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细数这几年的“假离婚”买房

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

关于“离婚买房”,网络上有两个经典的帖子。一是太太把离婚后过给自己价值700万的房子,以1000万卖给先生,先生以首付300万和贷款700万购房。这样,夫妻俩人不仅继续住着房子,还用700万在银行做理财还房贷。若房价跌了,夫妻俩将房子甩给银行,相当于高位套现;若房价涨了,则继续上述操作,将上涨部分套现;二是夫妻离婚并把2套房产过到配偶,净身出户者再购买两套。按照京沪深房价3-5年翻一番的节奏,反复操作可实现“1个亿”的小目标。

当然,上述两个极端的例子,现实中几无可能发生。但我们不得不承认,在资产泡沫时代的当下,不动产已经成为创造个人财富的最优介质(没有之一),特别是对于普通老百姓来说。离婚买房,尽管是一件不怎么光彩的事情,但可以突破限购而获得购房资格,还可以获得更高金融杠杆、更低房贷利率、更少税费成本。以500万的房产为例,首套房比二套房的首付要少200万。同时,相比二套房利率要上浮20%以上,首套房利息少支付15-20万,契税还能节约7.5万。

对“情比金坚”的夫妻来说,假离婚后再结婚是弹指一挥间的事,但却换来几十万真金白银,如果是理性人的话,为何不选择呢?近期,被刷频的深圳市民“离婚买房潮”,将涉及婚姻的“中国式买房”推上了媒体焦点和审判台。事实上,近年来每次重点城市学位房政策收紧、楼市调控“新政”发布,离婚数都会明显攀升。学位房可谓离婚买房的“刚需”,近年来,教育部下发文件,要求重大城市100%的小学实现划片就近入学,很多夫妻离婚买房,甚至得到上一辈默许。

2013年,北上广深离婚对数分别增长了43%38%20%34%。四个城市的居民出奇一致地要“拆散家庭”,一个相关联的背景是,20133月底,国家发布楼市“国五条”实施细则,其中规定“出售自有住房按转让所得20%征税,唯一住房免税”,而离婚则成为了一种有效的避税途径。值得注意的是,最后实施该政策的北京,离婚数增幅最高。2014年,上海、广州和深圳离婚对数均出现下滑,北京仅小幅增长,源于2014年这四个城市的楼市明显回调。

2015年是近年来离婚暴涨的一个时期,尤其以深圳、北京为甚,二者涨幅分别达到45%30%。以深圳为例,根据链家地产统计,该年度二手住房市场上,没有离婚夫妇购房与离婚夫妇购房比达到54%45%。彼时,经常有深圳的朋友告诉笔者,他周围的人能离的都离了。2015年的“离婚潮”再次归来,直接原因是2015年房价暴涨,而首套房贷认定标准调整,即从“认贷又认房”到“认贷不认房”,使得杠杆率大幅攀升。加上利率不断走低,购房者看到离婚购房的好处。

2016年的上海“离婚购房潮”,直接原因就是,上海将收紧楼市政策,包括回归“认贷不认房”(只要有贷款记录,再申请贷款就算二套)。还包括,离婚后1-2年内,再次购房将被限制。相对于一线城市过去几轮离婚购房,此次上海“离婚购房潮”是最疯狂的一次,即便政府辟谣,也无法让离婚购房热潮褪去。笔者认为,尽管有楼市新政传闻的影响,但根本原因有三:一是货币宽松,银行抢着给居民提供廉价杠杆,居民也主动“加杠杆”,市场预期上海房价还将上涨。

近期,发生在深圳、南京等地的离婚潮,有两个诱因,一是新房限价,导致一二手房出现价格“倒挂”,买到即赚到,天上掉馅饼。对于限购的城市来说,很多有钱人手上已有几套房了,没有了购房名额,于是只能“假离婚”了;二是首套房利率低、杠杆高。借助“假离婚”,可以获得首套房资格,首付只用2-3成,杠杆率可以提升到7-8成,利息还可以节约几十万。

很多人诟病中国式“假离婚”?有人认为,这种为了外物而离婚的行为,是亵渎了婚姻的“神圣性”因此必须予以制止。果真如此吗?笔者认为,这部分离婚夫妻“情比金坚”,他们有着深厚的感情,才会不惜以“离婚”为名去追求更多的幸福——房子和子女教育。笔者身边有认识的夫妻,为了二套房、为了购房资格、为了省几十万的利息而“离婚”。这个群体大都有如下特征:夫妻感情不错,有孩子。试想,如果担心对方离婚后不和自己复婚,人财两空,还会离吗?



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