1.LPR未降，意外！

3月20日，最新一期LPR数据发布。大家关心的5年期LPR未降，依然维持在4.75%的水平上。而且，针对实体企业融资的1年期LPR，也没有再降，依然是4.05%。可见，央行定力十足！

问题是，外围降息潮，一浪高过一浪啊！3月16日，美联储又突然大幅降息至0-0.25%的目标区间，并承诺7000亿美元的资产购买，以进一步拉低利率！下一步，美国也将随同日本（-0.1%）、欧元区（-0.4%），一并进入了“负利率”时代。全球三大经济体，无底线降息，负利率来临！

2月20日，1年期和5年期LPR双双下降；3月1日，存量按揭贷款开始转向LPR定价，各大银行都在提醒客户，赶快来转换吧，转换后就能分享到LPR下降的“降月供”的好处了。记得当时，媒体铺天盖地地说，中国降息通道开启了，大家要踊跃地去将自己的贷款转为LPR。

想想也有道理，应对疫情冲击，中小微困难，房企困难，购房者情绪低，应该继续降低LPR。再者说了，2020年是个特殊的年份，要完成多个“收官”（十三五收官、脱贫攻坚收官、全面建成小康社会），疫情这个黑天鹅下，货币政策宽松是必然的。但为何，这次没有降呢？

其实，央行早就说了

保持货币政策的定力，不刺激、不防水的“双不”原则，早在2018年就定下了。自2月3日净投放、逆回购以来，加上再贷款、定向降准，我们合计向市场净投放了3万亿元的流动性。我们可以强行把马拉到河边，但我们无法强制马喝水。货币宽松，对应对疫情，作用有多大呢？

据《21世纪经济报道》披露，即便进入3月份，全国35个最核心的城市里，复岗率均值仅为36%。笔者所在的单位，现在还是一半去单位上班、一半在家上班。因此，货币只是一个润滑剂，各方互动起来，这个润滑剂才能起作用。不然，防水也是白搭，负面效应就是楼市繁荣！

2.地产繁荣的苗头

央行前调查统计司司长，盛松成说，疫情将对房地产开发投资造成巨大影响。我们看看数据，今年前两个月，房地产开发投资下降了16.3%？真的是断崖式下滑。但是，其占固定资产投资的比重，却从2019年的23.97%，反弹至30.4%。什么意思呢？疫情之下，房地产难过，但还有更难过的。

也就是说，实体制造业，比房地产更难过。想想也是，实体企业复工，还在进行中，而地产已经开始热了。不让赤裸裸地松绑限购、限贷，但地方有的是拉升楼市的手法。这段时间，北京、上海、广州，都诞生新地王了，深圳2000万+的豪宅公寓项目，70套一转眼就抢光了。熟悉的配方，原来的味道，气氛是慢慢培育出来的，这难道不是房地产新一轮攀升的模式吗？

根据克而瑞的统计，目前，全国楼市整体呈现稳步复苏态势，重点城市商品住宅成交量逐步回升，第十周（3.9-3.15），全国43个重点监测城市商品住宅成交面积达到259万平方米，环比上周增长7%，相较第七周增长159%，基本恢复至去年四季度周均成交量的6成水平。

分能级看，一、二、三四线城市，最近一周商品住宅成交量分别达到去年四季度周均成交量的53%、64%、70%。可见，回暖逻辑和过去一样，从一线城市这样的发动机开始，向外辐射。笔者所在的深圳，近期推出的基本是公寓，这类难卖的产品，也都录得了不错的交易业绩。

3.不降息，外资来吧！

管理层看得很清楚。该放的货币，都放了，该降的利率也降了。剩下的，就是疏通货币传导渠道了，再放水的话，就是给楼市浇油了。

而且，“降与不降”，还有一盘大旗。全球降息潮，但我“不降息”，恰恰是与美联储慌不择路，无底线降息的鲜明对比。你降我不降，利率差就出来了，你的疫情在蔓延，我已开始疫后重建工作了。看看，近期中美10年期国债利差，2020年投资谁？一目了然。美国所谓制造业回流，洗洗睡吧！

近日，在美国的长租办公wework上折损巨大的孙正义，居然斥资10亿美元，领投中国长租公寓——自如、贝壳找房。说明什么？全球经济不景气，美日欧三大经济体比谁降息降得更彻底，中国还能实现6%左右的增长，不投中国，投谁呢？这有点像1998年亚洲金融危机，外围货币贬值，中国带头强调，人民币不贬值，随后开启了加入WTO，外资踊跃投资中国的进程。

现在看，中国的新基建来了，5G、大数据、人工智能、工业互联网等等，7大领域个个都是恢弘的计划，诱人的前景。别担心产能过剩，当下的中国，十几亿国人，对互联网的依赖度前所未有；疫情下，企业也好，个人也罢，大家都对数字化基础设施，形成了空前一致的共识。对西方的资本来说，直接投资也好，股权投资也好，这是很好的机会，稳增长，又多了一个帮手。

地产不能“太吸金”，5年期LPR横盘吧！

不经意间，棚改也开始放量了，天风证券估计，棚改2020年数量可能重新恢复，预计2020年棚改计划数有可能重回570万套，这一规模和2015-2018年高峰期接近，相比2019年的310万套，增长84%。棚改建成和交付量，2020年将是历史上规模最大的，能激活多少投资和消费啊！

老旧小区改造，也在放量，河南有3383个老旧小区，2019年完成改造474个、正在改造1040个，其余1869个正开展改造前期工作，2020年底前可全部开工。海南、安徽、广东，老旧小区改造，都在提速。装一部电梯，补贴20万，国家下血本，280万部电梯，总投资2万亿。一部电梯，足以激活一栋楼，相关的装修需求，交易需求，都活跃起来了。

加上各地今年开工的近5-7万亿的基建项目，托底经济，管理层手上的抓手足够多。这么多领域需要钱，地产不能“太吸金”。所以，所谓的LPR进入下行通道，也是走一步看一步。其实，调控本来就是短期的，见风向行事。如果复工还很慢，银行贷款积极性不高，1年期LPR还会下降。

但是，只要资金面友好了，加上各地想方设法托楼市（比如广州，不让松绑公寓，就放松人才政策，制造地王），楼市就差不离。从一线楼市回升，到都市圈回升，再到二线楼市回升，这个螺旋上升的趋势，初步已经形成了。所以，5年期的LPR，未来可能要横盘几个月了。经济托底有抓手，资金面宽裕，楼市继续高位徘徊，各地松绑的小动作，自然会被叫停了。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记