财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 疫情蔓延、央行宽松,千奇百怪的楼市众生相

疫情蔓延、央行宽松,千奇百怪的楼市众生相

摘要:疫情蔓延,央行连续降准降息,预计4LPR会跟着降。货币宽松2个月,银行资金充裕,压下来的放贷任务重,楼市投资客看到了机会,貌似2008年又来了。楼市弹性一向大的深圳,少部分人先知先觉,纾困中小微的经营贷,有的开始进入楼市了。有杠杆支持,买房动力强,深圳卖家提高挂牌价,二手房价格涨了。不过,整个珠三角静悄悄,广州楼市相对平稳。开发商层面,有的在抄底拿地,有的优惠卖房,有的在艰难生存。观望、悲观、乐观,相互交织,楼市众生相千奇百怪。

 

1.降息、降准不止

327日,央行将7天逆回购利率由2.4%下调到2.2%,直白地说,就是降息,且一下子降了20个基点;43号,央行将超额准备金利率从0.72%调至0.35%,即下调银行存在央行超过存款准备金的资金利率;继316日降准之后,近期央行对中小银行,定向降准1个百分点。近期,频繁降准降息,力度非常大。

l  202023日,降息10基点

l  20191118日,降息5个基点

l  再上一次降息,是4年前的201510月份,只降了10个点

l  12年来首次降低超额准备金率,且幅度远超2008年金融危机期间(当时从0.99%下调至0.72%

 

所以,这一次宽松的力度,是近10年来最大,也是最频繁的。特别是,超额准备金利率下调,是在为继续下调市场利率、继续降息腾出空间,逼着银行将资金投出去,这是一个重大的信号,对楼市、股市等,都会有重大的影响。

 

2.4月的LPR,将会跟着降

央行向银行借钱的利率降了,其他利率也下降,比如MLF。去年1118日,央行下调OMO,半个月前的MLF,由3.30%降至2.25%23日,央行将OMO2.50%降至2.40%后,几乎半个月后的217日,MLF3.25%降至3.15%

 

预计,随后的MLF也会下降,下降的幅度甚至会超过10个点。MLF下调了,LPR也会下调,包括大家关心的5年期LPR

 

320日,新一期LPR没有降,原因是,当时海外疫情还未恶化。但327日,一个特殊的日子,发生了几件事情:

l  最担心的主战场——美国,确诊病例第一次超过中国;

l  20国集团领导人应对新冠肺炎特别峰会

l  国家重要会议,发出了重磅政策1.引导贷款市场利率下行;2.有效扩大内需;3.信贷总量阶段性扩张;4.努力实现社会发展目标,确保全面建设小康社会

 

一方面疫情冲击到就业和收入。现在,国内疫情控制住了,但旅游、娱乐、餐饮、教育等,复工复产慢,很多居民不敢出门,逼得城市父母官,直播下馆子、买书、逛街。

 

另一方面,海外疫情爆发,出口型企业没有订单或订单推后;内需型企业,原材料、零部件,很多也需要进口。这就导致,企业经营困难、现金流压力大,部分企业开始裁员。

 

讲了这么多,是想告诉大家,经济形势真的严峻了,企业也好、个人也好,开始变得悲观了,收入也下降了。这时候,贷款利率就得降了。所以,央行对银行降息、降准,希望银行对个人、企业也要降息。所以,估计420日新一期LPR发布时,1年期和5年期限LPR都会下降。

 

3.艰难的银行

央行降息,目的是落实国家提出的“信贷总量阶段性扩张,引导贷款利率下降”。什么意思呢?央行说的很清楚,我已给你降息了,接下来,我要你增加贷款,你也得降低贷款利率。

但说实话,现在银行也挺难的。

 

不久前,一位银行的朋友抱怨说,现在银行真得很弱势,存款被互联网金融、资管理财、保险抢走了,每家银行都要高息揽存;贷款呢,国家规定,每家银行的贷款,必须有一部分给中小微。除了要服务好中小微,现在还要降低利率,支持实体经济。但现在,实体也不太好。

 

320日,最新一期LPR数据发布,1年期和5年期LPR均未下降。这很意外,5年期LPR不下降,这很好理解,要控制资金流向楼市。问题是,疫情当下,中小微资金链紧张,嗷嗷待哺,2月以来,央行投放3万多亿资金,但针对实体的1年期LPR不降,怎么也说不过去。

 

根源在哪里?银行资金成本太高:存款理财化了,资金成本很高。说实在的,就现在的经济形势,发出去的贷款,有可能本息无回,银行不愿意放新的贷款!怎么办?央行只好降准、降息。316日、43日,不到一个月,连续两次降准;23日以来,降息无数,包括12年来首次降低超额准备金率,全方位降低银行成本。

 

但是,降息会利好地产和股市。回眸历史,2015-2017年降息,银行资金先流向股市,后来流向楼市。不过,这已在政策的预料范围内。疫情到现在,大家不再拿2003年的SARS比当下了,而是拿2008年的金融危机比。不降的话,中小微的资金链就断了。

 

而且,如果比作2008年的话,楼市前景可能也不妙,所以货币宽松,也有稳楼市的一点点“小心思”。不过,今日不同于往昔,别指望资金大规模地往楼市走。央行叫停“松杠杆”,违规放贷的银行被处罚等。只要资金控制住了,楼市形势,就在掌握中,这是上一轮房价失控的教训。

 

近日,私募朋友咨询我,她手上有很多钱,是从银行来的,想投地产,但监管太严,怎么包装一下,绕道进入地产?可见,想进入楼市,也不容易。再说,大多数城市,楼市涨幅还能跑得过贷款等各项成本吗?

 

4.分化的开发商

现在,金融监管很严格,比如,投向地产的资金有比例控制,地产信托不能增长,楼市限贷严格执行,违规的银行,要处罚行长等。因此,降息后,很多资金还是会流到实体的

 

当然,资金宽松了2个月了,天降大雨,万物受惠,稳楼市,也要资金。Wind 数据显示,1-2 月,国内房企债券融资2484亿元,同比上升36%,仅次于 2018 年,为6年来次高。去年资金链紧张到断的某TOP20房企,近日拟发 120 亿元公司债券,这是这家公司自 2018 年以来首次境内融资。

 

后续,还有很多开发商会获得融资机会,甚至一些债务高或要倒下的开发商,这在2019年是不敢想的。楼市稳定,这是任务,一旦某开发商倒下,恐慌情绪,迅速传染。而且,各地控制疫情,开支太大,327号的重要会议,还要扩大财政赤字。所以,楼市稳定,已是共识:

一是稳楼市,这是任务;

二是稳定土地市场,多卖点地,抗疫、增加财政支出,都需要钱;

三是稳金融、稳银行,银行发出去的贷款不恶化,才有动力增加新贷款;

四是稳资产,给大家压惊。百姓70%的资产在楼市,楼市跌了,真不行。

 

有开发商就觉得,政府缺钱,一定会拿出好地块出售;货币宽松,未来楼市差不离。现在,是拿地的好时机。京沪穗杭等,确实出现好地块,甚至是地王。今年二季度,若疫情还在蔓延,估计救市政策将会转向楼市。

 

因此,有开发商开始涨价了,比如广州知识城去年的销量王——万科幸福誉,最近均价也卖到2.5/平了,而去年底才卖到2.3-2.4万;增城的实地蔷薇花园,因新增学位,从324日起全线上涨4%。甚至,某开发商内部文件显示:从323日起,从化的项目全线涨2%

 

很多开发商比较悲观,恒大要降债务、少拿地。据调研,很多开发商觉得,疫情让大家越来越悲观、收入下降,买楼欲望降低。所以,能卖赶快卖,优惠还是主流,大湾区城市外围很多项目,折扣优惠增加,一次性付款可打到9折。近日,佛山某项目,7.8折(先提价再折扣,实际应是8.5-9折)遭到疯抢。

 

不久前,恒大成都某项目,出现“万人摇”。这次,成都对中签率有划分,分拆迁、刚需、普通。普通类的摇号中签率里,最高的是25.5%,低的只有0.62%。笔者了解了一下,该项目是1-1.2万的精装房,“中央空调+地暖”,价格便宜,需求也真得很旺盛。可见,如果售价比周边房价低,有抄底心思的人很多。

 

5.热点城市,谨慎但不冒进

从近期市场来看,热点楼市开始回升了,比如3月份,深圳二手房成交量近8千套,超过去年12月的水平,尽管有延期网签的因素,但媒体渲染、明星楼盘带动、开发商拿地积极,刺激着楼市回升的预期。当下,银行的钱很充裕,有房小企业主,本来要卖房偿债,现在拿房子抵押,获得“经营贷”。问题是,整个城市复产效率不高,预期比较差,有的就投资楼市了。

注:数据来自于某金服平台

另外,有抵押物了,银行可能对贷款的实际用途没那么在意了。部分投资客就看到了机会,拿便宜的资金加杠杆,投资楼市。各方渲染下,市场回升了,加上有资金支撑,业主也开始上调价格了。根据贝壳统计,3月份深圳二手房挂牌价,已上调至7.2万,同比增长了18%

 

北京、上海,挂牌价也上调了,但没深圳这么厉害,广州二手房价,甚至还在下跌。可见,资金在收缩防守,都市圈核心城市,像深圳这样的“小盘股”,还是被看好的。贝壳数据监测,截止到上周(23-29日),18个热点城市中10个城市成交量超过去年3月周均成交水平的80%,都是热点城市。

 

近期,我与业内交流,大家理性思考后,形成一个共识:疫情一定会过去的,对热点城市来说,基本面没有恶化,人口还在流入,未来要打造都市圈、搞新基建,利好的就是这些核心城市、都市圈

 

疫情后,国家会更重视都市圈建设,这些热点城市,都是都市圈的核心,各项配套和设施,都会随着新基建、都市圈建设而旺起来。想一想,如果没有疫情,就没有货币宽松、降息等。既然核心城市的前景并不会随疫情而改变,现在银行容易贷款,房子有优惠,何不下手呢?

 

当然,当下的疫情,已对老百姓的就业和收入,造成了影响,只是这个影响正在滞后体现。如果全球疫情下半年还未控制住,全球供应链就断了,危机就发生了。像2008年,楼市也会有风险,很多2007年入市的炒家倒下了。现在,我国与全球的融合度,远比2008年要深的多,所以影响可能会有点大。

 

京沪深二手房市场,3月相比2月,新增客源量/新增房源量,分别从21.4降至13.116.0降至8.838.4降至8.7。乐观讲,因疫情影响推后挂牌,3月份集中挂牌;悲观地讲,疫情冲击到经营,民企或中小微卖房求生。笔者近期挂了一套广州的房子,半个月了也无人问津,中介电话都很少,租房的却有几个。所以,大家应该静观,保持谨慎,加强学习,不要太冒进。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记



推荐 0