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海南地产调控“逆行”,预售会取消吗?

1.地产暴跌,依旧加压

疫情之下,向逆行者致敬

近期,内地省市都在给楼市纾困,甚至“救市”。但是,海南,这个楼市调控最严厉的省份,却在逆行。

 

37日,海南发布《关于建立房地产市场平稳健康发展城市主体责任制的通知》,明确“全岛限购”的同时,祭出“取消预售”的重磅政策。自37日起,新出让土地建设的商品住房,全部现房销售。现房销售的房屋,通过竣工验收,且水电气和通讯等配套基础设施具备交付使用条件。

 

真得很重磅,海南是中国第一个取消商品住房预售制度的省份!怎么评价?海南太“硬核”了,调控棒棒的,不是一时的棒,而持之以恒。

l  20183月,海南喊出“以壮士断腕的决心,减少对房地产的依赖”;

l  2018422日,海南祭出史上最强调控:全域限购,五年社保,七成首付,五年限售;

l  2019916日,海南再次发布历史性政策:全国范围内,首次明确提出,全面禁止低端制造业,房地产行业榜上有名,禁止开发产权式酒店、中部4个生态县禁止开发外销项目!

 

要知道,2019年,海南GDP增长5.8%,未完成7%-7.5的目标!

要知道,2019年,海南房地产开发投资下降了22.1%,这是上世纪90年代泡沫破灭以来,海南地产开发投资的最大跌幅!全国是多少呢?9.9%,接近两位数!相比全国,海南足足低了32个百分点。

 

商品房销售额呢?2019年海南下降了38.8%,也是上世纪90年代,泡沫破灭以来的最大跌幅。我们看全国,6.5%!相比全国,海南低了45个百分点。土地出让方面,海南已连续近10年负增长了!

 

2.取消预售,“以退为进”

疑惑的是,近期全国有20多个省市出台政策,给地产纾困。其中,降低预售门槛,备受各地重视,比如江苏经济重镇无锡,规定地产项目形象进度达到25%,就可以去申请预售了。什么意思呢?基本上就是,很多项目出地面后,就可以卖了,这比“卖楼花”,只前进了一小步。

 

再比如,华东另一经济重镇——苏州,224日发布新政,取消土地现房销售和封顶销售的出让政策。也就是说,不管地卖的多贵,都可以预售。

 

另外,很多省市规定,开发商可以跨节点提取预售监管资金,什么意思呢?为防止楼盘烂尾,要求开发商卖房的资金存在银行,房子建设进度前进一步,就提取这一步的资金。现在,可跨节点提取,预支资金。台面上,是为了疏解开发商的资金链,但本质上,其实就是给开发商加杠杆。

 

中国的开发商,有两大生命线:快周转、加杠杆!

预售制度,本身就是让开发商加杠杆、快周转。曾记否,2018年,关于“取消商品房预售制度”的传言很多。最后,不了了之了。取消预售,影响太大了,不仅对房地产商、对金融的冲击非常大,房地产开发投资也会下行,对行业上下游(建材、水泥、玻璃等)影响也很大。

 

那么,地产的脸“杵在地上”了,海南为何还要逆势加压?笔者认为,这是海南“以退为进”的做法。

 

海南壮士断腕,去除地产依赖的决心,其心可诚,其志可坚,日月可鉴!

不靠房地产刺激,说了不靠,坚决不靠!

但是,不依赖,绝非是污名化地产,绝非消灭这个行业,而是让这个行业正常起来!

 

什么叫正常?作为国民经济20个行业中的一个平等的行业,房地产与其他行业、与国民经济、与城市发展和其他行业,有合理的依存关系我们要“去地产依赖”、“去地产投机炒作”,但不是“去地产”。比如,近几年房地产开发投资,依然占据海南固定资产投资的近半壁江山。

 

2016年,海南暂停新住宅用地审批、暂停新住宅项目规划,到目前为止,已5年过去了。海南要建设全岛自贸区,医疗、教育、体育、文化、种业等多个行业要大发展,还要引进外资,引进人才,做大外贸,地产这个基础性行业,不可能不发展。

 

20183月开启断腕“去地产”,目的是去地产投资和依赖。两年过去了,想在海南炒房,已绝无可能。既然如此,市场恢复正常,就提上议事日程。恢复从供地到开发,再到卖房,可以!前提是,杜绝给市场传达再次依赖地产、再次激活投机炒房的信号。于是,住宅土地出让重启了,但所有房子必须“现房销售”。

 

加杠杆炒楼的开发商,请走开!

 

3.吸引人才、搞安居房,地产不可离

此次海南新政,还有一个看点,就是“发展安居型商品住房,让符合条件的本地居民家庭和引进人才,能以与收入水平相适应的价格,购买一套住房,提升其获得感、幸福感,真正享受到海南自贸区(港)红利。这就涉及到海南当下面临的另一个重任——“抢人”,同样也离不开地产。

 

20186月以来,海南省、海口市、三亚市,相继出台了8次人才政策。最近一次是20191025日,海南发布《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》,将居民落户全面放开,取消农业户口与非农业户口性质区分,统一登记为居民户口。

当下,要吸引人才、留住人才,放开落户限制是不够的。你全面放开,别的省市也会放开。现在,非热点省市,落户基本无门槛。关键是,产业经济、教育、科研等发展水平怎么样?有没有补贴、有没有购房优惠?对海南,地处天南,孤悬海中,除了拿房子来吸引,还有什么呢?

 

即便是杭州、成都、武汉等热点二线城市,也要拿房子来引人才,比如武汉提出的人才8折买房的“百万人才留汉计划”。对于海南来说,上世纪末的地产泡沫、2010-2015年国际旅游岛概念下的又一轮泡沫,真得伤筋动骨。一时间,“天涯,海角,烂尾楼”成为海南的三大景观,基础设施相对薄弱,实体产业发展滞后。

 

2018413日,领导在海南建省办经济特区30周年大会上郑重宣布:支持海南全岛建设自由贸易试验区,并提出了9大支持产业。不管哪一类产业,都要吸引人才。此次新政提出安居房,目的之一也是为吸引人才。让商品房市场再次复活,并给价格低的安居房输送建设资金,这就是政策初衷。


4.
取消预售,海南只是个案 

2019年,海南GDP增长5.8%,与2018年持平,下滑的局面控制住了,房地产开发投资占比降到了2012年以来的新低。可见,脱虚入实,取得了实效。2019年,海南地产还在明显下跌,但第三产业增加值同比增长7.5%,比2018年上升了0.7个百分点。2019年,海南利用外商直接投资更是爆增了84.5%

 

中国只有一个海南,只有一个海口、一个三亚。独特的地理位置、独特的气候,赋予了独特价值,绝不会让泡沫暴殄珍物。上面的决心很大,只要自贸岛的各项政策落地,海南的地产就会重新焕发生机。经过2018年下半年以来的快速下跌,2019年下半年以来,三亚和海口新房价格指数涨幅开始稳定,20201月,海口、三亚新房价格指数涨幅分别为6.6%6.7%。可见,自贸岛的规划利好,政策落地,开始利好楼市预期了。

 

最后,大家关心的是,海南现房销售制度,是不是个例,其他省份、城市会不会跟。毕竟,很多人认为,预售是当下地产诸多问题的根源之一。去年,上面就讨论过,要不要废除这一制度。

 

笔者认为,海南只是个案,取消预售,是在确保继续断腕“去地产依赖”、“去地产投机炒作”的既定战略不改的前提下,恢复商品住房供地和开发,让地产回归正常,并给海南建设安居房、吸引人才,搞好基建,输送资金。

 

作为岛型经济体,海南的经济体量小、产业简单、人口少(常住人口近944万),地产规模很小(占全国的1.2%)。从地产依赖到产业转型,包袱少、负担轻、转身快,地产断崖都能承受、遑论全面推行限售制度。对国内其他省市,不存在海南这种要断腕去地产依赖的大环境。

 

全面推行限售,开发商的资金链顿时承压,住房供应节奏骤降,房价可能将会明显上涨。对上下游的冲击,对开发投资的冲击,对地方财政的冲击等,都不可同日而语。所以,海南可以搞,别的省市不行。

 

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记



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