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长租公寓,现在是至暗时刻

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

1110日,日前有消息传出蛋壳公寓北京总部聚集数百人维权,包含租户、供应商、保洁、维修人员等。有承包商表示蛋壳公寓拖欠其工程款近160万元,此外在一业主交流群内,也有业主表示日前其房中租客曾前往蛋壳公寓总部讨要租房押金。

对此蛋壳公寓方面向新地产财经表示,蛋壳公寓与部分供应商确实存在经济纠纷,公司非常重视这一问题,正在进行积极处理。

现在,我对蛋壳是报以同情心的。为啥?你想想,如果一家银行的储户都去取钱,会发生什么?毫无疑问,这家银行会倒闭,即便这家银行再怎么健康,也无法避免倒闭的命运。不恰当的比喻,现在蛋壳就是类似这家银行一样,被挤兑和面临破产的命运。

 

对其他公寓,特别是今年以来倒闭的公寓,我没有啥同情心的,因为No zuoNo die,很多长租公寓,一开始就是抱着资本市场圈钱的想法。甚至,有的表面看是长租公司,其实就是骗子。以优惠为诱饵,让租客缴纳1年到数年不等的租金,然后再一个月或一个季度给房东付一次。等到手上的资金池足够大了,就跑路走人。

 

这些名为长租公寓,实为骗子的,必须要绳之以法。

 

但是,蛋壳不是这样的。尽管前几年,蛋壳扩张太快了。蛋壳管理层是一帮互联网行业的人,过来搞公寓,不懂也没有按照租房市场的规律来运营公司,确实也犯了错误。但是,不管怎么讲,这是公司经营和策略上的错误,他们还是希望把公司运营好。

 

现在,包括铂寓、红璞、冠寓、自如等,如果供应商、员工、租客都来要钱,有的要货款、有的要工资、有的要押金,你说,铂寓、红璞、冠寓、自如等撑得住吗?

 

我认为,如果背后的老板(万科、世联、龙湖)不救,他们和蛋壳是一样命运,会因为挤兑而倒闭。长租公寓正在困难期,不能因为有几十家倒闭,就去挤兑健康的公司。正如蛋壳所讲的,疫情以来,整个行业均非常困难,因此希望社会给予更多时间以妥善处理纠纷。

 

最后,我要告诉大家的是,监管也有问题。今年以来,暴雷的长租公寓确实有很多,管理部门被暴雷吓坏了,各地第一时间的政策反映是,收紧资金口,要求长租公寓将租客长付的租金、押金或租金贷等,全部放入监管账户,这不是要长租公寓的命吗?

 

其实,对于长租公寓“资金池”的问题,国家出的政策,还是比较宽容的,要求租金贷占经营收入的比例,在2022年降到30%以下,这也是考虑到长租公寓前期投入资金大(收房、装修、管理、员工等),但现金流回流慢的现实。可是,地方管理部门的考虑,还是为了防范暴雷后的“维稳”问题,而不是长租公寓的难题。

 

所以,当下的局面,疫情是导火索,长租公寓自身的硬伤(互联网打法、唯快不破)是根本,政策不恰当是触发因素。所以,一旦蛋壳倒下了,我国长租市场将迎来最黑暗的一段时间,这对谁都没好处。哎,不过,可能不破不立吧,希望尽快好起来。



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