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成都调控,永远在路上

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.

2020年,如果要说哪个城市调控最密集,那非成都莫属。这不,“9.1415条新政出台后,光无房家庭认定、摇号细则就出台了N次。比如,关于“先摇号”还是“先审核”、无房家庭优先申购的比例等等,这样的细节,也要政策公示一下。这次政策要干什么?购房资格预审。

 

就是说,无房家庭、棚改安置户、普通购房家庭,这些优先购房的,先要在网上填资料预审,通过后获得“购房资格预审码”,然后凭这个码,登记报名自己打算买的楼盘。这个政策本身没啥可讲的,但成都楼市的“摇号规则”越来越细,甚至到了繁文缛节的地步,到底是要干嘛?

其实,就是要应对年底网红盘领证风的这波“压轴大戏”。近期,成都人民的心似乎都提到了嗓子眼了,因为中意的盘齐刷刷地领证了。近期,深圳的“神盘”只有“润4”这一家,开创新盘“万人摇”记录的成都,有N个。群里的小伙伴掰着手指头如数家珍地告诉我,比如远大中央公园、中建天府公馆、万科天府公园城等等,这些口口相传的网红盘,年底都在推。

关键是,这些盘有几个让刚需客神往的印迹:

l  都是“Last Chance”,最后一批了

l  一二手房“价格倒挂”,这是最看重的

l  前期已推货,很多是个位数中签

l  开发商年底冲量,有优惠

l  在非富即贵的天府或锦江,都有

 

前期没摇中的刚需户,陪跑了多次,今年还能不能买到,就看这两月了。保护刚需是好事儿,但对刚需是“单选题”,只能报一家。为了防止摇号人多,没资格的人凑热闹,营造出楼市火爆的热浪,政策非常紧张,细节一改再改。毕竟,成都今年被叫去2次了,《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》刚刚发布,大成都要扛起中国经济“第四级”的重担,不能让楼市上了热搜。

 

2.

当然,“9.14”新政效果还是有的,10月份成都楼市降温了。地市进入“限竞时代”(限房价、限地价、竞配建),土地溢价率从1-3季度的40%左右降至9.4%10月份流拍率上升至15%(有三宗地流拍),主城区供应和销售量环比分别下降51.4%42.8%,主城、近郊和远郊新盘认购量分别下降1.3%32%21%。由于远郊人才公寓认购“遇冷”,10月开盘销售率降至47%

 

但价格倒挂的网红盘热销,这是2018年以来的常态了。上周(11.16-11.22),成都共有10个新盘上市,共推出2095套,成交1427套,整体成交率为68.1%,但有5个盘实现了100%认购,主城3个项目认购率高达89%,只是近郊和远郊的认购率低一点(近郊2盘认购率38.6%,远郊5盘认购率57%)。未来,还有很多的价格倒挂盘入市,热销场面还会时时上演。

 

所以,“9.14”新政以后,成都楼市频繁出现一个新名词:无房家庭优先。比如,已经取证的中建天府公馆海报显示:无房家庭可优先选房;而远大中央公园海报显示的内容也几乎如出一辙:优先满足无房家庭。调控让限价之风吹得更猛了,一二手房价格倒挂,把红利让给刚需。

 

刚需的春天来了。根据安家君的整理数据,截止10月初,成都今年已经诞生了25宗“万元地块”,比2019年全年的20宗还要多。其中,天府新区7宗,高新区6宗,仍是“万元地”的主要集聚地。目前,成都累计已有近120宗万元地块,超过1.5万的有24宗,而去年只有9宗。

 

上半年,成都“万人摇”楼盘有6个,与2019年全年一样。更重要的是,成都土地市场放量的同时,地价在明显上升。今年72日,中和街道一宗地块拍出20700/平米的高价,这是成都第一宗楼面价破20000的地块。“9.14”以后,成都限价严格起来,一二手房价格倒挂可能是常态了,“创富效应”明显的摇号楼盘,将继续燃起成都楼市冬天的这把火。

 

3.

当下的成都,已不是昨天的成都了。看宏观经济,论地理位置,讲城市定位,分析经济基本面,成都使命重大,容不得出差错!《成渝地区双城经济圈建设规划纲要》,这个规划是领导人亲自部署的。我们看看,定位是何等高端,就知道成都必须要拿捏好楼市和城市发展的这个局。

 

看地理位置,成都是长江经济带、“一带一路”的战略支点,也是连接二者的纽带。中欧班列(成都)连续四年领跑全国,累计开行量在全国率先突破6000列。成都的朋友告诉我,这些年举全省之力打造成都,政策、资源、资金等,都倾斜给了成都,甚至被冠上了难听的“吸奶都”称号。

 

根据地方统计局数据,截至2019年,成都常住人口增量已经占到了全省的7成。如果空前高规格的定位还未落地,资金不能流向消费、产业、科技,而是流入楼市,那将大大损耗城市吸引力,导致一系列糟糕后果!所以,政府调控才这么紧张。但同时,楼市的作用又是多么重要。

 

俗话说,责任大了,能力就得强起来。本来就 “一省独大”了,现在又要把能力帮扶范围扩大到中西部。所以,首先要提升自己的能力。“东穷西贵、南富北乱”,这是老成都人对成都的整体认识。打造大成都和成渝都市圈,要东进、南拓、西控、北改、中优,成都已变成“大成都”了。

大家可能没注意到,成都是全国新区最多的城市。目前规划的、在建的新城、新区一共有23个,基本上每一个行政区都有一个新城、新区。20174月,成都首次提出跨越龙泉山东进,推动城市空间格局,从“两山夹一城”向“一山连两翼”转变,城市的骨架被迅速地拉大。

 

对成都来讲,“引进百千亿级龙头企业-城市大幅旧改-提升服务水平-优化人口结构-吸引高端人才-引进龙头产业链-带动周边发展”,这种“以点促线带面”的发展逻辑,是成都这几年发展的主线。毫无疑问,地产发挥了先行军的角色。2019年,成都有900余个产业项目同时落地(下表),基建大会战如火如荼,彰显了“大成都”、“成渝双城”的框架下,成都的责任与担当。

 

4.

所以,为啥“9.14”新政,成都未出强化限购的举措,就是希望楼市供需在高位上实现平衡,高举高打。“9.14”调控的核心有2个:

一是供给端发力,以更大的供应,辅以地价、房价“双限”,配建公共服务设施,缓冲需求压力,缓解涨价预期,让新市民“上车”,既稳楼市、又促经济,还能带动外围新城和新区开发,可谓一举多得。

 

二是压制住二手住房市场,鼓励新房市场。比如,增值税免征期“2年改5年”,限售3年,一二手房价格倒挂等。其实,成都楼市调控一贯的做法,就是“鼓励新房交易”。大家知道,成都的限购政策,是最有个性的,与全国其他城市的完全不同,真正做到了“一城一策”、“一区一策”。

 

在成都,有购房资格的人,不是想买哪里都可以的,而是要按照政策的路径来买。为啥要这么呢?目的就是为了促进某个区域的开发,通过限购政策,引导大家去买这个地方的新房。

举个简单例子,能买高新区南区(A)的资格最少,限购最严。为啥,网上有这样的言论,“五城区不缺人,高新区不怕没人,天府新区需要填人”。因为,高新区是成都城市面貌最好、生活配套最齐全、产业最集中、购房力最强的区域之一。所以,政策一定鼓励往天府新区和东部走。

 

为了鼓励东部发展,2017年提出东部战略后,20204月份,省政府同意设立成都东部新区;2021年的世界大学生运动会举办地,放在了东部的龙泉驿。讲了这么多,最后给大家讲讲,在成都要不要置业,哪里置业的问题。其实,成都作为西部核心,每年人口流入几十万,产业、交通、规划日新月异,高新区、天府新区,城区面貌改善,这些年的成绩是有目共睹的。再加上,这些年成都的形象特别好,休闲、小吃、气候、旅游等等,都特别受年轻人喜欢。

 

因此,在西部置业,不买成都买哪里呢?而且,“高地价、限房价”的背景下,一二手房价格“倒挂”,这样的神助攻之下,不买房是不是有点傻呢?好,既然在成都这个城市置业是理想的,那么,该在哪里买呢?政府政策和规划引导是一方面,但政策和规划能不能落地,是另一回事了。

 

以前,成都“西贵”主要是老城区——青羊和武侯,两个区域现在都有各自新城,近年来武侯新城的风头有盖过青羊新城之势。武侯新区靠近市中心,地理位置优越,近年来大牌开发商入驻,纷纷打起了高端豪宅的口号,把其吹捧为继武侯金融城、锦江攀成钢后的第三个“豪宅区”。

 

但是,武侯新区缺点很明显,没有产业支撑,人气不足,关键城市面貌跟富人区还是匹配不上,一点都没有新城的气象,商业配套离豪宅区,也有一段距离。讲这个的意思是,政府的财力有限,但发展宏图却很宏伟。高新企业就那么多,到了这个新区,就去不了那个新城了。

 

所以,有限的财力,只能投到重要的区域,各个地方都投资,都搞基建,都引进高新技术、金融企业,最后就是撒胡椒面,谁也发展不起来。宏伟的蓝图,规划的好,但没说什么时候真正落地。这时,就要我们用独到的眼光审视。媒体只报道网红盘,没人报道流拍,就是区域规划的问题了。

 

记者根据公开信息粗略统计,今年41-730日期间,成都市一、二圈层有88个新开盘项目。在4个月时间里,因报名人数不足而导致流摇的项目至少有34个,占总数的38.6%。新房火热,但二手房被压制住,挂牌量接近14万套,排在隔壁的重庆之后,迟早会形成供应压力的。

 

所以,要敬畏市场的力量和威力,不畏浮云遮望眼。从热力图看,主城区人口向外纾解,这是必然的。近期,国家提出,产业和人口向优势区域集中是客观经济规律,但城市单体规模不能无限扩张。全国城市都要根据实际合理控制人口密度,大城市人口平均密度要有控制标准。要建设一批产城融合、职住平衡、生态宜居、交通便利的郊区新城,推动多中心、郊区化发展,有序推动数字城市建设,提高智能管理能力,逐步解决中心城区人口和功能过密问题。

 

因此,这几年,住在中心5区,肯定会舒服一些,特别是青羊、武侯、锦江等,通勤压力、小孩上学、城区面貌等,总体都比在外围好。所以,讲求交通便利、生活质量、怕路上堵得慌,建议还是买在中心五区。特别是,外围配套赶上中心区,得一阵子。当然,中心区也挺贵的。

 

不过,从房子增值的角度,住在中心区就不一定是优选了。财政的钱是有限的,投在要重点发展的新区、新城,就不可能在中心区投了(中心区投的空间也不大)。特别是,中心区有的老城区因为修缮不及时,空间逼仄,改造难度大,被规划变相抛弃了,也就慢慢衰败下去了。

 

就成都而言,买房还是的向外走,才能分享规划、配套等逐步完善带来的红利。往哪走呢?天府新区规划很高端,又是国家级新区,但供应量太大,笔者建议,总价有控制、预算有约束的,可以考虑天府新区,但集居住体验、升值前景于一体综合考虑,我还是建议高新区。

 

当然,置业选择是动态的,不是一锤子买卖、一劳永逸,规划是变动的、区域发展也会有差距。成都新区、新城多,规划动作大、动作多,每隔几年(5年左右),就要根据区域发展状况、政府规划的变动调整,做适当调整。刚才讲到武侯新区,自然是武侯重点打造的区域。看到其他区域发展好,武侯也有压力。说不准,他现在就在酝酿大动作。类似武侯这样的先发地区,一旦动起来,见效时间也要比其他区域短。

 

另外,贯彻国家最新指示,东部的龙泉驿,借助东部新城和大运会,有可能成为“产城融合、职住平衡”的典范。当然,大家要密切关注规划和重大项目落地的动态。但在中短期内,我建议买房的顺序是:高新区>主城5>天府新区>东部新城



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