原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

近段时间，重要会议很多，信息量也很大。值得关注的是，促进内需和消费上升到了史无前例的高度。比如，扩大内需是我国新发展格局的战略基点，消费是我国经济增长的重要引擎，“十四五”时期将全面促进消费等。还有一个提法也备受关注，那就是要促进住房消费健康发展。很多人纳闷，我国住房消费超高速发展了20多年，过去刺激了很多轮，未来还有多大空间呢？

关于住房消费，过去的提法一般是，满足合理住房需求、促进住房消费释放等，而对于住房消费“健不健康”的问题，却很少提及。仔细研读会议通稿发现，这次明确“住房消费健康发展”与推动汽车等消费品由购买管理向使用管理转变，放在一句话里，这给出的是什么信号？过去，我们的住房消费是一窝蜂的、甚至是被动的买房需求，围绕居住和房屋使用的消费比较少。

很大程度上，这种住房需求并不是很健康。为什么这么讲呢？大家都知道，欧美国家早在上世纪70年代，就已达到了80%左右的城市化顶峰，甚至出现了“逆城市化”。但是，一个饶有意味的趋势是，美国的房地产对GDP的贡献率，一直从上世纪70年代的8%-9%上升到了目前的11%-12%。自打1998年房改以来，我们的住房消费激励一轮又一轮，效果怎么样呢？

确实，地产对GDP的贡献率上升了，但2019年也只有6%-7%。为何这么低呢？我们在低增加值环节的“建房子”、“买房子”做了很多，但在高增加值环节的“住房子”上贡献太少了。美国住房消费占家庭消费支出的比重最大，2017年住房支出平均为19884美元，占消费支出的33.1%。我国城镇居民消费支出的大头是食品（占比30%），住房消费2384美元，占比26%。

这些年，我们促进住房消费，基本上都是一锤子买卖（买房），居住和围绕房子的持久消费释放不够。对这个现象，估计很多人深有体会。年轻人很早就买房，很多家庭买几套房，钱都花在了巨额资本凝固的建筑物上。算算资产，很多家庭挺富有的，但居住和生活消费相比之下并不高，甚至有的还比较拮据的。当然，这里面不得不谈供房贷、子女教育、养老等压力，但“房产价值高、居住消费低”，并不是很健康，住房消费的水平应该提上来。

这就是为何，我国建筑寿命较短的原因之一，因为普遍不注重住房消费，修缮也不及时。居住以及围绕住房的消费，一方面包括房屋及建筑物本体修缮、设备和功能更新，比如更换智能化电器，安装新风系统，室内二次装修，智能安防和照明，楼道及外立面翻新等。另一方面，也包含社区道路翻新、雨污分流、物业和垃圾分类点配置、智能化和适老化改造等。

更大范围来看，还包括养老、扶幼、文化室、医疗、助残、家政、快递、便利店，冷链物流和体育设施等，这才是完整的居住设施和功能配置。过去，由于房价高，并且不断上涨，加上居民购买能力有限，有的功能和设施残缺了；另一方面，买房热情高、房子也建的快，有的质量很难上乘，加上建筑材料、设计理念、智能技术迭代也快，不到20年楼龄的社区就老旧化了。

但是，二次装修也好、换房也好，对很多住户来讲成本太高，也制约了住房消费。珠三角是我国发展很好的区域，但据笔者了解，珠三角有的城市老旧小区占40%左右，中心区甚至超过了50%。总的来说，促进住房健康消费，首先要夯实“房住不炒”，让投资房产能获取超额收益的预期彻底落空。这样，住房回归了居住的本来属性，居民勒紧腰带买房，甚至买多套房的动力自然消解，住房消费就不会舍本逐末，住房消费就健康了，这是居民福利的最大化。

当然，壮大中等收入群体是提振消费的基础，特别是住房消费。目前，我国约有4亿中等收入人口，绝对规模世界最大，但相对我国14亿人口来说还是太少了。其实，老百姓都想住的好、住的体面，无奈收入跟不上。近年来，健全多层次的社会保障体系，强化“二次分配”、发挥第三次分配的作用（如慈善、捐款等）等，都意在壮大中等收入群体。另外，住房供给侧要做大手术，房地产项目不只是建房子，教育医疗和社区基本配套要跟上。总之，唯有住房回归居住属性，住房改革要着力于供给端，住房消费才能真正健康起来。