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重磅,公证处要取代房产中介?买房请找公证处!

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.某一线城市,二手房制度重大革命

今天,微信朋友说,某一线城市公证处也在做房产过户的业务,流程和房产中介一样,费用便宜很多。只要买房人找好房源了,和卖家一起到公证处,就可以办理房产过户了。贷款、赎楼(包括赎楼担保)、抵押(包括为银行提供对借款人的尽职调查)、交易资金监管等等,公证处都可以帮你办理,收费、流程非常透明。

 

而且,二手房交易中,有关注销抵押、领取证件、抵押登记等,公证处的人员都可以帮你跑腿。另外,在公证处办理,二手房交易的每一个环节,不管是时间节点,还是收费标准(如赎楼费、担保费等),都清清楚楚,每一个节点到前,公证处工作人员都会通知你,准备什么材料等。朋友问我,这是不是意味着,公证处就会代替房产中介,就像不久之前河南永城市说,要取消中介一样(大家百度搜搜)?

2.珠海已经先行了

刚好,前几天,我看到珠海市不动产登记中心在914日的消息,说该中心携手珠海市银行业协会,在珠海银保监分局的见证下,共同签署二手房登记+金融服务合作框架协议。这个协议的内容是:从今以后,在珠海进行二手房交易将不用赎楼直接交易,交易时间也从原来的至少两个月缩短到两周。

 

怎么做的呢?

在珠海,过去卖家转让还在银行抵押的房产,必须先还清原来的银行贷款,才能进行交易。这个大家都应该知道。现在,在珠海二手房登记+金融服务新模式下,无需卖家赎楼,直接由买家向银行申请贷款获得批准后,买卖双方即可直接通过银行进行交易,还清银行的贷款,卖家把剩下的资金拿走,就这么简单。

当然,为了维护银行的权益,资金要进行监管,以防出现查封、卖家未知债务情况导致的无法过户,银行损失了。这时,被监管的资金就原路返回到银行,银行也没损失,买家也没损失。当然,如果像上面的案例,公证处可以帮银行做尽职调查。

3.公证处为何介入二手房交易?

现在返回来,再详细分析一下,公证处要干的这个事情。笔者首先告诉大家,不是取消中介,而是减少和优化交易链条,降低交易的时间和经济成本,杜绝二手房交易的风险。现在,在热点城市,投资炒房突出,房价比较高,卖房炒楼、抵押融资等非常普遍。一般来说,都是卖家先融资后赎楼,然后买家申请贷款,再出售,最后完成过户,中间需要的资金体量大。

这时,生意就出来了。在房产中介的介绍下,各种资金中介、担保公司、出资方(小贷公司、P2P等)都来了,提供过桥融资、融资担保。不仅中间的环节太多、涉及的主体很多,收费不透明,而且还有高利贷和坑蒙拐骗。比如,有些业务(过桥融资),本来正规金融就能做,而且利率还低,但买房人不知道,在房产中介与资金中介、小贷公司串通一气后,合伙起来放高利贷,比如深圳的深房理魏静事件,百度查查,就知道这是经典案例了。

特别是借钱赎楼,这里面的问题很多,基本上房产中介自营或介绍的小贷公司在做,短期利率非常高,远远超过LPR4倍(超过LPR4倍,就是高利贷了)。公证处要干的,就是想把赎楼融资市场规范化。比如,你俩买卖房子,外面资金中介要21.9%年化利率,我这边有多家机构可以做这个业务的,都不超过LPR4倍,你去谈吧,哪个金融机构的利率便宜,你挑哪个。

这样,公证处代表的官方,可以做到一家独大,就可以把市场利率降下来了,而且流程也缩短了。其实,二手房交易过程中,之所以链条长、涉及的主体多(原贷款银行、新贷款银行、房产中介、资金中介、小贷公司、担保公司等),就是因为大家相互不信任。根源在于,信息不对称

如果有一家公信力强的机构,比如上面讲的公证处或不动产交易中心出面牵头,把这个流程梳理一下,所有的环节、流程、收费、融资等,全部摆在台面上,把相关主体都叫过来,信息就对称了。买卖双方之间,也相互信赖了,银行对贷款申请人(买家)信任了,担保方、过桥方对赎楼方(卖家)也信任了,二手房交易成本就降下来了,交易时间也就缩短了。

4.公证处能取代房产交易吗?

最后,再讲讲,公证处要取代房产中介。我认为是不可能的。因为,房产中介解决的是买家、卖家在供给房屋和需要房屋之间的信息不对称。坦白讲,卖房人想卖房,找不到买家;买房人想买房,找不到心仪的房子,这就需要房产中介了。

另外,买家对房屋的信息、配套(教育医疗)、片区规划等不了解,要在看到的房源里货比三家,卖家也一样,在潜在买房人里面挑出价最高的、付款条件最好的等。所以,这需要房产中介提供精细化、专业化的服务。所以,公证处介入房产交易,是个好事情,意味着二手房交易流程更完善了、交易链条上的分工更加明细了,这是行业进步和成熟的表现。



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