原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1. 问题：十四五，还要那么多房子？

近期，我所在的单位，正在紧锣密鼓地编制各地的“十四五”住房发展规划。我们与各地政府、企事业单位、研究机构、老百姓广泛交流，大家普遍困惑的一个问题是，经过“十二五”、“十三五”两个五年的高强度建设，当前各地都不缺房子。而且，各地在建规模都非常大，竣工交付高峰正在到来，未来可能存在过剩的情景，有的城市（哈尔滨）已经开始“去库存”了。

未来的需求在哪里？

从国家“十四五”规划来看，国家更强调“高质量增长、新发展格局”，“科技创新+消费内需”，这是未来我国的增长引擎，也是长治久安的保障，房地产与此是格格不入的。过去那种“经济一下滑，就找房地产”的强刺激模式，已一去不复返了。就房地产来说，“房住不炒”、“不依赖”、“不刺激”，这是一以贯之的主基调。即便是疫情期间，也并没有对房地产做刺激。

也就是说，从时代特征来看，“十四五”与“十三五”、“十二五”明显不同。从住房的角度来看，前两个五年（2010-2020），主要还是“建房子”、“增供应”，因为各地都缺乏房子。但现在，各地都不缺房子。同时，房产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”，对楼市影响最大的资金面，也开始收紧。比如“三道红线”，比如对资金进入楼市启动额度和占比双控制（不超过30%）。

2016年以来，房地产贷款余额同比增速连续3年下行，今年1-9月份，房地产贷款余额同比增长12.8%，比去年下降了2个百分点，前三季度新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降了3.7个百分点。因此，从资金面的角度讲，也不太可能维持过去10年那种高增长。

2.形势：依赖度史无前例

但问题是，站在“十三五”末看“十四五”，我们发现，地方政府对房地产的依赖度却上升到了史无前例的高度。不管是土地出让收入、房地产及相关税收、开发投资、商品房开工和销售，都到了历史最高位，而这些指标的占比（比如开发投资/固定资产投资），也到了历史最高位。

而且，与各地政府交流过程中发现，各地普遍都认为，楼市还有很大空间，房地产还能再上一个台阶。或者，本地经济转型处于阵痛期，地产要发挥托底的作用，不能掉下来。从近期调控政策可见，各地都在想方设法扶持楼市，比如暗地里松绑限购，比如哈尔滨的楼市新政等。

3.十四五住房的顶层设计

当下，房地产的主要矛盾，就是顶层设计要“去地产”与地方“难去地产”的矛盾。对这一点，大家心里很清楚。怎么办？国家“十四五”规划做了系统的安排：推动金融、房地产同实体经济均衡发展；促进住房消费健康发展；有效增加保障性住房供给，完善土地出让收入分配机制；探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房，完善长租房政策，扩大保障性租赁住房供给。

什么意思？

一是房地产要稳定，但绝不是过去那样，资金大规模涌向地产，“一业兴，百业衰”，经济对地产高度依赖，楼市泡沫化，并以灰犀牛的姿态冲击金融和经济。未来，地产对经济和财政的作用，对金融的需求和影响是客观的，但这是建立在地产支撑城镇化、公共服务“补短板”、提高人居品质、区域开发基础之上。也就是说，告别房地产“单边突进”导致城市系统碎片化，要将房地产融入到城市的整体性、系统性、宜居性、包容性和生长性等治理框架中。

二是扩大内需、打造消费引擎的战略基点下，构建双循环新发展格局框架下，住房消费将是重要一环。所以，国家“十四五”规划提出，促进住房消费健康发展。过去，尽管我国楼市发展很快，但住房消费是畸形的，比如：住的消费多、租的消费少；买房的消费多、围绕居住消费少（装修、设施更新、社区智能化升级等）；户籍住房消费多，新市民住房消费少。

上世纪80年代，西方国家的城镇化率就已达到70%-80%的顶峰了，但地产对GDP的贡献居然从那时的7%-8%升至现在的12%-13%。原因就是，西方老百姓在住房消费上不断升级。在西方国家，百姓最大支出，就是住房消费。2017年，美国家庭住房支出平均为19884美元，占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品（占比30%），住房消费2384美元，占比26%。

先说租房。在很多人眼里，租房只是权宜之计，是买房前的“无奈过渡”。所以，很多租客的心态就是“得过且过”，不会置换居家用品，更不会装修房屋，让自己住的更舒服一些。真实的想法是，“尽快买房，早日告别租房生涯”租客是这种心态，房东也一样。屋内配置的厨卫家电、家具床品等等，不仅质量乏善可陈，而且隔三岔五地报修是租房生活的常态了。

买房消费尽管很庞大，但也有点儿扭曲。经常听到有人说，“手里若没有两套房子，心里始终不踏实”；“没有两套房，都不好意思说自己在一线城市扎根了”。笔者碰到很多这样的人，奋斗的目标就是两套房子。房产价值超千万了，但生活很简单，甚至是拮据。小孩上学以后，更是如此了，家具家电家具很老旧了，也没有换，更别说装修了，这怎么能叫住房消费？

普遍不注重围绕住房、居住和生活的消费，修缮也不及时。我们的建筑寿命较短，这是重要原因。过去，各地重视新房开发，存量房改造也更重视拆迁，而不是修缮。当下，我国老百姓恩格尔系数在不断下降，随着老龄化到来，衣食方面的支出空间在收窄，但住的消费还有很大潜力。

3.十四五住房的美好生活

居民消费优化升级和美好生活诉求的满足。用领导人的话来讲，我国城市化道路怎么走？这是个重大问题，关键是要把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标。老百姓最基本的生活领域，就是“衣食住行”。这些年来，“衣食行”的需求基本满足了，而且开始向美感、健康、精细、环保等方向升级。唯独“住”，大家有一个普遍的感受，还有很大的空间。

就以老旧小区改造，当前全国有142万个小区，老旧小区约17万个。建筑面积大约40亿方（其中1/4（11亿平米）或已改造），涉及约4200万户居民，约占全国存量住宅面积的12%。未达到节能50%标准的建筑面积还有17亿平方米（占45%），缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米（占20%），基础设施老化、环境较差的小区超过10万个（占60%），占老旧小区总量的60%以上。

如果扩大范围，将提升类和服务类的也放进来，30%的小区，大概有50万个，缺失公共服务，比如垃圾分类点、独立的物业用房、智慧安防、无障碍设施、停车场、便民药店和便利店。其实，一个完整的社区，上述设施都应该按照标准来配备，这才能满足当代城市居民的基本生活诉求。但是，现实中发现，只有近年来开发的一些大社区、高档社区，基本设施才是齐全的。

以停车场为例，在笔者居住的广州，不管再怎么老旧的小区，基本都住满了人，停满了车，但没有停车场，导致乱停乱放、秩序很差。“住满了人、停满了车”，意味着居住需求旺盛，消费也在升级，但住区设施更新和改善跟不上。除了停车场，垃圾分类点、便利店、休闲运动场所等，都严重缺失。因此，基本居住需求满足了，但远远谈不上美好生活，居住消费升级的潜力很大。