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深圳神盘“万人摇”,为何楼市动力这么强?

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

“躺赚400万,有名额不去抢,你就是傻瓜”。这是深圳一个朋友对我说的话,她口中“抢”的是近日深圳全城关注的某楼盘。据悉,该神盘推出1169套住宅,限价均价13.2万元/平米,单价区间12-14.4/平米。某中介平台的后台数据显示,该楼盘前期二手房在售价格在17万元/平米以上,一二手房价格倒挂高达4万元,即便最小户型99平米的,买到也即赚400万。

中介朋友告诉我,很多人手上已有2套房,早已没有“房票”,而项目销售方案明确优先“无房”人士认购。于是,有人以30万的金额收罗名额,即买“房票”让别人先代持,该名额摇中号便立即付款。也有购房者早早把手上的房卖掉,一门心思“打新”。据记者调查,有一些金融机构专门针对这个项目推出“摇号贷”,为不够钱认筹的人提供资金,日利率0.08%

据悉,1117日开放诚意登记第一天,就已提交了13000多组客户资料,打破了此前光明区金融街华发御府保持的记录,妥妥的“万人摇”,中签率为个位数。有朋友很纳闷,这个楼盘最低首付360万,最低月供4.6万元,谁能买得起?我告诉他,只要有从天而降的“创富预期”,就不愁没人买、不愁钱从哪来。真金白银掏钱的是不多,但融资渠道多的是。

这是深圳楼市购买力强盛、虚火不下的根源。近日,国家统计局发布的数据显示,10月份深圳二手住房价格指数环比、同比分别上涨0.9%15.5%,双双位居全国第一。上一次,深圳房价同环比“全国第一”,是在“7.15”新政出台前的6月份。这么看,深圳最新一轮的楼市调控只保鲜了3个月?其实,并不是深圳的购买力有多强大,而是资金太给力了。

10月份,全国房贷利率终止“九连降”后首次回升,但对于深圳来讲,自20188月份,首套房贷利率已经连续27个月下跌,二套房贷平均利率5.25%,这是2017年以来的最低水平。10月份,深圳首套房贷平均利率为4.98%,在10大城市里面排名靠后。楼市调控,最关键的就是把住金融的闸口,深圳应该是最严调控的城市,为何房贷利率却不升反降呢?

某一国有大银行的朋友告诉我说,他们深圳分行的按揭贷款最低利率为LPR+20个基点,而广州、佛山分别为LPR+40LPR+60。为什么会出现这种情况呢?该朋友说,深圳金融机构多,银行、小贷、私募、担保等等,金融市场竞争非常激烈,而房贷又是公认的优质资产。只有降低利率,才能获得更多市场份额,而提高利率的话,本行的市场份额就会下降。

广州的房贷市场竞争没那么激烈,而总行也要考核分行利润,“保利润”就得提高利率,市场份额也不会明显下降。对佛山来说,更得如此了。笔者恍然大悟,树欲静而风不止,釜底薪火旺,怎能指望水不沸腾呢?所以,深圳购买力强,绝不是深圳人有钱,而是深圳人有资金这个利器。越是有钱的人,投资布局越广,越注重利用杠杆,他们算的是自有资金回报率。

这就不奇怪了,这样的神盘甫一推出,各种资金中介、房屋管家、金融机构开始活跃起来了,有的帮你做方案,有的帮你搞名额,有的帮你介绍渠道,有的帮你过桥融资,一条龙服务。除了价格倒挂外,那么多人抢房,还在于没多少人相信深圳房价会降。抢房不仅会强化购买力强大的判断,而且会推动房价上涨,让预期自我实现,这反过来会进一步壮大抢房大军。

当前,房贷和一般贷款“利率倒挂”,信用环境利好楼市。各金融机构逐鹿深圳,楼市不缺资金接济。当然,调控本身也并未达到科学化、精细化,地方赤裸裸地限价,短期看房价数字稳定了,但无形中激活了投机炒作,给整个市场造成极大扰动,增加了房价未来上涨的压力。“一刀切”地限价并设置无房户优先认购的门槛,却没有想想上千万的房子,哪个无房户买得起。最终结果是,挖苦心思钻营的投机客变成了无房户,而真正的无房户却望房兴叹。



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