大疫之下，数十万亿基建项目呼之欲出，以雷霆万钧之力磅礴于市，尤以新基建更为亮眼，资本市场也掀起热浪。新基建，可谓国之新重器，特别是在疫情全球蔓延，金融市场动荡，贸易供应链停顿之下，承载着传统产业转型，振兴消费和内需的新基建，更被给予了厚望。

新基建之新，在于其是数字化基础设施，而对其共识的形成，来源于抗击疫情的全民实践。无论网上购物、线上办公、云上学习，还是码上管理、AI诊断、数字防疫，数字平台企业向全社会开放的数字化窗口，成为了疫情之下生活、抗疫、复工须臾不可离的新基础设施。

相对于5G、人工智能等“高精尖”的新基建，“铁公机”等老基建给人的印象，就是产能过剩。其实，深入到各大城市街区的深处，你就会发现，老基建的短板、欠账还很严重。比如，水电气路网宽带，这是城市初始级别的基建，但老化乱搭、雨污不分，“多户一表”、罐装煤气等，还很普遍。还比如，很多小区没有停车场、固定的物业用房、垃圾投放和分类点等。

再比如，很多老旧小区老龄化重，但没有电梯，没有无障碍设施，没有商业规划，小摊小贩无序摆设，人车混杂、秩序混乱。对城市的这类角落来说，传统基建红利都没有充分雨露过，遑论新基建！据公开数据，我国老旧小区约17万个，涉及4200万户居民，约占全国存量住宅的12%。

不过，将加装电梯、适老化改造、社康修复、停车场和便利店配置等考虑在内，全国142万个小区，大约1/3需要改造。新基建高大上，很大程度上也要传统基建搭载。现实中，很多小区道路门牌不清，无安防呼叫，上楼费劲，附近无商业点，电信线路老化，宽带接入难，网络不稳，寄个快递都费劲。试想，传统基建功能较差，或缺失严重，新基建怎么落地？

所以，要让新基建红利荫护到每一个角落，传统基建的短板和欠账，一定要补上。近期，老旧小区改造明显提速，比如河南有3383个老旧小区，2019年改造了474个，剩下的在2020年底前要全部开工；2016-2018年，广州仅推进274个老旧小区改造，2020年前要完成779个改造；2019年，海南省只推进了41个老旧小区改造，2020年要完成153个小区改造。

另外，财政专项扶持的改造范围，也在扩大。除了水电气路网等市政设施外，针对疫情过程中暴露出的基层治理的短板，比如物业用房、垃圾投放和分类单独设置场所，社康中心建设，智能呼叫，加装电梯等也在提速。以加装电梯为例，街道、居委、社区、物业等合力动员，“一个楼栋一个政策”，各级财政奖补，一部电梯补贴20万（北京、上海补贴24万）。

老旧小区，往往位于城市中心。原本，由于基础设施缺失，片区价值日渐衰落，年轻人搬走了，留下的人得过且过，希望有朝一日也搬走。如果，水电气路网等市政设施完备了，物业管理和垃圾分类点有了，电梯装进去了，若再配置一个停车场，规划一下商业网点，社区面貌焕然一新，片区和房子的价值就被激活了。留下的人可能会装修房子，租客也活跃起来了。

基建，不论新老，都是公共用品，有短板，也有过剩。过去，各地倾向于修路，建博物馆，很多城市道路，一年就翻新一次，有的新基建（充电桩、智慧城市等）投入巨额财政。但是，基础研究、学校医院，老旧小区，这些在10年前就是基建忽略的领域，现在还一样。

所以，新基建，不要异化为资本狂欢、地方竞标赛。新基建上马也好，老基建“补短板”也好，不是轰轰烈烈的，一股风而上的，而是水滴石穿的，从基层微观个体的切实需求开始的。过去，总是热衷于大兴土木、瞬时似锦的大场面、大工程，但对基层的、需要久久为功的工作，走走停停，这是导致老基建表面过剩、但结构性短缺严重的原因。新基建要搞，但老基建不能忽略。不管新老基建，把底层需求的根基做实了，才不会导致过剩与短缺并存。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记