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刚需购房有门槛,你够得着吗?

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.贝壳大数据,给出刚需购房门槛

近日,贝壳研究院发布了《2020城市刚需购房报告》,收集30个重点城市的样本数据,给出了各个城市刚需购房的门槛儿,买多大的房,花多少钱。大家可能觉得,刚需购房门槛,靠不靠谱?这里,首先和大家交代一下,在房地产大数据方面,贝壳做得非常不错。不是给贝壳做广告,而是想通过贝壳大数据,告诉大家一些规律性的东西。

 

贝壳,就不用说了,大家都知道,不久前上市后估值超过了200个亿。估值这么高,就在于它在去年新房代理交易超过了2万亿,占到全国新房交易量的1/7。同时,再加上线下链家的二手房交易,也是全国第一(当然占有率没有新房那么大)。关键是,贝壳手里有这么多大数据,能揭示很多道理。多说一句,大数据很重要,近期上市的蚂蚁金服,创造了IPO的记录,就在于他手上有融资客户的大数据。依托大数据,能降低银行成本,不得了。

不说了哈,贝壳利用这些大数据,当然能够分析出一些规律性的东西,比如各个城市的刚需买房,要花多少钱、买多大的房子?不卖关子了,接下来详细分析哈。

2.一线城市刚需门槛300万,广州不足200

根据贝壳的报告,一线城市刚需购房套均总价超300万,显著高于新一线城市(150-260万)和二线城市(100-150万)。惊诧的是,上海刚需上车,不足300万,平均值为295万;广州只要198万,不足200万。即便北京,上车价全国第一,也只有350万元。大家可能不相信,很多人一谈到京沪深楼市,随口就是,这里到处都是500万以上的房子,一般人望而却步。

 

其实,媒体报道的,多是高大上的项目,而普通项目没人报道,你也就不知道了。一线城市,大多数人是普通人群。所以,房子也就是普通房子了,也就是老破小远。比如,近期楼市火爆的深圳,二手房均价7万元,但深圳所有房子的平均面积不到90平方米,30-40平米的房子一大把。在龙岗、坪山,房价4万多的项目很多,即便是70平米的房子,一套也不足300万,这就是刚需上车的选择了。

所以,一线城市,刚需买房成交热门商圈,基本在外围,北京是回龙观、上海是金桥、深圳就是龙岗中心城。因为,周边的房子比较便宜。

3.新一线城市,差距很大,长沙不足100

再看新一线城市。厦门刚需上车套均总价266万元,紧随一线城市之后。厦门,大家都知道,她是全球闽南人的厦门,全球闽南人的购买力,决定了厦门的房价(比广州还要高)。所以,厦门排在京沪深之后、广州之前,必然的。除了厦门,近年来网红的杭州,以226万的上车盘,排在厦门之后,一起构成了第二梯队。

长沙、沈阳、重庆等8城市刚需上车门槛低,平均购房总价在100百万以内。这些城市,要不调控严格(如长沙)、要不购买力不行(如深处东北的沈阳)、要不供应量没边没界(如重庆)。其他二线城市,基本上在100-200万之间。

要注意的是,100-200万之间,密集着最多的大城市,除了广州外,还有南京、成都、苏州、武汉、宁波、东莞等等,新一线、二线城市,基本上都集中在这一序列。所以,如果你手上有150万左右的现金,在新一线、二线城市买房上车,没有太大问题。甚至,有100万,如果面积小一点或区位差一点,也没太大问题。

 

一线城市刚需首次置业,面积的确偏小。上海、天津、北京等5城刚需面积不足70平方米,而南通、济南、佛山、长沙等城市刚需客群,居住宽敞,住房套均面积在80平以上,南通以92平居30城首位。房价低,收入不那么低,刚需上车面积就大一些。所以,长沙这样的超低房价,又是省会的城市,就是刚需的小确幸了。

另外,都市圈内的三四线城市,居民收入高、房价不那么高,刚需上车面积就会大一些。最典型的就是南通、佛山(很多广州人买房)、宁波等,一线城市的收入,二线城市的房价,刚需上车面积就大一些了。比如,南通刚需置业面积达92平方米,居30城首位。

4.刚需上车,要30岁以后

5年前,有个数据说,国人首次买房年龄为27岁。现在,推到32.7岁。究其原因,一方面,这5年房价翻倍上涨,另一方面,刚需能够得到来自父母、亲朋的资金支持比较少,很多要靠自己积蓄。一线城市中,北京、上海刚需购房者年龄最大,分别达到35.5岁和36.7岁。新一线城市中,重庆刚需购房年龄最低,约29.4岁。

最后,想告诉大家的是,在大城市打拼,很多无房的伙伴很辛苦,抱怨也很多。这里很体量大家,同时也告诉大家,大城市、居不易,全球都一样,我们至少能在33岁之前买房,很多国家要到40岁。买房要抱着先租后买先刚需、后改善先小后大的原则。自己好好工作,从当下做起,明显就不会差。



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