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下一个五年,住房需求的空间在哪?

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1. 问题:十四五,还要那么多房子?

近期,我所在的单位,正在紧锣密鼓地编制各地的“十四五”住房发展规划。我们与各地政府、企事业单位、研究机构、老百姓广泛交流,大家普遍困惑的一个问题是,经过“十二五”、“十三五”两个五年的高强度建设,当前各地都不缺房子。而且,各地在建规模都非常大,竣工交付高峰正在到来,未来可能存在过剩的情景,有的城市(哈尔滨)已经开始“去库存”了。

 

未来的需求在哪里?

从国家“十四五”规划来看,国家更强调“高质量增长、新发展格局”,“科技创新+消费内需”,这是未来我国的增长引擎,也是长治久安的保障,房地产与此是格格不入的。过去那种“经济一下滑,就找房地产”的强刺激模式,已一去不复返了。就房地产来说,“房住不炒”、“不依赖”、“不刺激”,这是一以贯之的主基调。即便是疫情期间,也并没有对房地产做刺激。

 

也就是说,从时代特征来看,“十四五”与“十三五”、“十二五”明显不同。从住房的角度来看,前两个五年(2010-2020),主要还是“建房子”、“增供应”,因为各地都缺乏房子。但现在,各地都不缺房子。同时,房产泡沫是威胁金融安全的最大“灰犀牛”,对楼市影响最大的资金面,也开始收紧。比如“三道红线”,比如对资金进入楼市启动额度和占比双控制(不超过30%)。

 

2016年以来,房地产贷款余额同比增速连续3年下行,今年1-9月份,房地产贷款余额同比增长12.8%,比去年下降了2个百分点,前三季度新增房地产贷款占全部新增贷款的比重较去年同期下降了3.7个百分点。因此,从资金面的角度讲,也不太可能维持过去10年那种高增长。

 

2.形势:依赖度史无前例

但问题是,站在“十三五”末看“十四五”,我们发现,地方政府对房地产的依赖度却上升到了史无前例的高度。不管是土地出让收入、房地产及相关税收、开发投资、商品房开工和销售,都到了历史最高位,而这些指标的占比(比如开发投资/固定资产投资),也到了历史最高位。

 

而且,与各地政府交流过程中发现,各地普遍都认为,楼市还有很大空间,房地产还能再上一个台阶。或者,本地经济转型处于阵痛期,地产要发挥托底的作用,不能掉下来。从近期调控政策可见,各地都在想方设法扶持楼市,比如暗地里松绑限购,比如哈尔滨的楼市新政等。

 

3.十四五住房的顶层设计

当下,房地产的主要矛盾,就是顶层设计要“去地产”与地方“难去地产”的矛盾。对这一点,大家心里很清楚。怎么办?国家“十四五”规划做了系统的安排:推动金融、房地产同实体经济均衡发展;促进住房消费健康发展;有效增加保障性住房供给,完善土地出让收入分配机制;探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给。

什么意思?

一是房地产要稳定,但绝不是过去那样,资金大规模涌向地产,“一业兴,百业衰”,经济对地产高度依赖,楼市泡沫化,并以灰犀牛的姿态冲击金融和经济。未来,地产对经济和财政的作用,对金融的需求和影响是客观的,但这是建立在地产支撑城镇化、公共服务“补短板”、提高人居品质、区域开发基础之上。也就是说,告别房地产“单边突进”导致城市系统碎片化,要将房地产融入到城市的整体性、系统性、宜居性、包容性和生长性等治理框架中。

 

二是扩大内需、打造消费引擎的战略基点下,构建双循环新发展格局框架下,住房消费将是重要一环。所以,国家“十四五”规划提出,促进住房消费健康发展。过去,尽管我国楼市发展很快,但住房消费是畸形的,比如:住的消费多、租的消费少;买房的消费多、围绕居住消费少(装修、设施更新、社区智能化升级等);户籍住房消费多,新市民住房消费少。

 

上世纪80年代,西方国家的城镇化率就已达到70%-80%的顶峰了,但地产对GDP的贡献居然从那时的7%-8%升至现在的12%-13%。原因就是,西方老百姓在住房消费上不断升级。在西方国家,百姓最大支出,就是住房消费。2017年,美国家庭住房支出平均为19884美元,占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品(占比30%),住房消费2384美元,占比26%

 

先说租房。在很多人眼里,租房只是权宜之计,是买房前的“无奈过渡”。所以,很多租客的心态就是“得过且过”,不会置换居家用品,更不会装修房屋,让自己住的更舒服一些。真实的想法是,“尽快买房,早日告别租房生涯”租客是这种心态,房东也一样。屋内配置的厨卫家电、家具床品等等,不仅质量乏善可陈,而且隔三岔五地报修是租房生活的常态了。

 

买房消费尽管很庞大,但也有点儿扭曲。经常听到有人说,“手里若没有两套房子,心里始终不踏实”;“没有两套房,都不好意思说自己在一线城市扎根了”。笔者碰到很多这样的人,奋斗的目标就是两套房子。房产价值超千万了,但生活很简单,甚至是拮据。小孩上学以后,更是如此了,家具家电家具很老旧了,也没有换,更别说装修了,这怎么能叫住房消费?

 

普遍不注重围绕住房、居住和生活的消费,修缮也不及时。我们的建筑寿命较短,这是重要原因。过去,各地重视新房开发,存量房改造也更重视拆迁,而不是修缮。当下,我国老百姓恩格尔系数在不断下降,随着老龄化到来,衣食方面的支出空间在收窄,但住的消费还有很大潜力。

 

3.十四五住房的美好生活

居民消费优化升级和美好生活诉求的满足。用领导人的话来讲,我国城市化道路怎么走?这是个重大问题,关键是要把人民生命安全和身体健康作为城市发展的基础目标。老百姓最基本的生活领域,就是“衣食住行”。这些年来,“衣食行”的需求基本满足了,而且开始向美感、健康、精细、环保等方向升级。唯独“住”,大家有一个普遍的感受,还有很大的空间。

 

就以老旧小区改造,当前全国有142万个小区,老旧小区约17万个。建筑面积大约40亿方(其中1/411亿平米)或已改造),涉及约4200万户居民,约占全国存量住宅面积的12%。未达到节能50%标准的建筑面积还有17亿平方米(占45%),缺乏无障碍设施的建筑面积19亿平方米(占20%),基础设施老化、环境较差的小区超过10万个(占60%),占老旧小区总量的60%以上。

 

 

 

如果扩大范围,将提升类和服务类的也放进来,30%的小区,大概有50万个,缺失公共服务,比如垃圾分类点、独立的物业用房、智慧安防、无障碍设施、停车场、便民药店和便利店。其实,一个完整的社区,上述设施都应该按照标准来配备,这才能满足当代城市居民的基本生活诉求。但是,现实中发现,只有近年来开发的一些大社区、高档社区,基本设施才是齐全的。

 

以停车场为例,在笔者居住的广州,不管再怎么老旧的小区,基本都住满了人,停满了车,但没有停车场,导致乱停乱放、秩序很差。“住满了人、停满了车”,意味着居住需求旺盛,消费也在升级,但住区设施更新和改善跟不上。除了停车场,垃圾分类点、便利店、休闲运动场所等,都严重缺失。因此,基本居住需求满足了,但远远谈不上美好生活,居住消费升级的潜力很大。



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