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深圳都市圈来了,房价“软着陆”开启,打新要谨慎了

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

1.

夏至,一年阳光日照最长的一天,也是一年中接近气温最热的节气,而深圳楼市也迎来了最燥热的时光。3-5月,深圳的二手房市场“一枝独秀”,官方祭出“片区指导价”的必杀器之后,到了6月份,尽管二手住房成交量可能年内“首破万套”,但大概率也是今年的最高点了。

 

深圳楼市从不缺热点。进入6月下半月,热点从二手房切换到了“打新”,全民参与摇号,抢购新房。一个朋友前两天微信我,“认识金融街或华发的人吗?想搞个光明金融街华发·融御华府的名额。我打电话给开发商的朋友,对方说房源被公证处接管,没人敢在摇号上搞猫腻。

 

我信了。一二手房“价格差”高达1万多元,若谁敢搞猫腻,一大批拼刺刀的人会冲出来。近9000人抢394套房,5天冻资近90亿元,22人抢1套,中签率只有4.4%。这还不是最疯狂的,宝安新锦安海纳公馆,1171人抢5套房,3天冻资11亿元,相当于234人抢1套房,中签率0.42%

 

2.

就在不久前,官方媒体披露了深圳都市圈的方案,这则消息还未被捂热,就被淹没在“网红盘”打新的巨浪中。深圳都市圈、深圳扩容,传了很久,之前有投资客布局东莞塘厦、凤岗,惠州大亚湾、惠阳。但相比深圳从二手房、学位房、新房这一波接一波的火热,深圳外围则平静很多。

 

其实,这是官方煞费苦心、绞尽脑汁后,给深圳楼市降温(或者“软着陆”)开出的一剂夏日清凉茶。疫情后深圳的这一波楼市行情,来的陡峭,来的突然。也正是这波行情,彻底把管理层打醒了,深圳有这么多钱(金融市场规模排名全国第2),这么多上市公司(排全国第2),每年流入40-50万人,常有外地富豪扛着钱袋子,挥手即买,深圳楼市这个“小盘子”根本挡不住。

 

深圳只有220万套商品住房,只有京沪的1/3、广州的2/3。每年深圳新增商品住房4万套左右,只有京沪穗的40%,这房价能不涨吗?所以,釜底柴火旺,非要让锅中的水降温,很难做到。本来,政府想锚定新房价格,引导市场价格,但房子一投出去,迅速被湮没在货币狂潮中。

 

不像广州、重庆、郑州等,动不动就是百万平米级的单盘体量。供应太少,这是深圳楼市最大的“BUG”。这就是为啥,每有新盘限价,深圳全城笃定地“打新”,“假离婚”获取首套资格、“假结婚”获取二套房资格,借道经营贷,获得更多杠杆,这在深圳真的是“见怪不怪”了。

 

3.

所以,治理深圳的楼市,绝不能只在深圳这个小框框里打转转。跳出深圳,这是楼市调控的新思路。过去,深莞惠一体化提了多次,但开会多、文件多,落实少。很多深圳人到临深(东莞塘厦、凤岗、黄江,惠州大亚湾、惠阳)买房了,但后面发现,房子建了很多,但规划没落地。

 

除了规划外,刺激临深楼市的,还有一波又一波的“深圳扩容”传言。其实,“深圳扩容”从来都是民间传言(官方从未表态国),自媒体、房产中介最积极,本质上就是鼓吹房价上涨、煽动无辜群众去临深买房。一旦规划不落地,临深就成了空城,而深圳房价该咋走还是咋走。

 

久而久之,临深买房的,都在深圳租房住,有能力的就努力赚钱,再在深圳买一套。这次,深圳都市圈的方案,与过去不同,叫做“扩权不扩容”。首先,都市圈由深圳统筹,圈内新增的税收和GDP,按贡献分成,这个很关键。原来,深圳也不大愿意和外围互联,因为互联以后,深圳居民都到外面买房,消费跑了、税收跑了,GDP也跑了。另外,东莞和惠州也不愿意互联,因为即便我不和你深圳连通,深圳企业也会搬到我这里,毕竟成本的“水位差”摆在那里。

 

现在,环保重压、外贸不景气、企业转移等,多方冲击一齐来,珠三角制造业都处在转型“阵痛期”,包括东莞、惠州在内,珠三角的日子都不好过,对地产的依赖度很高,但“空城化”严重。而旁边的深圳,需求憋得慌,房价一年一个台阶。何不各让一步,大家互联起来,这是“双赢”。

 

另外,赋予深圳对都市圈(深圳、东莞、惠州惠阳、深汕合作区、深河合作区)省级管理的权限。什么意思呢?深圳想在跨界区域修一条地铁、搞一个产业新区、布局一些教育医疗等公共设施,可以按照深圳自己的套路来,相当于广东省级政府在统筹。这样,很多阻碍自然就破除了。

 

4.

深圳行政没有“扩容”,让很多人失望了。大家想想,如果东莞、惠州临深的区域,在行政上彻底划给了深圳,有什么后果呢?对于深圳来说,天上掉馅饼了。但对于外围的小兄弟们来说,最直接的是,有了地以后,深圳红利再也不会向珠三角溢出了,对正处于“阵痛期”的他们,不啻于灾难。

 

再说了,珠三角的弟兄们,当下面临的困境是一样一样的,制造业疲软、企业外迁、出口滑坡,很多城市的工业连续下行,财政收入增幅降至历史低点(甚至比2009年都差)。实事求是讲,投资也好、财政也好,这几年大家都依赖地产,怎么可能把某一块区域划给你深圳呢?

 

探索一种“共赢”的模式,才是最现实的选择。深圳输出庞大的地产需求、输出亟待拓展空间的产业,外围几个小兄弟输出成本低廉的土地,大家一起修地铁、搞园区,税收和GDP共享。这样,深圳的高房价就慢慢“软着陆”了,深圳饱受高成本之苦的产业,也找到发展空间了。

 

对东莞、惠州等外围的小兄弟们来说,“空城”也填满人口了,日渐衰落的园区,也有企业入驻了。这不就是“共赢”嘛!如果这个方案能执行下去,最大的影响,一定是深圳“高房价”软着陆。

 

5.

俗话说,能力越大、责任越大。大湾区、先行示范区深圳、深圳都市圈示范区,说是“三区叠加”的红利,其实都是要让深圳这个龙头做贡献。问题是,深圳也不复当年之勇,财政收入增速也降至历史低点,金融、互联网、高科技等过去熠熠生辉的行业,现在也不再那么光鲜了。

 

责任大了,能力就得强起来。所以,让深圳承担责任这么多责任,深圳起家的“第一桶金”——地产,不得不再次派上用场。所以,就有了取消豪宅税、取消公寓只租不售,让房屋流转起来,促进城市更新和卖地;就有了增加土地供应,配建好人才住房,商品住房价格放开。

 

问题是,不管你如何设计政策,大家认准一个理儿,地产很重要、供应盘子小,而资金无限制堆积、人口大规模流入。特别是,应对疫情和经济转型,货币这个口子还不能扎得太紧。于是,货币发毛的预期,遇上了深圳楼市这个“小盘股”,结果就是房价上涨,这是无解的难题。

 

但是,再容忍房价上涨,支撑深圳过去几十年发展的创新精神,将损失殆尽,企业将大量逃离,或“弃实业、炒地产”。跳出深圳,让深圳主导外围的开发,包括轨道交通、土地利用、产业规划、公共配套等等,这就是深圳房价“软着陆”的唯一路径,同时也是整个珠三角涅槃重生的唯一答案。

 

当然,“一份部署、十分落实”,出力的事情大家都在扯皮,分蛋糕的事情,大家争先恐后。国家有了顶层设计,但方案能否落地,关键在各个城市间的执行力度,拭目以待吧!短期内,估计见效不会太大。后续还有各城市、各领域的实施细则。不管如何,监管层不再容忍深圳房价这么无休止地涨下去了。问题是,作为都市圈核心,深圳未来是创新和要素高度集聚的地方,纵览全球,但凡要素和创新集聚,都是高房价的。所以,中短期内,深圳房价降温还是个困难的事情。



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