原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.某一线城市，二手房制度重大革命

今天，微信朋友说，某一线城市公证处也在做房产过户的业务，流程和房产中介一样，费用便宜很多。只要买房人找好房源了，和卖家一起到公证处，就可以办理房产过户了。贷款、赎楼（包括赎楼担保）、抵押（包括为银行提供对借款人的尽职调查）、交易资金监管等等，公证处都可以帮你办理，收费、流程非常透明。

而且，二手房交易中，有关注销抵押、领取证件、抵押登记等，公证处的人员都可以帮你跑腿。另外，在公证处办理，二手房交易的每一个环节，不管是时间节点，还是收费标准（如赎楼费、担保费等），都清清楚楚，每一个节点到前，公证处工作人员都会通知你，准备什么材料等。朋友问我，这是不是意味着，公证处就会代替房产中介，就像不久之前河南永城市说，要取消中介一样（大家百度搜搜）？

2.珠海已经先行了

刚好，前几天，我看到珠海市不动产登记中心在9月14日的消息，说该中心携手珠海市银行业协会，在珠海银保监分局的见证下，共同签署“二手房登记+金融服务”合作框架协议。这个协议的内容是：从今以后，在珠海进行二手房交易将“不用赎楼”直接交易，交易时间也从原来的至少两个月缩短到两周。

怎么做的呢？

在珠海，过去卖家转让还在银行抵押的房产，必须先还清原来的银行贷款，才能进行交易。这个大家都应该知道。现在，在珠海“二手房登记+金融服务”新模式下，无需卖家“赎楼”，直接由买家向银行申请贷款获得批准后，买卖双方即可直接通过银行进行交易，还清银行的贷款，卖家把剩下的资金拿走，就这么简单。

当然，为了维护银行的权益，资金要进行监管，以防出现查封、卖家未知债务情况导致的无法过户，银行损失了。这时，被监管的资金就原路返回到银行，银行也没损失，买家也没损失。当然，如果像上面的案例，公证处可以帮银行做尽职调查。

3.公证处为何介入二手房交易？

现在返回来，再详细分析一下，公证处要干的这个事情。笔者首先告诉大家，不是取消中介，而是减少和优化交易链条，降低交易的时间和经济成本，杜绝二手房交易的风险。现在，在热点城市，投资炒房突出，房价比较高，卖房炒楼、抵押融资等非常普遍。一般来说，都是卖家先融资后赎楼，然后买家申请贷款，再出售，最后完成过户，中间需要的资金体量大。

这时，生意就出来了。在房产中介的介绍下，各种资金中介、担保公司、出资方（小贷公司、P2P等）都来了，提供过桥融资、融资担保。不仅中间的环节太多、涉及的主体很多，收费不透明，而且还有高利贷和坑蒙拐骗。比如，有些业务（过桥融资），本来正规金融就能做，而且利率还低，但买房人不知道，在房产中介与资金中介、小贷公司串通一气后，合伙起来放高利贷，比如深圳的“深房理”魏静事件，百度查查，就知道这是经典案例了。

特别是借钱赎楼，这里面的问题很多，基本上房产中介自营或介绍的小贷公司在做，短期利率非常高，远远超过LPR的4倍（超过LPR的4倍，就是高利贷了）。公证处要干的，就是想把赎楼融资市场规范化。比如，你俩买卖房子，外面资金中介要21.9%年化利率，我这边有多家机构可以做这个业务的，都不超过LPR的4倍，你去谈吧，哪个金融机构的利率便宜，你挑哪个。

这样，公证处代表的官方，可以做到一家独大，就可以把市场利率降下来了，而且流程也缩短了。其实，二手房交易过程中，之所以链条长、涉及的主体多（原贷款银行、新贷款银行、房产中介、资金中介、小贷公司、担保公司等），就是因为大家相互不信任。根源在于，“信息不对称”。

如果有一家公信力强的机构，比如上面讲的公证处或不动产交易中心出面牵头，把这个流程梳理一下，所有的环节、流程、收费、融资等，全部摆在台面上，把相关主体都叫过来，信息就对称了。买卖双方之间，也相互信赖了，银行对贷款申请人（买家）信任了，担保方、过桥方对赎楼方（卖家）也信任了，二手房交易成本就降下来了，交易时间也就缩短了。

4.公证处能取代房产交易吗？

最后，再讲讲，公证处要取代房产中介。我认为是不可能的。因为，房产中介解决的是买家、卖家在供给房屋和需要房屋之间的信息不对称。坦白讲，卖房人想卖房，找不到买家；买房人想买房，找不到心仪的房子，这就需要房产中介了。

另外，买家对房屋的信息、配套（教育医疗）、片区规划等不了解，要在看到的房源里货比三家，卖家也一样，在潜在买房人里面挑出价最高的、付款条件最好的等。所以，这需要房产中介提供精细化、专业化的服务。所以，公证处介入房产交易，是个好事情，意味着二手房交易流程更完善了、交易链条上的分工更加明细了，这是行业进步和成熟的表现。