原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

1.贝壳大数据，给出刚需购房门槛

近日，贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》，收集30个重点城市的样本数据，给出了各个城市刚需购房的门槛儿，买多大的房，花多少钱。大家可能觉得，刚需购房门槛，靠不靠谱？这里，首先和大家交代一下，在房地产大数据方面，贝壳做得非常不错。不是给贝壳做广告，而是想通过贝壳大数据，告诉大家一些规律性的东西。

贝壳，就不用说了，大家都知道，不久前上市后估值超过了200个亿。估值这么高，就在于它在去年新房代理交易超过了2万亿，占到全国新房交易量的1/7。同时，再加上线下链家的二手房交易，也是全国第一（当然占有率没有新房那么大）。关键是，贝壳手里有这么多大数据，能揭示很多道理。多说一句，大数据很重要，近期上市的蚂蚁金服，创造了IPO的记录，就在于他手上有融资客户的大数据。依托大数据，能降低银行成本，不得了。

不说了哈，贝壳利用这些大数据，当然能够分析出一些规律性的东西，比如各个城市的刚需买房，要花多少钱、买多大的房子？不卖关子了，接下来详细分析哈。

2.一线城市刚需门槛300万，广州不足200万

根据贝壳的报告，一线城市刚需购房套均总价超300万，显著高于新一线城市（150-260万）和二线城市（100-150万）。惊诧的是，上海刚需“上车”，不足300万，平均值为295万；广州只要198万，不足200万。即便北京，“上车价”全国第一，也只有350万元。大家可能不相信，很多人一谈到京沪深楼市，随口就是，这里到处都是500万以上的房子，一般人望而却步。

其实，媒体报道的，多是高大上的项目，而普通项目没人报道，你也就不知道了。一线城市，大多数人是普通人群。所以，房子也就是普通房子了，也就是“老破小远”。比如，近期楼市火爆的深圳，二手房均价7万元，但深圳所有房子的平均面积不到90平方米，30-40平米的房子一大把。在龙岗、坪山，房价4万多的项目很多，即便是70平米的房子，一套也不足300万，这就是刚需上车的选择了。

所以，一线城市，刚需买房成交热门商圈，基本在外围，北京是回龙观、上海是金桥、深圳就是龙岗中心城。因为，周边的房子比较便宜。

3.新一线城市，差距很大，长沙不足100万

再看新一线城市。厦门刚需上车套均总价266万元，紧随一线城市之后。厦门，大家都知道，她是全球闽南人的厦门，全球闽南人的购买力，决定了厦门的房价（比广州还要高）。所以，厦门排在京沪深之后、广州之前，必然的。除了厦门，近年来网红的杭州，以226万的上车盘，排在厦门之后，一起构成了第二梯队。

长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛低，平均购房总价在100百万以内。这些城市，要不调控严格（如长沙）、要不购买力不行（如深处东北的沈阳）、要不供应量没边没界（如重庆）。其他二线城市，基本上在100-200万之间。

要注意的是，100-200万之间，密集着最多的大城市，除了广州外，还有南京、成都、苏州、武汉、宁波、东莞等等，新一线、二线城市，基本上都集中在这一序列。所以，如果你手上有150万左右的现金，在新一线、二线城市买房上车，没有太大问题。甚至，有100万，如果面积小一点或区位差一点，也没太大问题。

一线城市刚需首次置业，面积的确偏小。上海、天津、北京等5城刚需面积不足70平方米，而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群，居住宽敞，住房套均面积在80平以上，南通以92平居30城首位。房价低，收入不那么低，刚需上车面积就大一些。所以，长沙这样的超低房价，又是省会的城市，就是刚需的小确幸了。

另外，都市圈内的三四线城市，居民收入高、房价不那么高，刚需上车面积就会大一些。最典型的就是南通、佛山（很多广州人买房）、宁波等，一线城市的收入，二线城市的房价，刚需上车面积就大一些了。比如，南通刚需置业面积达92平方米，居30城首位。

4.刚需上车，要30岁以后

5年前，有个数据说，国人首次买房年龄为27岁。现在，推到32.7岁。究其原因，一方面，这5年房价翻倍上涨，另一方面，刚需能够得到来自父母、亲朋的资金支持比较少，很多要靠自己积蓄。一线城市中，北京、上海刚需购房者年龄最大，分别达到35.5岁和36.7岁。新一线城市中，重庆刚需购房年龄最低，约29.4岁。

最后，想告诉大家的是，在大城市打拼，很多无房的伙伴很辛苦，抱怨也很多。这里很体量大家，同时也告诉大家，大城市、居不易，全球都一样，我们至少能在33岁之前买房，很多国家要到40岁。买房要抱着“先租后买”、“先刚需、后改善”、“先小后大”的原则。自己好好工作，从当下做起，明显就不会差。