近期，央行密集表态，保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，不断重申“不将房地产作为短期刺激经济的手段”，“房住不炒”仍然是当前房地产市场调控政策的主导方向。央行做出上述强调，直接触发因素，就是在2月20日，全国银行间同业拆借中心公布最新LPR报价，1年期品种报4.05%，下行10个基点；5年期以上品种报4.75%，下行5个基点。这是继2019年11月20日，央行下调5年期LPR5个点之后，央行再次下调5年起LPR。

众所周知，5年期LPR是居民住房按揭贷款利率定价的基准。在市场看来，5年期LPR下降，就意味着针对居民购房的“定向降息”。再加上，自今年2月3日，央行开展1.2万亿逆回购操作以来，这段时间央行密集通过逆回购、MLF等融资工具向市场投放流动性，市场资金面相对充裕。另外，近期中央会议先后明确，努力实现今年经济社会发展目标任务；稳健的货币政策要更加灵活适度，用好已有金融支持政策，适时出台新的政策措施。

另外，近期在房地产行业纾困、复工复产的扶持上，部分省市出台了疏解开发商资金链的政策。比如，降低预售门槛，项目达到总投资25%，甚至出了地面（正负零）即可申请预售；再比如，开发商可跨一个环节，提前申请预售资金提取。此外，住房按揭贷款和公积金贷款月供还贷可以延后（主要针对疫情严重地区或受损较大的行业、人员），不算做逾期。甚至，还有的城市（河南驻马店）还提出，最低购房首付比例由30%下调为20%。由此，市场认为，基于经济发展目标、“疫后重建”、上下游就业，紧缩的房地产金融政策已改变或松绑。

由此，作为攸关楼市调控最重要的监管部门，央行实时出来表态和澄清，这是对“房住不炒”一以贯之的再强调，也是对“稳定调控”与“行业纾困”逻辑关系的明晰。更重要的是，疫情这只“黑天鹅”的影响下，宏观经济各项指标面临压力，金融政策必须要平衡好“稳增长”和“防风险”的关系。在此背景下，作为关联信用体系、地方财政和国民经济多个行业，关联上下游就业，并作为固投重要组成、基建重要驱动力的地产行业，融资政策自然要平衡。

笔者认为，“纾困不刺激”，将是地产金融政策的主基调。首先，正如经济日报文章《“房住不炒”不应因疫情而变化》所言，房地产企业和从业人员受疫情影响出现困难，其实与旅游、住宿、会展、文娱、影视、餐饮等诸多行业是一样的，需要进行纾困。哪些企业和从业人员受到冲击，就对其进行定向疏解困难。比如，疫情期间贷款偿还、利息支付的履约，可以延期；比如，住建部表示，2020年6月30日前，公积金贷款不能正常还款，不作逾期处理等。

但是，纾困是基于行业、企业、从业人员遭受疫情冲击的正常疏解，也是基于“稳地价、稳房价、稳预期”的房地产调控目标的考虑。2019年底，基于2020年“十三五”收官，全面建成“小康社会”，完成脱贫攻坚等综合考虑，国家首次明确，“三稳”是2020年房地产调控长效机制的目标。现在的问题是，疫情冲击下，地产施工、售楼处全部按下了“暂停键”。2月10日以后，尽管复工复产渐进开启，但复工的重点还是疫情防控相关行业、国计民生行业。

根据笔者调研，目前热点城市售楼处开放率在80%左右，但很多非热点城市开放率在50%以下。即便售楼处开放了，基于各地政府不鼓励大家外出和集聚，很多人群对于外出还有恐惧情绪，商品房销售也比较惨淡。中泰证券统计，上周（2月16日-22日）40个重点城市新房销售同比下滑85%。国家统计局数据显示，2019年销售回款占开发商资金来源的49.6%，销售一旦受到明显冲击，开发商资金链就存在压力，这对于上下游来说压力巨大。

房地产及上下游产业链条长，吸纳大量就业人口。2018年，建筑业吸纳农民工约为5360万人，也是农民工最集中的就业领域。从地产复工来看，施工工地复工率，明显要比售楼处复工率要低，很大程度上，这是由于终端商品房销售不畅，倒逼开发商缩减资金支出所致。施工工地复工难，不仅农民工就业就会受到冲击，而且围绕地产施工的整个物流产业链，比如建材、水泥、玻璃、装饰装潢、工程安装等，都会承压，这些行业也是包括农民工在内的就业集中地。

因此，金融对地产企业的纾困，除了基于行业受疫情冲击外，还要恢复地产上中下游资金链循环，助推国民经济相关行业复产复工，以及“六稳”之首的“稳就业”方面的考虑。此次疫情下，劳动力密集行业受到冲击，就业人群收入会受到影响，资金面宽裕、5年期LPR下调，也正是为了驱动银行降低按揭利率，缓解月供负担压力，缓解市场对地产前景的悲观预期。但是，地产金融政策调整，底线也就在这里了，不会在需求端出台加杠杆的政策。

除了对冲春节前的逆回购到期外，近期央行频繁释放流动性，目的是为了保持流动性合理充裕，通过政策利率的引导作用，让整体市场利率继续下行，降低企业（特别是中小微）的融资成本。近期，国家部署“疫后重建”时，屡次提出银行对中小微“不抽贷、不断贷、不压贷”。为了让银行有舒缓中小微资金链的激励，包括降准、公开市场净投放和降低MLF中标利率等，都是必要的。2月17日，央行辟谣调整宏观审慎评估（MPA）中房地产信贷考核，意味着银行信贷、信托贷款、债券发行规模或占比考核不变。同时，按揭杠杆限制也不变（非限购城市最低首付本来就是20%），从而兼顾了“政策稳定”和“行业纾困”。

原创作者：李宇嘉

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