原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记

最近“贵州公交坠湖事故”，让自管公房进入视线。笔者无意探讨事件和自管公房之间的关联性，一切以事实和通报为准。很多人不知道，居然有这一类型房屋。简单讲，自管公房就是国企、机关或事业单位出资建立，自行管理的公有住房。尽管划入公房，但它并非是保障房，与我们熟知的公租房、廉租房并无瓜葛（少数城市开始将其与保障房并轨运行）。

本质上，当下的自管公房，就是上世纪90年代“房改”以后，福利分房的尾巴。“房改”前，政府或企事业单位分配的福利房，就是主要的住房形态，城镇职工以较低的租金承租这类房子。随着“房改”推进，福利住房全面退出，福利房纷纷以“房改房”上市的形式，廉价卖给了承租人，也就是所谓的“绿转红”，从只有租赁权的福利房转为个人产权的商品房。

据老一辈的人说，当时只要出几千块钱，就可以拿到产权了。但是，并不是每个承租人，都有经济能力支付这几千块钱，或者觉得，一直租下去也是比较好的选择。没有实现房改上市的这些房子，产权仍属于政府或企业，承租人具有长期租赁权。为实现房改平稳过渡，考虑到多数承租人经济困难，房改后也要重建保障房制度，就容忍了这个福利住房制度的残留。

照理讲，当原承租人死亡或离婚，家庭现有成员不再符合承租直管公房的权利，理应退出。但在承租人的意念里，这个房子是企业分给我的（或我父亲），我在这里住了几十年了。同时。这类房子租金极其低廉，每平米每月仅3-5元，远低于市场租金。而在拆迁时，主要补偿对象是租户。逐渐地，长期租赁权异化为永久租赁权，承租人甚至认为，房子是我的。

于是，就出现了拒缴租金的现象，很多承租人以经济状况不佳、当时的房改政策有问题等，拒绝缴纳租金。常见的口头禅就是，“这是我的房子，为什么要缴租金”。同时，由于这些房子多位于老城区，有交通便利和配套完善（比如教育）的优势，加上租金又非常低，就出现了非法转租获利、多头占房、等待拆迁补贴等现象。近年来，由于地价和房价上涨，补偿成本相对低，拆迁补偿时也往往基于“买单开路”的心态，也就默认了承租人的诉求。

很多地方的房改就是一部急就章，很多自管公房项目本身建房手续不全，企业转制过程中，出现资产存量不实、权证与实物台账不符，部分承租人借机将房屋占为己有。本质上讲，自管公房是福利分房的残留，本应随着房改结束，住房保障补位而顺延过来。不外乎，就是通过市场或保障两轨来解决，或者沿用房改房上市形式转为商品房，或者承租人退出后纳入住房保障。

但是，由于自管公房是福利房时代企业“办理社会”的产物，加上分配、管理有随意性，计划色彩、干预色彩浓重，造成了“有空子钻”的普遍心态。同时，有的地方将其视为包袱的心态下，管理上不重视，而地产繁荣和旧城拆迁兴起，巨大的经济价值下，又能通过楼市买单来解决问题。这一示范效应下，带来了坏的激励，即承租人拒绝缴租、非法转租、待拆迁补偿。

根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》，其中第一、二条就已经明确了拆迁补偿的范围——房屋所有权人。对于承租人，仅限于附属设施补助、二次装修补助、临时安置补助及搬迁签约奖励等，这就是当事人72542.94元补偿的来历。有人认为，这个补偿太低了。从买房角度看，确实低了，但从租房补偿的角度看，可能是合理的。自管公房承租是历史形成的，在拆迁补偿时，其福利的特性应得到认可。承租人有支付能力，选择“先房改再拆迁”的模式，没有支付能力的，顺延纳入住房保障体系，规则要明确并贯之。除此以外，还要堵住因管理漏洞带来的坏的激励、钻空子心态，导致规则台面下的不公，及对规模的漠视。