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下一个五年,住房租赁的需求在哪里?

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.当前住房租赁行业存在的问题

对于住房租赁,“十四五”规划泼墨最多,再次强调“租购并举”,提出探索支持利用集体建设用地按照规划建设租赁住房,完善长租房政策,扩大保障性租赁住房供给等等。2016年国家发布了《国务院办公厅关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见(国办发〔201639号)》,吹响了培育和发展住房租赁市场的号角。2017年“十九大”提出,“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居”,首次明确了“租购并举”的住房新制度发展方向。

随后,国家各部委、各省市相继发布了培育住房市场、规模化租赁的支持文件,比如启动12个城市租赁改革试点,确定北上广等18个城市开展利用集体建设用地建设租赁住房试点,鼓励低效闲置的商业办公“改租赁”,24个城市入围中央财政支持住房租赁市场发展试点范围。

不过,近期住房租赁行业出现了一些问题:一是部分长租公寓因扩张太快、加杠杆,其互联网经营模式与实体租赁经营的冲突,再加上疫情后租金下跌、退房增加、出租率下降(从原来的85%以上降至70%左右),导致“暴雷”、“跑路”、经营困难,包括一些上市的长租公寓企业。甚至,近期部分机构或个人“借长租公寓之名、行诈骗之实”,给整个长租行业带来巨大困扰。因此,当前长租公寓行业整体处于调整“阵痛期”,包括开发商系、酒店系、品牌中介系在内的长租品牌,新拓项目明显减少,开始收缩防守,转向存量运营或输出品牌管理。

另外,国有租赁平台发挥了积极的带头作用,但因为项目建设、公共配套等前期投入太大,除了少部分企业通过发债、国开行贷款等融资,由于“租赁权”较弱,行业融资渠道一直难以突破,加上租赁企业税费较高,而后期租赁项目运营现金流回收期太长,导致“资金错配”、现金流紧张。特别是,“招拍挂”配建的自持项目,基本都是由开发商可销售的项目在补贴。而且,现在各地经济下行、财政紧张,地方对国企利税考核强化,经营亏损的租赁项目的积极性下降了。因此,现在国企继续扩张租赁项目的步伐明显放缓,甚至有的开始转入项目。

2017821日,根据《国土资源部住房城乡建设部关于印发<利用集体建设用地建设租赁住房试点方案>的通知》(国土资发〔2017100 号,下称“100 号文”)精神,确立了全国18个城市利用集体建设用地建设租赁住房。集体土地建租赁住房,目的是实现国有集体土地同价同权、建立全国统一的土地流转市场。同时,也为集体土地参与城市化、分享城市化红利,降低住房租赁的源头成本创造渠道。比如,作为“双试点”(培育和发展住房租赁市场试点、集体土地建设租赁住房试点)的佛山,合计推进11个集体建设用地建设租赁住房的项目。

但是,集体土地建设租赁住房,面临很多现实难题,一是产权登记难题。集体租赁住房项目的土地用途应登记应为“城镇住宅用地(集体租赁住房)”,但不动产登记系统对于集体建设用地使用权没有这一登记类型,佛山市不动产登记机构只能在不动产权证书“附记”中补充说明集体租赁住房项目的土地用途。二是土地租赁背景下引发规划报建困难等问题。过去以租赁方式取得集体建设用地使用权,无法办理集体建设用地使用权证,承租企业作为实际建设主体,只能以村集体的名义申请规划报建,集体土地权属人与实际建设主体分离,大大增加了租赁双方的沟通协调时间和成本,降低企业效率,企业运营无法抵扣建设成本、税费支出。

三是收益低且回报周期长,各方主体积极性不高。对于珠三角城市,无论是80-90年代改革开放过程中,还是近年来的“三旧改造”,集体土地已分享了市场化的红利。而且,这些年房地产市场很红火,一次性改造回收的红利巨大,这导致村集体和村民对于集体土地收益预期值高,看不上长期租赁的低收益。集体土地建设租赁住房,今年是试点最后一年,但各地探索的成效并不显著。“十四五”规划对此的提法,依旧是“探索支持”,未来要在体制机制上获得突破。

2.发展长租政策的突破点和思路

笔者认为,“租购并举”写进了国家文件,也是我国住房制度改革的方向,“十四五”也将是住房租赁大发展的时期。国家提出鼓励长租政策,要实现长租,而不是把租房当做权宜之计。关键是夯实“房住不炒”,说了不炒,就是不炒。但是,我们了解到,很多城市的房子供应过剩了,还在推出高价地,希望楼市更活跃一些;很多地方认为,本地楼市还是“洼地”,房价还有空间。这么依赖,就给市场释放托底信号,楼市还如从前,长租消费生态链很难修复。

因此,鼓励长租行为、鼓励健康的住房消费,关键就是要修复住房消费的生态链,这个生态链的顶端就是“房住不炒”,这个理念要一以贯之地落实和执行下去,绝不能在执行中打折扣,或为一时经济之忧而让位。生态链顺畅循环,核心就是租赁权与产权的平衡,让租房能享有和买房一样的基本公共服务权利,最典型的就是,各地在积分入学上,租赁和产权积分应该相同。

最后,行业监管的重点应该从产权交易市场转到租赁,至少二者应该并重。20209月初,住建部发布《住房租赁条例(征求意见稿)》,条例明确规范租赁市场的各方参与人以及相关行政监管部门、行业协会等的责任和职责。这是一个良好的契机,也是租赁市场和行业开始走向规范的标志性事件。“房住不炒”了、“租售同权”了、监管跟上了,长租消费自然水到渠成。



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