1.广州公寓新政，再研究、再推出！

当下，正是楼市政策的敏感期。刚刚，广州疫情纾困的48条，从市政府的官网上撤掉了！不过，广州市商务局网站仍可查看。广州市住建局信访工作人员表示，3月4日接到通知，文件仍然执行，只是细节要再研究，包括商服类项目的问题，需要做进一步的说明和规定后，再推出。

再研究、再推出！看清楚了，不是就像驻马店那样，政策“一日游”。此次公寓政策调整，显然得到了上面认可。只是，当下是敏感期，解禁公寓的传言，引发重大舆情，一线城市救市猜测。48条的一揽子纾困，公寓调整之是其中之一。我认为，政策要完善，但调整的基调不会变。

隔壁的深圳，2019年底取消了公寓“只租不售”，只保留5年限售。与深圳一样，广州作为大湾区龙头，责任很大、定位很高：老城区要改造，南沙副中心要发展起来，大湾区科技走廊要打造好（黄埔-南沙），搞好广佛同城，要带动珠三角小兄弟们发展，搞轨道交通互联互通，要打造区域增长极，给全国先行示范，还要帮衬粤东西北等落后地区发展。责任非常大。

责任大了，能力就得强起来。未来，房地产在广州发挥的作用是，助力财政、助力基建（轨道交通）、助力旧改、助力增长。当然，有以个大前提，就是“房住不炒”、楼市稳定。这一盘大棋下，楼市政策，需要智慧。公寓政策，反反复复，正是这样的思路。

我认为，就像深圳一样，广州卸掉公寓调控的枷锁，不再限定最小分割单元（原来限定不低于300平米），不再限定销售对象（原来限定只能卖给企事业单位），不再限定二次转让的对象，只保留限售政策（深圳5年限售，广州2年限售，未来可能延长限售期限），这个大方向，不会变的。

2.公寓，就是个怪胎，甚至是违建

这里，先把公寓这个东东，和大家详细地交代一下。

这里的公寓，又叫“类住宅”、“商服类”等。它们是建在商业或服务业、办公、工业用地上的住房，包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFT、SOHO等。这类房子“总价低、小户型、不限购、可按揭、精装修。无房户、外来人口买的多，以投资为主，楼市较热时，投资泛滥。

大家疑惑，住宅咋能建在非住宅用地上？

这是因为，高层担心过度“房地产化”。为发展实体，规划的产业用地多（一般占比50%以上），住宅用地少（占比低于30%）。但现在，产业招商太难，投资回报期太长。为了做政绩，吸引开发商投资，加上住宅需求太旺，各地就打擦边球，非住宅用地上做出了公寓这样的怪胎。

开发商报建时，图纸上标的用途是商业办公，但报建后，就改图纸，上下左右分割，切出50平米左右的小公寓。同时，在预留的空间加上卫生间、空调外挂等，有的还有开放式厨房。但严格说，这违反了规划，属违规建筑，特别是私下改图纸的。但市场需求大，又能吸引开发商，睁眼闭眼。

3.公寓库存大，但供应还在路上

在广州，笔者看了很多公寓，大多集中在城市外围。2019年，黄埔、番禺、南沙和花都等外围4区，占全市公寓成交的61%。公寓单套面积多数在50平米左右，价格在1-2万/平米，是商品住房价格的60%。

2019年，广州新建住宅价格为2.8万元，但公寓价格为1.85万元。深圳公寓价格套均在200万左右，比同面积住宅价格低一半以上。

公寓价格之所以低，主要在于，它没有住宅配套的教育、社区、医疗等设施，消防的要求，也比住宅要低很多。对于开发商来说，这不仅省了一大笔钱，还能尽量多地盖房子赚钱。所以，公寓的容积率很高，密密麻麻。

2017年3月份，北上广都在严厉打击“类住宅”。时至今日，京沪仍将“类住宅”压的死死的。2018年，广州开始对“类住宅”松绑。2019年，广州公寓成交163万平米，同比上升90%。即便如此，由于前几年规划的公寓太多，库存太大。截至2019年11月，办公、商业去化周期分别为25个月和48个月（下图）。

去年9月，广州发布了推进“旧改”的3年行动方案，到2021年要改造23万亩，其中广州的旧改规模是最大的，高达5.4万亩，占全省的23.5%，近1/4。旧改中，若能安排出售型公寓，这是吸引开发商，平衡旧改成本的手段。所以，未来广州的公寓还会大规模地放量。

去年12月12日，深圳市取消了商务公寓“只租不售”限制，只保留“5年限售”。官方给出的理由是，政策抑制了城市更新项目的活跃度。与深圳是一样一样的，广深代表的珠三角，作为中国制造业基地，留下了大量的产业用地。现在，向第三产业转型，会大规模地供应公寓。

4.公寓，该给个名分了！

京沪，都在控制、疏解人口和产业，广州、深圳不同。打造湾区龙头、先行示范区，打造“增长极”，要大规模吸引人口。这几年，广深每年流入人口在40-50万，位居全国前两位。存量人口中，广深非户籍人口都在1500万以上。新人也好，老人也好，小户型公寓是他们轻松上车的选择。

所以，为何京沪将类住宅死死压住，但广深却放开了！未来，高房价继续，年轻人流入都市圈，买不起房怎么办？需求端憋得慌，保障房供不上，堵是堵不住的。所以，大城市都在想办法，1个月前的2月4日，南京出台新规，允许商办项目30% 的部分做公寓，可分割销售，其他的自持或限制户型不低于300平米。满足了需求，确保项目资金平衡，还能推进招商。

现在，大城市产业用地闲置严重。调整为住宅，要改规划、补缴出让金，耗时耗钱，又费力。最后，建造出来的，又是高价住宅。改为公寓，辅以少量公共配套，真是住宅的补充，低收入人群买得起，又适合居家办公、个人创业，何乐不为？所以，灰色地带的这类房子，该有个名分了。

北京、上海，还有大量人群买不起房，或没资格买房。同时，两地公寓在售库存高的吓人，上海为118个月，北京在30个月以上，价格也下跌了不少，北京公寓价格下跌了30%以上，部分腰斩。所以，控制住投机炒作，对有稳定就业的外来人口，开个口子，给他们扎根的希望。

5.这类房子，该不该买？注意什么问题？

其实，公寓有很多种类，热点城市CBD或中心区，都有大量的高档公寓，比如北京的朝阳公园周围，上海陆家嘴，深圳前海和后海，广州珠江新城等，价格不比住宅低。一些商务人士喜欢租这类公寓，租金也比较高，很多投资客喜欢买这类公寓。

不过，新房市场上，这类公寓很少，在二手公寓市场上可买到。现在，市场上供应的新房公寓，多数是“类住宅”。根据笔者对广州、深圳的观察，公寓新盘两级分化明显，CBD高档公寓去化还不错，但其他公寓很多卖不动。笔者给大家的第一个建议是，能买得起住宅，就不买公寓。

因为，非住宅用地上建设的公寓，很多是私下里改规划后设计的，基本没有社区、居住舒适度、居住氛围，相对住宅要差一点。另外，公寓的物业管理费很贵，一般是住宅的1-1.5倍。公寓交易税费也比较高，特别是二手公寓，但凡有增值的，很大一部分被税给吃掉了（如下表）。

若没有资格购买住宅，可以选择买公寓，资金充裕的，建议选CBD的一手公寓，长期持有和出租，税费较低，能享受中心区地段溢价、商务人士的高租金溢价。

若支付能力确实不足，但特别想在大城市“上车”的，希望有个自己的窝，如果是单身或小两口，买公寓作为过渡，也是可行的，建议选择地铁上盖的公寓，或距离地铁1公里范围内，高楼层、朝南，通风采光不错的，既可以居住，还可以在家办公创业，未来也好出手。

目前，公寓以投资为主，自住的体验感不强。没有住宅购买资格，或首付不足，作为过渡，买了公寓，很多人还是放租，等适宜的时候再出售，换住宅。

根据我的调研，现在二手公寓交易时间比较长，很多的挂了一年半载也无人问津，或者只能靠折价出售了。所以，在购买时，一定要考虑未来交易的需求。

一手公寓，现在鱼龙混杂，比如“售后返租”诱惑中有涨价陷阱，建议多看多比；再比如，有的无法通煤气，有的还要收取改图纸后“二次装修”的费用，有的水电费按商水商电计算等等。总之，未来广深地区的公寓会越来越多，可选的范围比较大，要综合考虑首置、换房、投资和转手等等。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记