原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.

2020年，如果要说哪个城市调控最密集，那非成都莫属。这不，“9.14”15条新政出台后，光无房家庭认定、摇号细则就出台了N次。比如，关于“先摇号”还是“先审核”、无房家庭优先申购的比例等等，这样的细节，也要政策公示一下。这次政策要干什么？购房资格预审。

就是说，无房家庭、棚改安置户、普通购房家庭，这些优先购房的，先要在网上填资料预审，通过后获得“购房资格预审码”，然后凭这个码，登记报名自己打算买的楼盘。这个政策本身没啥可讲的，但成都楼市的“摇号规则”越来越细，甚至到了繁文缛节的地步，到底是要干嘛？

其实，就是要应对年底网红盘领证风的这波“压轴大戏”。近期，成都人民的心似乎都提到了嗓子眼了，因为中意的盘齐刷刷地领证了。近期，深圳的“神盘”只有“润4”这一家，开创新盘“万人摇”记录的成都，有N个。群里的小伙伴掰着手指头如数家珍地告诉我，比如远大中央公园、中建天府公馆、万科天府公园城等等，这些口口相传的网红盘，年底都在推。

关键是，这些盘有几个让刚需客神往的印迹：

l  都是“Last Chance”，最后一批了

l  一二手房“价格倒挂”，这是最看重的

l  前期已推货，很多是个位数中签

l  开发商年底冲量，有优惠

l  在非富即贵的天府或锦江，都有

前期没摇中的刚需户，陪跑了多次，今年还能不能买到，就看这两月了。保护刚需是好事儿，但对刚需是“单选题”，只能报一家。为了防止摇号人多，没资格的人凑热闹，营造出楼市火爆的热浪，政策非常紧张，细节一改再改。毕竟，成都今年被叫去2次了，《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》刚刚发布，大成都要扛起中国经济“第四级”的重担，不能让楼市上了热搜。

2.

当然，“9.14”新政效果还是有的，10月份成都楼市降温了。地市进入“限竞时代”（限房价、限地价、竞配建），土地溢价率从1-3季度的40%左右降至9.4%，10月份流拍率上升至15%（有三宗地流拍），主城区供应和销售量环比分别下降51.4%和42.8%，主城、近郊和远郊新盘认购量分别下降1.3%、32%和21%。由于远郊人才公寓认购“遇冷”，10月开盘销售率降至47%。

但价格倒挂的网红盘热销，这是2018年以来的常态了。上周（11.16-11.22），成都共有10个新盘上市，共推出2095套，成交1427套，整体成交率为68.1%，但有5个盘实现了100%认购，主城3个项目认购率高达89%，只是近郊和远郊的认购率低一点（近郊2盘认购率38.6%，远郊5盘认购率57%）。未来，还有很多的价格倒挂盘入市，热销场面还会时时上演。

所以，“9.14”新政以后，成都楼市频繁出现一个新名词：无房家庭优先。比如，已经取证的中建天府公馆海报显示：无房家庭可优先选房；而远大中央公园海报显示的内容也几乎如出一辙：优先满足无房家庭。调控让限价之风吹得更猛了，一二手房价格倒挂，把红利让给刚需。

刚需的春天来了。根据安家君的整理数据，截止10月初，成都今年已经诞生了25宗“万元地块”，比2019年全年的20宗还要多。其中，天府新区7宗，高新区6宗，仍是“万元地”的主要集聚地。目前，成都累计已有近120宗万元地块，超过1.5万的有24宗，而去年只有9宗。

上半年，成都“万人摇”楼盘有6个，与2019年全年一样。更重要的是，成都土地市场放量的同时，地价在明显上升。今年7月2日，中和街道一宗地块拍出20700元/平米的高价，这是成都第一宗楼面价破20000的地块。“9.14”以后，成都限价严格起来，一二手房价格倒挂可能是常态了，“创富效应”明显的摇号楼盘，将继续燃起成都楼市冬天的这把火。

3.

当下的成都，已不是昨天的成都了。看宏观经济，论地理位置，讲城市定位，分析经济基本面，成都使命重大，容不得出差错！《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》，这个规划是领导人亲自部署的。我们看看，定位是何等高端，就知道成都必须要拿捏好楼市和城市发展的这个局。

看地理位置，成都是长江经济带、“一带一路”的战略支点，也是连接二者的纽带。中欧班列（成都）连续四年领跑全国，累计开行量在全国率先突破6000列。成都的朋友告诉我，这些年举全省之力打造成都，政策、资源、资金等，都倾斜给了成都，甚至被冠上了难听的“吸奶都”称号。

根据地方统计局数据，截至2019年，成都常住人口增量已经占到了全省的7成。如果空前高规格的定位还未落地，资金不能流向消费、产业、科技，而是流入楼市，那将大大损耗城市吸引力，导致一系列糟糕后果！所以，政府调控才这么紧张。但同时，楼市的作用又是多么重要。

俗话说，责任大了，能力就得强起来。本来就 “一省独大”了，现在又要把能力帮扶范围扩大到中西部。所以，首先要提升自己的能力。“东穷西贵、南富北乱”，这是老成都人对成都的整体认识。打造大成都和成渝都市圈，要东进、南拓、西控、北改、中优，成都已变成“大成都”了。

大家可能没注意到，成都是全国新区最多的城市。目前规划的、在建的新城、新区一共有23个，基本上每一个行政区都有一个新城、新区。2017年4月，成都首次提出跨越龙泉山东进，推动城市空间格局，从“两山夹一城”向“一山连两翼”转变，城市的骨架被迅速地拉大。

对成都来讲，“引进百千亿级龙头企业-城市大幅旧改-提升服务水平-优化人口结构-吸引高端人才-引进龙头产业链-带动周边发展”，这种“以点促线带面”的发展逻辑，是成都这几年发展的主线。毫无疑问，地产发挥了先行军的角色。2019年，成都有900余个产业项目同时落地（下表），基建大会战如火如荼，彰显了“大成都”、“成渝双城”的框架下，成都的责任与担当。

4.

所以，为啥“9.14”新政，成都未出强化限购的举措，就是希望楼市供需在高位上实现平衡，高举高打。“9.14”调控的核心有2个：

一是供给端发力，以更大的供应，辅以地价、房价“双限”，配建公共服务设施，缓冲需求压力，缓解涨价预期，让新市民“上车”，既稳楼市、又促经济，还能带动外围新城和新区开发，可谓一举多得。

二是压制住二手住房市场，鼓励新房市场。比如，增值税免征期“2年改5年”，限售3年，一二手房价格倒挂等。其实，成都楼市调控一贯的做法，就是“鼓励新房交易”。大家知道，成都的限购政策，是最有个性的，与全国其他城市的完全不同，真正做到了“一城一策”、“一区一策”。

在成都，有购房资格的人，不是想买哪里都可以的，而是要按照政策的路径来买。为啥要这么呢？目的就是为了促进某个区域的开发，通过限购政策，引导大家去买这个地方的新房。

举个简单例子，能买高新区南区（A）的资格最少，限购最严。为啥，网上有这样的言论，“五城区不缺人，高新区不怕没人，天府新区需要填人”。因为，高新区是成都城市面貌最好、生活配套最齐全、产业最集中、购房力最强的区域之一。所以，政策一定鼓励往天府新区和东部走。

为了鼓励东部发展，2017年提出东部战略后，2020年4月份，省政府同意设立成都东部新区；2021年的世界大学生运动会举办地，放在了东部的龙泉驿。讲了这么多，最后给大家讲讲，在成都要不要置业，哪里置业的问题。其实，成都作为西部核心，每年人口流入几十万，产业、交通、规划日新月异，高新区、天府新区，城区面貌改善，这些年的成绩是有目共睹的。再加上，这些年成都的形象特别好，休闲、小吃、气候、旅游等等，都特别受年轻人喜欢。

因此，在西部置业，不买成都买哪里呢？而且，“高地价、限房价”的背景下，一二手房价格“倒挂”，这样的神助攻之下，不买房是不是有点傻呢？好，既然在成都这个城市置业是理想的，那么，该在哪里买呢？政府政策和规划引导是一方面，但政策和规划能不能落地，是另一回事了。

以前，成都“西贵”主要是老城区——青羊和武侯，两个区域现在都有各自新城，近年来武侯新城的风头有盖过青羊新城之势。武侯新区靠近市中心，地理位置优越，近年来大牌开发商入驻，纷纷打起了高端豪宅的口号，把其吹捧为继武侯金融城、锦江攀成钢后的第三个“豪宅区”。

但是，武侯新区缺点很明显，没有产业支撑，人气不足，关键城市面貌跟富人区还是匹配不上，一点都没有新城的气象，商业配套离豪宅区，也有一段距离。讲这个的意思是，政府的财力有限，但发展宏图却很宏伟。高新企业就那么多，到了这个新区，就去不了那个新城了。

所以，有限的财力，只能投到重要的区域，各个地方都投资，都搞基建，都引进高新技术、金融企业，最后就是撒胡椒面，谁也发展不起来。宏伟的蓝图，规划的好，但没说什么时候真正落地。这时，就要我们用独到的眼光审视。媒体只报道网红盘，没人报道流拍，就是区域规划的问题了。

记者根据公开信息粗略统计，今年4月1日-7月30日期间，成都市一、二圈层有88个新开盘项目。在4个月时间里，因报名人数不足而导致流摇的项目至少有34个，占总数的38.6%。新房火热，但二手房被压制住，挂牌量接近14万套，排在隔壁的重庆之后，迟早会形成供应压力的。

所以，要敬畏市场的力量和威力，不畏浮云遮望眼。从热力图看，主城区人口向外纾解，这是必然的。近期，国家提出，产业和人口向优势区域集中是客观经济规律，但城市单体规模不能无限扩张。全国城市都要根据实际合理控制人口密度，大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城，推动多中心、郊区化发展，有序推动数字城市建设，提高智能管理能力，逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

因此，这几年，住在中心5区，肯定会舒服一些，特别是青羊、武侯、锦江等，通勤压力、小孩上学、城区面貌等，总体都比在外围好。所以，讲求交通便利、生活质量、怕路上堵得慌，建议还是买在中心五区。特别是，外围配套赶上中心区，得一阵子。当然，中心区也挺贵的。

不过，从房子增值的角度，住在中心区就不一定是优选了。财政的钱是有限的，投在要重点发展的新区、新城，就不可能在中心区投了（中心区投的空间也不大）。特别是，中心区有的老城区因为修缮不及时，空间逼仄，改造难度大，被规划变相抛弃了，也就慢慢衰败下去了。

就成都而言，买房还是的向外走，才能分享规划、配套等逐步完善带来的红利。往哪走呢？天府新区规划很高端，又是国家级新区，但供应量太大，笔者建议，总价有控制、预算有约束的，可以考虑天府新区，但集居住体验、升值前景于一体综合考虑，我还是建议高新区。

当然，置业选择是动态的，不是一锤子买卖、一劳永逸，规划是变动的、区域发展也会有差距。成都新区、新城多，规划动作大、动作多，每隔几年（5年左右），就要根据区域发展状况、政府规划的变动调整，做适当调整。刚才讲到武侯新区，自然是武侯重点打造的区域。看到其他区域发展好，武侯也有压力。说不准，他现在就在酝酿大动作。类似武侯这样的先发地区，一旦动起来，见效时间也要比其他区域短。

另外，贯彻国家最新指示，东部的龙泉驿，借助东部新城和大运会，有可能成为“产城融合、职住平衡”的典范。当然，大家要密切关注规划和重大项目落地的动态。但在中短期内，我建议买房的顺序是：高新区>主城5区>天府新区>东部新城。