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什么样的住房消费,是健康的?

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

近段时间,重要会议很多,信息量也很大。值得关注的是,促进内需和消费上升到了史无前例的高度。比如,扩大内需是我国新发展格局的战略基点,消费是我国经济增长的重要引擎,“十四五”时期将全面促进消费等。还有一个提法也备受关注,要促进住房消费健康发展。很多人纳闷,我国住房消费超高速发展了20多年,过去刺激了很多轮,未来还有多大空间呢?

关于住房消费,过去的提法一般是,满足合理住房需求、促进住房消费释放等,而对于住房消费“健不健康”的问题,却很少提及。仔细研读会议通稿发现,这次明确“住房消费健康发展”与推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变,放在一句话里,这给出的是什么信号?过去,我们的住房消费是一窝蜂的、甚至是被动的买房需求,围绕居住和房屋使用的消费比较少。

很大程度上,这种住房需求并不是很健康。为什么这么讲呢?大家都知道,欧美国家早在上世纪70年代,就已达到了80%左右的城市化顶峰,甚至出现了“逆城市化”。但是,一个饶有意味的趋势是,美国的房地产对GDP的贡献率,一直从上世纪70年代的8%-9%上升到了目前的11%-12%。自打1998年房改以来,我们的住房消费激励一轮又一轮,效果怎么样呢?

确实,地产对GDP的贡献率上升了,但2019年也只有6%-7%。为何这么低呢?我们在低增加值环节的“建房子”、“买房子”做了很多,但在高增加值环节的“住房子”上贡献太少了。美国住房消费占家庭消费支出的比重最大,2017年住房支出平均为19884美元,占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品(占比30%),住房消费2384美元,占比26%

这些年,我们促进住房消费,基本上都是一锤子买卖(买房),居住和围绕房子的持久消费释放不够。对这个现象,估计很多人深有体会。年轻人很早就买房,很多家庭买几套房,钱都花在了巨额资本凝固的建筑物上。算算资产,很多家庭挺富有的,但居住和生活消费相比之下并不高,甚至有的还比较拮据的。当然,这里面不得不谈供房贷、子女教育、养老等压力,但“房产价值高、居住消费低”,并不是很健康,住房消费的水平应该提上来。

这就是为何,我国建筑寿命较短的原因之一,因为普遍不注重住房消费,修缮也不及时。居住以及围绕住房的消费,一方面包括房屋及建筑物本体修缮、设备和功能更新,比如更换智能化电器,安装新风系统,室内二次装修,智能安防和照明,楼道及外立面翻新等。另一方面,也包含社区道路翻新、雨污分流、物业和垃圾分类点配置、智能化和适老化改造等。

更大范围来看,还包括养老、扶幼、文化室、医疗、助残、家政、快递、便利店,冷链物流和体育设施等,这才是完整的居住设施和功能配置。过去,由于房价高,并且不断上涨,加上居民购买能力有限,有的功能和设施残缺了;另一方面,买房热情高、房子也建的快,有的质量很难上乘,加上建筑材料、设计理念、智能技术迭代也快,不到20年楼龄的社区就老旧化了。

但是,二次装修也好、换房也好,对很多住户来讲成本太高,也制约了住房消费。珠三角是我国发展很好的区域,但据笔者了解,珠三角有的城市老旧小区占40%左右,中心区甚至超过了50%。总的来说,促进住房健康消费,首先要夯实“房住不炒”,让投资房产能获取超额收益的预期彻底落空。这样,住房回归了居住的本来属性,居民勒紧腰带买房,甚至买多套房的动力自然消解,住房消费就不会舍本逐末,住房消费就健康了,这是居民福利的最大化。

当然,壮大中等收入群体是提振消费的基础,特别是住房消费。目前,我国约有4亿中等收入人口,绝对规模世界最大,但相对我国14亿人口来说还是太少了。其实,老百姓都想住的好、住的体面,无奈收入跟不上。近年来,健全多层次的社会保障体系,强化“二次分配”、发挥第三次分配的作用(如慈善、捐款等)等,都意在壮大中等收入群体。另外,住房供给侧要做大手术,房地产项目不只是建房子,教育医疗和社区基本配套要跟上。总之,唯有住房回归居住属性,住房改革要着力于供给端,住房消费才能真正健康起来。



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