人居。另外,针对保障房提质扩面与市场化的分割,这一刀该切在哪,值得深思。

 

因此,在实践中,除了部分城市将为城市提供基本公共服务的人群(环卫工人、青年教师、医生护士、消防员等)部分纳入保障外,住房保障向新市民扩面,基本异化为“人才保障”。这事实上是“保障越界”的表现,偏离了住房保障“保基本(住房需求)”的原则,让住房保障陷入“福利陷阱”,这也与今年3月份发布的“要素市场化配置”的国家文件相违背。

笔者认为,住房保障是“保基本”,发挥的是市场失灵后政府“兜底”的作用。在户籍低收和住房困难家庭“应保尽保”的基础上,基于政府财政实力下降,存量住房规模已经很大等情况的综合考虑,按照“尽力而为、量力而行”的原则,“十四五”住房保障,首先应该强调的是住房保障的有效性。比如,强化对“已保障对象”的定期核查,对不再符合保障标准的,应尽快启动退出机制,或市场化“租金定价”,形成造血机制,将存量保障房盘活起来。

同时,根据定期核查掌握的信息,加强存量保障性住房在物业管理、休闲娱乐等社区公共配套“补短板”。其次,基于居民住房消费多元化、存量房规模大,“十四五”要从“补砖头”转向“补人头”,以住房券的形式,让受保障对象到市场上租房。一方面,有利于满足千差万别的住房需求;另一方面,受保障人群能在短期内扩大,有利于提高保障的效率。最后,“先申请-后发钱”的“补人头”形式,能最大程度杜绝“福利陷阱”,有利于厘清市场与政府的边界。

 

另外,近年来除特大、超大城市外,各地户籍门槛明显降低,入户人数增加,加上房价明显上涨,户籍住房困难群体增加(并非低收入),这给住房保障带来新的压力。在公租房之外,国家“十四五”规划还提出了“保障性租赁住房”。笔者对此的理解是,政府在土地出让、规划调整、公共配套、税收减免上给予政府扶持,降低了供给成本,并要求限定分配对象、租金折价等,这类型的租赁住房,就应该是保障性租赁住房。比如,工业区转型升级后配建的租赁住房、蓝领公寓(面向本园区),企业利用自有用地建设的租赁住房(面向本企业)。

 

对于共有产权住房,国家一贯的态度是因地制宜。也就是说,不要求自上而下“下指标或分任务”。笔者认为,有的城市“夹心层”群体比较大,已过了几年的租房生涯,购房需求迫切,但谈不上商品房的价格,可以试点推进几个项目,主要解决基层公务员、事业单位无房户的购房需求。最后,笔者认为,在住房总体比较充裕的情况下,“十四五”住房保障应该打存量房的注意,既能让财政资金用在刀刃上,还能提高保障的效率。就如同王蒙徽部长在《实施城市更新行动》一文中提出,我国城市发展已步入城镇化较快发展的中后期,进入城市更新的重要时期,由大规模增量建设转为存量提质改造和增量结构调整并重,从“有没有”转向“好不好”。

 

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李宇嘉

李宇嘉

325篇文章 2年前更新

深圳市房地产研究中心高级研究员

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