1.

战“疫”还在进行中，但生活还要继续，“一手抓防控，一手抓重建”。因为疫情，很多行业受损，经济下行。近期，领导强调，“努力实现今年经济社会发展目标任务”，可能意味着，目标是刚性的，后面的2-4季度，要把一季度失去的“补回来”。所以，各地开启了“疫后重建”。

每次经济有困难，特别是有灾情或危机，大家自然想到地产。比如，2003年非典、2008年金融危机、2014-2016年（经济有滑出底线的风险），地产都是“救世主”。去年，经济就有压力，年底还掀起要不要“保6”的争论，并启动“降准降息”。这次疫情后，地产会不会再次发力呢？

历史会重演，特别是在地产。对近期多地出台的房地产政策，媒体和业内纷纷冠以“救市”、“新政”和“刺激”等字眼。近日，多家媒体也咨询我，是不是紧缩了三年多的地产政策，现在要反转？一季度是不是买房的好时机？“领头羊”恒大直升机撒钱，大家该进场还是等待？

2.

不过，我们还是要谨慎一些，先把政策思路、领导的想法搞清楚。

大家有没有发现，相比过去几轮楼市政策宽松，近期无锡、西安、江西、安徽、上海和天津等10多个省市的政策，有2个不同的特征：

一是集中于对那些“受伤”的房企进行纾困。比如，按履约或合同规定，要在疫情期间动工、竣工、交付或缴税等，现在延期了，不必担责。目前看，新政还是在供给端，并没有触及与调控相关的需求端。

需求端的政策最关键，比如松绑限购、降低首付、退出限售、降低购房税费等。我梳理了一下，10多个省市中，无锡的政策比较“激进”，预售门槛都降了一大截，达到项目总投资额的25%，就可以预售了，但这也仅仅是对开发商的纾困，或许这个地方开发商的资金链紧张了。

衡阳也比较激进，对购房契税给予补贴，但尺度不算大。当然，也有不明智的，比如江西和安徽的“红头文件”，建议要放宽预售、限购、限价、降低按揭首付比例及降息减税等等。不过，大家大可不必在意，发文单位是“房协”和“商会”，他们靠开发商缴会费生存的。这要在平时，估计要被约谈了，真的是妖言惑众。现在，大家都忙着战“疫”、复工复产，无暇顾及。

二是政策着力于“纾困”，而不是“救市”。这绝非玩儿文字游戏，纾困的意思是，对症下药，哪类企业受疫情冲击，就针对性地疏解困难；“救市”则是对整个市场进行救助。政策上，“救市”在需求端、供给端上同步发力。从过去经验来看，“救市”的政策重点往往在需求端。

从10多个省市的地产政策看，远谈不上刺激或“救市”，定向纾困的味道更浓。政策共性是，疫情期间地产项目各环节履约，统统延期，免除违约责任：土地出让金延期缴纳，税费缴纳延期，未按时动工和交付免责，到期贷款可展期。当然，疫情导致销售“冻结”，房企资金链紧张，少数城市（西安、无锡）降低土地出让保证金门槛，预售资金提取和预售申请门槛。

3.

很多人疑惑，为什么还不“救市”？现在，售楼处、施工现场都停了，估计得到“一级响应”彻底解除后（大概得到3月左右了，悲观的人认为，疫情余波会延至二季度），才能开放。2月份，地产销售跌了90%以上。原先估计，3月份会恢复到常态，但现在看，可能没那么乐观了。

因为，论复工复产，有比地产更紧迫的，比如疫情防控行业（医药、物资），比如国计民生行业（吃喝拉撒、水电煤运）。前几天，发改委说，口罩行业复工率76%。所以，这些都没有100%复工，怎么能轮到地产？说实话，为降低人群集聚，不给战“疫”添乱，地产稍晚点复工吧。

所以，觉悟高、眼界宽的恒大，干脆推到2月20日上班。而且，“无理由退房”后，马上又推出了75折卖房，这可是史无前例的“直升机撒钱”。过去，尽管恒大逢年过节“必折扣“，但我查了一下，最高折扣也只有8.2折（只有一次，多数是8.8折）。说明什么，不等不靠，共度时艰。

保守估计，1季度楼市销量至少下滑50%-60%！

这完全打乱了2019年底的战略部署。其实，去年底，楼市政策开始松动了，人才购房或入户门槛全面降低，人才认定降至中专。在大湾区，广州（南沙、黄埔、花都）、佛山人才购房门槛全面降低；深圳取消“豪宅税”、取消商务公寓“只租不售”。此前的11月，南京、天津等地，外围放开限购。更早前的8月，珠海和中山也松绑了外围限购。

而且，去年底的高层会议，首次提出“稳地价、稳房价、稳预期”是房地产长效机制的目标，并将“房住不炒”和“三稳”并列（此前，一直强调的是“房住不炒”）。释放什么信息呢？2020年是“收官年”（“十三五”、全面小康、脱贫攻坚等，全部收官）。政策上，“稳字当头”，不能出岔子。

楼市这个庞然大物，一定要稳定，在历史最高位徘徊，这是最好的结局。当然，有的地方会下滑，如内地三四线、城市外围新区和开发区；有的地方会涨，比如承担了打造“增长极”重任、基建重仓的大湾区、环上海等。整体平稳，就可以了，但现在看，疫情这个黑天鹅打乱了部署。

4.

这么来看，楼市政策一定会松动，但要等时机，什么时机？

一是纾困节奏

二是地产走势

不是谁哭得厉害，谁有奶吃，而是哪个行业受疫情冲击大。你想想，疫情防控行业（口罩、防护服）还未完全复工，有的城市地铁、公交也未完全复工，中小企业纾困刚启动，地产怎能先飞起来呢？

再说，论谁受伤最深，餐饮、交通、娱乐、旅游、外贸、零售、服装，还有劳动力密集的制造业，1234567……，一长串，有的一季度损失了，就再也补不回来了。地产呢？需求大起大落是常态，一季度失去的，只要政策得力，开发商发力，媒体配合，2-4季度可以补回来，甚至半年就“补回来”了。拉长时间来看，地产的日子，还是更舒服（看看捐款榜就知道了）。

所以，当下疫情防控与复工复产交错进行下，首要的工作是对受伤的中小企业纾困。至于地产，纾困是可以的，受疫情冲击的地产项目，签合同、开工、竣工、还贷、纳税等，都可延后，不追责；冲击比较大的，延期长一点，土地出让金可分期可，长租公寓还可申请纾困专项补助。

居民端呢？无力偿贷、偿租，有的地方也可延后。至于更进一步，刺激居民购房，松绑限购、限售等，还是算了吧！此次疫情，人群密集的生活服务业、生产性服务业，民企和中低收入，受伤最深。这个时候，去救地产，真得不合适，格格不入。地产是最后一手。二季度以后，若本已下行的经济和需求不振叠加，想拉基建、想扩内需，地方财政捉襟见肘，这时候，该地产出场了。

5.

当然，地产政策如何走？还取决于地产市场的表现。大家别看一季度惨淡，就觉得地产不行了。留得青山在，不怕没柴烧，只要2-4季度好转了，都回来了。我估计，3月下旬开始，市场就好转了。本来，去年底的楼市“翘尾”行情，无缝对接一季度“小阳春”，就是市场一致认为的。

怕就怕，疫情过后，居民收入受到冲击，不敢出门，恐惧情绪不散，2季度需求仍起不来。同时，“疫后重建”紧锣密鼓，对纾困资金、基建投资、公共服务补短板（比如公共卫生体系建设）的需求，嗷嗷待哺。要知道，近两年减税降费，地方财政一直紧巴巴的。这时候，一城一策下，就有城市开始边缘性试探了。

此次地产纾困，无锡、衡阳的政策比较激进。跨节点提预售资金，降低预售门槛，达到总投资25%就可申请预售，缴纳 50% 地价款即可开工，难道不担心烂尾、跑路？一贯是“救市”急先锋的衡阳，忙中纰漏，文件编号都写成2019年了。可见，会有城市受不了，跑出来试探一下的。

6.

这么说来，别指望短期政策松绑了！

所以，恒大5000元就能定一套房；隔壁的富力，3000元就能订一套。今天看到，雅居乐1000元就能订一套房。总之，开发商看得很明白，疫情影响可能较大，房企这个滋润的行业，与国家共度时艰，该捐的捐，复工晚一点。对于“快周转”这条须臾不能抛弃的生命线，自己想办法吧！

不“等要靠”，先把房子卖出去，有了现金流，不仅存活下来，还能在土地市场上搏一点好的原材料。所以，对各位计划买房的朋友、粉丝来说，此时入市，也未尝不可。毕竟，别人悲观，我理性。这时候入场，随便儿挑、货比三家，价格还低。大不了，到时候现场看了不满意，再退掉呗！

7.

2020年的楼市差不离！

前面讲了，2020年是个特殊年份，“承前启后”。治大国如烹小鲜，凡此年份，求稳求妥，这是上上策。地产，对支撑财政也好，助推基建也好，保障金融安全也好，实现百姓“获得感”也好，都是“强关联”行业。再说了，关系楼市的重要变量——货币政策，也开始有了变化。

从去年11月开始，货币数量和价格“双宽松”开启了。11月5日，央行将MLF（央行向商业银行投放货币的利率）下调5个基点，这是2016年2月以来央行首次下调MLF利率。贷款定价的基准——MLF下调了，贷款利率LPR也开始下行。11月20日，1年和5年期LPR都下调了。

而且，针对房贷的5年起LPR，还是自8月份启用LPR以来首次下行，尽管只有5个点，但确保楼市实现“三稳”的信号明显。紧接着，2020年第一天，央行降准了0.5个百分点，释放8000亿资金。今年2月3-4号，央行开展1.2万亿天量逆回购操作，利率分别下调10点。

2月17日，时隔3个月以后，央行再次开展1年期MLF操作，2000亿的规模，中标利率下降10bp。2月20日，LPR如预期般下调，货币政策延续去年底以来的宽松格局。尽管不针对地产，但只要市场资金面好了，地产就会受益。同时，地产纾困政策频繁出台，“疫后重建”时期，基建也要加码，地产要实现“三稳”，今年楼市差不离。这段时间，一直到3月份，我个人估计，政策都集中在纾困上，地产还要观察一段时间，低迷一段时间，都是一个窗口期。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记