财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 刚刚,广州新政撤回,公寓的前途在哪里?

刚刚,广州新政撤回,公寓的前途在哪里?

1.广州公寓新政,再研究、再推出!

当下,正是楼市政策的敏感期。刚刚,广州疫情纾困的48条,从市政府的官网上撤掉了!不过,广州市商务局网站仍可查看。广州市住建局信访工作人员表示,34日接到通知,文件仍然执行,只是细节要再研究,包括商服类项目的问题,需要做进一步的说明和规定后,再推出。

 

 

再研究、再推出!看清楚了,不是就像驻马店那样,政策“一日游”。此次公寓政策调整,显然得到了上面认可。只是,当下是敏感期,解禁公寓的传言,引发重大舆情,一线城市救市猜测。48条的一揽子纾困,公寓调整之是其中之一。我认为,政策要完善,但调整的基调不会变。

 

隔壁的深圳,2019年底取消了公寓“只租不售”,只保留5年限售。与深圳一样,广州作为大湾区龙头,责任很大、定位很高:老城区要改造,南沙副中心要发展起来,大湾区科技走廊要打造好(黄埔-南沙),搞好广佛同城,要带动珠三角小兄弟们发展,搞轨道交通互联互通,要打造区域增长极,给全国先行示范,还要帮衬粤东西北等落后地区发展。责任非常大。

 

责任大了,能力就得强起来。未来,房地产在广州发挥的作用是,助力财政、助力基建(轨道交通)、助力旧改、助力增长。当然,有以个大前提,就是“房住不炒”、楼市稳定。这一盘大棋下,楼市政策,需要智慧。公寓政策,反反复复,正是这样的思路。

 

我认为,就像深圳一样,广州卸掉公寓调控的枷锁,不再限定最小分割单元(原来限定不低于300平米),不再限定销售对象(原来限定只能卖给企事业单位),不再限定二次转让的对象,只保留限售政策(深圳5年限售,广州2年限售,未来可能延长限售期限),这个大方向,不会变的。

 




  

2.公寓,就是个怪胎,甚至是违建

这里,先把公寓这个东东,和大家详细地交代一下。

这里的公寓,又叫“类住宅”、“商服类”等。它们是建在商业或服务业、办公、工业用地上的住房,包括酒店式公寓、公寓式办公、LOFTSOHO。这类房子“总价低、小户型、不限购、可按揭、精装修。无房户、外来人口买的多,以投资为主,楼市较热时,投资泛滥。

 

大家疑惑,住宅咋能建在非住宅用地上?

这是因为,高层担心过度“房地产化”。为发展实体,规划的产业用地多(一般占比50%以上),住宅用地少(占比低于30%)。但现在,产业招商太难,投资回报期太长。为了做政绩,吸引开发商投资,加上住宅需求太旺,各地就打擦边球,非住宅用地上做出了公寓这样的怪胎。

 

开发商报建时,图纸上标的用途是商业办公,但报建后,就改图纸,上下左右分割,切出50平米左右的小公寓。同时,在预留的空间加上卫生间、空调外挂等,有的还有开放式厨房。但严格说,这违反了规划,属违规建筑,特别是私下改图纸的。但市场需求大,又能吸引开发商,睁眼闭眼。

 

3.公寓库存大,但供应还在路上

在广州,笔者看了很多公寓,大多集中在城市外围。2019年,黄埔、番禺、南沙和花都等外围4区,占全市公寓成交的61%。公寓单套面积多数在50平米左右,价格在1-2/平米,是商品住房价格的60%

2019年,广州新建住宅价格为2.8万元,但公寓价格为1.85万元。深圳公寓价格套均在200万左右,比同面积住宅价格低一半以上。

 

公寓价格之所以低,主要在于,它没有住宅配套的教育、社区、医疗等设施,消防的要求,也比住宅要低很多。对于开发商来说,这不仅省了一大笔钱,还能尽量多地盖房子赚钱。所以,公寓的容积率很高,密密麻麻。

 

20173月份,北上广都在严厉打击“类住宅”。时至今日,京沪仍将“类住宅”压的死死的。2018年,广州开始对“类住宅”松绑。2019年,广州公寓成交163万平米,同比上升90%。即便如此,由于前几年规划的公寓太多,库存太大。截至201911月,办公、商业去化周期分别为25个月和48个月(下图)。

 

 

去年9月,广州发布了推进“旧改”的3年行动方案,到2021年要改造23万亩,其中广州的旧改规模是最大的,高达5.4万亩,占全省的23.5%,近1/4旧改中,若能安排出售型公寓,这是吸引开发商,平衡旧改成本的手段。所以,未来广州的公寓还会大规模地放量。

 

去年1212日,深圳市取消了商务公寓“只租不售”限制,只保留“5年限售”。官方给出的理由是,政策抑制了城市更新项目的活跃度。与深圳是一样一样的,广深代表的珠三角,作为中国制造业基地,留下了大量的产业用地。现在,向第三产业转型,会大规模地供应公寓。

 

4.公寓,该给个名分了!

京沪,都在控制、疏解人口和产业,广州、深圳不同。打造湾区龙头、先行示范区,打造“增长极”,要大规模吸引人口。这几年,广深每年流入人口在40-50万,位居全国前两位。存量人口中,广深非户籍人口都在1500万以上。新人也好,老人也好,小户型公寓是他们轻松上车的选择。

 

所以,为何京沪将类住宅死死压住,但广深却放开了!未来,高房价继续,年轻人流入都市圈,买不起房怎么办?需求端憋得慌,保障房供不上,堵是堵不住的。所以,大城市都在想办法,1个月前的24日,南京出台新规,允许商办项目30% 的部分做公寓,可分割销售,其他的自持或限制户型不低于300平米。满足了需求,确保项目资金平衡,还能推进招商。

 

现在,大城市产业用地闲置严重。调整为住宅,要改规划、补缴出让金,耗时耗钱,又费力。最后,建造出来的,又是高价住宅。改为公寓,辅以少量公共配套,真是住宅的补充,低收入人群买得起,又适合居家办公、个人创业,何乐不为?所以,灰色地带的这类房子,该有个名分了。

 

北京、上海,还有大量人群买不起房,或没资格买房。同时,两地公寓在售库存高的吓人,上海为118个月,北京在30个月以上,价格也下跌了不少,北京公寓价格下跌了30%以上,部分腰斩。所以,控制住投机炒作,对有稳定就业的外来人口,开个口子,给他们扎根的希望。

 

5.这类房子,该不该买?注意什么问题?

其实,公寓有很多种类,热点城市CBD或中心区,都有大量的高档公寓,比如北京的朝阳公园周围,上海陆家嘴,深圳前海和后海,广州珠江新城等,价格不比住宅低。一些商务人士喜欢租这类公寓,租金也比较高,很多投资客喜欢买这类公寓。

 

不过,新房市场上,这类公寓很少,在二手公寓市场上可买到。现在,市场上供应的新房公寓,多数是“类住宅”。根据笔者对广州、深圳的观察,公寓新盘两级分化明显,CBD高档公寓去化还不错,但其他公寓很多卖不动。笔者给大家的第一个建议是,能买得起住宅,就不买公寓。

 

因为,非住宅用地上建设的公寓,很多是私下里改规划后设计的,基本没有社区、居住舒适度、居住氛围,相对住宅要差一点。另外,公寓的物业管理费很贵,一般是住宅的1-1.5倍。公寓交易税费也比较高,特别是二手公寓,但凡有增值的,很大一部分被税给吃掉了(如下表)。


 

若没有资格购买住宅,可以选择买公寓,资金充裕的,建议选CBD的一手公寓,长期持有和出租,税费较低,能享受中心区地段溢价、商务人士的高租金溢价。

若支付能力确实不足,但特别想在大城市“上车”的,希望有个自己的窝,如果是单身或小两口,买公寓作为过渡,也是可行的,建议选择地铁上盖的公寓,或距离地铁1公里范围内,高楼层、朝南,通风采光不错的,既可以居住,还可以在家办公创业,未来也好出手。

目前,公寓以投资为主,自住的体验感不强。没有住宅购买资格,或首付不足,作为过渡,买了公寓,很多人还是放租,等适宜的时候再出售,换住宅。

根据我的调研,现在二手公寓交易时间比较长,很多的挂了一年半载也无人问津,或者只能靠折价出售了。所以,在购买时,一定要考虑未来交易的需求。

一手公寓,现在鱼龙混杂,比如“售后返租”诱惑中有涨价陷阱,建议多看多比;再比如,有的无法通煤气,有的还要收取改图纸后“二次装修”的费用,有的水电费按商水商电计算等等。总之,未来广深地区的公寓会越来越多,可选的范围比较大,要综合考虑首置、换房、投资和转手等等。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记



推荐 0