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1.一个盘,激活炒作热情

深圳楼市又火了,但要小心啊!

大家想一想,招商蛇口太子湾·湾玺,区区138套公寓,为啥三次推盘?为啥每次只推十几套、几十套?为何每次都把中介渠道用全,渠道费3个点(一套房最低的佣金就是60万)?为了准备37日的第一次推盘,各方渠道从2019年底就开始蓄客,自媒体大力配合宣传。

 

这可是疫情后,深圳第一个线下推出的新盘。惊险的一跳,头炮打不响,后续推盘和整个楼市预期,就完蛋了。但只要各方配合,加上“钱多人傻”,打不响,这是不可能的。37日,新年线下第一盘,把深圳楼市投资炒作的热情,再一次激活了。但是,现在经济下行了,新经济的红利过了,不管是高收入人群,还是普通人,深圳居民的支付能力,不像2015-2016年那么强了。

 

现在,深圳房价已去到“7+”。上一轮楼市回升启动前的2015年,深圳的房价只有3万元。3万到7万,翻了一倍多。从7万再往上走,你觉得,深圳居民的收入可以支撑吗?当下深圳楼市繁荣,没有其他原因,一是银行钱多,不管用途,进了楼市;二是疫情纾困政策,过头了。

 

2.喝茶费,重出江湖

先复盘一下,深圳楼市之火爆

l  二手房价突破7万元。从突破6万元,再到突破7万元,也就半年时间

l  百万喝茶费,重出江湖,多则百万,少则50

l  3000万起步的豪华公寓,半天售罄、三次日光,逢豪宅,“必售罄”

l  学位房,价格疯涨了20%,偏远的龙岗中心城学位房,涨到“7+

 

楼市火了,逼得政府出来调控

近日,宝安区住建局发布通知,由于近期宝安中心区一带房价上涨太快,一些尚有新房发售的楼盘,传出收取“喝茶费”、“更名费”的说法,最高超过每套100万元。对此,宝安区一旦查实,将暂停涉案楼盘全部房源网签权限,每套10万元罚款,开展扫黑、除恶打“楼霸”行动。

 

百万喝茶费,有人愿意缴纳,可见房价低估到什么程度。政府限价,需求端憋得慌,百万损失,开发商怎么会放过。所以,内部人联合渠道(中介),先把房子拿下来,然后加喝茶费以后,一套一套往出卖。

 

3.买房的钱,都从银行来

需求端憋得慌,釜底的柴烧得旺,政府限价的盖子,怎么能盖的住沸腾的锅呢?问题出在哪?2019年“8.18”先行示范区,让深圳地位超然了,一跃成为全球城市,城市要重新估值了。一人升天,仙及鸡犬,房价再上两个台阶,2019年四季度房价达到“6+”,今年一季度到“7+”。

 

深圳房价,已超过京沪,成为全国房价最高的地方。网友说,这就是深圳,没有一处房产是自住的,皆为投资品,这个判断是对的。既然是投资品,买的不是当下,买的是未来和预期。未来,可以比肩香港、新加坡、纽约、伦敦。站在未来,当前“7+”的均价,只是个小山头。

 

但是,光靠意淫,光靠吹牛,预期是实现不了的。20191-3季度的5.5万,到去年四季度的“6+”,再到今年一季度的“7+”,这是真金白银干出来的。一个做五金的小老板,刚刚买下招商蛇口太子湾·湾玺的一套房子,4200万。我说,你真行啊,生意不干啦?

 

小老板说,炒房、生意两不误。楼市好,就炒房,楼市不好,就搞实业。但这两年,我听到的是,越来越多的人,就像这个小老板,赚一点儿钱,就投到楼市。说的好听点儿,这叫资产配置、退缩防守;说得不好听点儿,实业很难干下去了。4200万,大部分是从银行来的

 

在深圳做生意的人、炒房的人,有几个特征:能拿银行的钱,绝不自己“掏腰包”;能拿银行的钱,绝不卖房还债。深圳的房子,就是硬通货,有了房子,银行绝对给你融资,否则免谈。

 

4.从首付到按揭,税费到中介费,全部贷款搞定

只要能融到钱,一切问题就解决了。现在,似乎又到了2015-2016年的状态,“人傻钱多”。银行的钱很多,信用贷、经营贷、纾困贷、白衣天使贷等等。而且,放贷速度快、利利率低,财政有贴息。在深圳人的眼里,不贷不傻吗?有人问了,这些贷款都是有用途限制的,用于疫情后给中小微纾困的啊?是这么个理儿,但有了房产抵押物,银行还管你钱用到哪里?

 

上海也一样。笔者咨询上海媒体朋友,近期,上海的各大银行,都在推销贷款:

l  信用贷,工行50万额度,建行23万额度,年利率4.8%

l  经营贷,房产抵押,利率低至4.35%,比房贷利率4.75%还要低40个基点

l  税费贷(买卖房产的税费),利率3.5%,与公积金利率差不多,期限5-10年,最高额度50万。

l  房产中介费,可以刷信用卡。

 

 

也就是说,现在你在上海买房的话,从首付到按揭,从税费到中介费,基本全部可以贷款搞定,自己真不用拿多少钱出来。这样,你就可以发现,为什么近期楼市又火了,这是因为有了杠杆的支持。说实话,现在深圳和上海这么高的房价,没有杠杆的支持,是根本涨不起来的。

 

5.没有杠杆支撑,房价还能上一台阶?

有人问,这一次楼市回升,又是从深圳、上海、北京开始,是不是又一轮楼市回升,开始了?我觉得,要想开启一轮楼市回升期,非得杠杆大力度、持续的支撑。大家想想,上一轮周期(2015年)启动时,北京、上海、深圳的房价只有3万元,现在到达7万元了,翻了一倍还多。

 

但是,大家的收入,有翻一倍吗?没有!疫情过后,很多人的收入会下降,甚至工作都没有了,哪还有能力买房。另外,高科技、互联网、金融业的高红利期过了,高收入人群也没那么多了。所以,在当下7万元房价的基础上,要再上一个台阶,没有杠杆的扶持,这是不可能的。

 

但是,湾玺,区区138套公寓,三次推盘,各方中介费了老大劲。可见,高收入真没那么任性了。而且,整顿银行贷款用途,马上就来了。没有杠杆的持续扶持,房价上涨不可持续的,大家要小心。

 

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

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李宇嘉

李宇嘉

325篇文章 2年前更新

深圳市房地产研究中心高级研究员

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