1.

深圳楼市，从来都是焦点

这不，上周末的“商改租（住）”，引起了媒体和市民热议。政策很简单，就是存量商业和办公用房，可改建为租赁住房。当然，申请改造，还有几个前提条件，比如以栋为单位，不改土地用途，不改容积率，不改主体结构（不能砸了墙），不能销售。也就是说，只是从原来商业或服务业经营性质的租赁，改为个人住房租赁。大家可能会有点懵，既然这样，为啥要改呢？

原因有两个，一是商业办公用房的空置率太高，二是新市民（新就业大学生、稳定就业无房户等）租房太难。对寸土寸金的深圳来说，这也太尴尬了吧！一边是占着每一个片区最核心、最优质地块的商业和办公楼，高大上地空置着，白天“晒太阳”、晚上“晒月亮”；一边却是占全市实际管理人口80%的租房人群，或租不起，或租得不体面，承受着“来了不是深圳人”的心酸。

2.

我们先看空置率的问题吧！

早在2019年的4月份，央视就报道了深圳写字楼的“高空置率”问题。当时称，深圳写字楼空置率高达18.2%，部分区域高达50%。到了2019年底，就上升到22.04%，比2018年增加了6.33个百分点。其实，全市平均空置率2018年已突破20%，2019年上升到25%左右。部分区域，比如宝安中心区的空置率在40%以上，而前海合作区的空置率甚至高达70%以上。

其实，如果拿深圳25%左右的空置率看，在全国并不算特别高，内地很多城市写字楼空置率高达30%以上。问题是，宝安中心区一直是深圳的核心商务区之一，也是自贸区和前海合作区“双扩容”的新片区；而作为深港现代服务业合作区、自贸区、大湾区和新区“四区叠加”的前海，更被誉为深圳产业转型、现代服务业密集、高质量发展的前沿阵地，为何出现这么高的空置率？

3.

很大程度上是由于，近年来，互联网、金融、地产、智能科技等传统的高溢价行业，或触顶回落，或下沉四五线，或遭遇瓶颈。寄生于这些行业的中介服务，比如咨询、法律、会计、设计、信息等，也一损俱损。它们是商办的消费大户。过去，这些行业红红火火，在类似前海这类CBD租个写字楼，装饰一下门面，才好意思说自己在创业，风投等融资方都对你笑脸相迎。

正所谓，“铁打的商铺、流水的商家”，不变的是商办市场的红火。但现在，繁华过后总是空，洗尽铅华方为真。创业务实多了，装饰门面这类虚头八脑的东西，都和泡沫一样，被挤出去了。写字楼“消费降级”，很多搬到次中心租金低廉的办公楼。但是，不像制造业缩减产能一样，写字楼无法消灭过剩产能，导致空置率居高不下。可怕的是，后续的供应，源源不断地上路。

目前，前海存量写字楼400万平米左右，未来5年还有近400万平米入市，占全市供应量的43%，也是全市写字楼最密集的区域。未来5年，前海还有近400万平方米写字楼入市，占全市供应量的43%。前海三大“地主”——招商、中集和深国际，还有800万平米潜在供应要入市。

另外，领导对深圳寄予厚望，希望创新发展快一些，各区招商引资展开“竞标赛”，中心区设计对标，都比肩麦哈顿、伦敦金融城。前海只是写字楼供应的一块，各个行政区都要搞CBD，搞总部基地，包括福田、宝安、龙华等几大中心区，后海、留仙洞、深圳湾等几大总部基地，还有数百万的存量。

国外知名的CBD，往往要几十年潜心打造、培育、沉淀，我们是“几十年太久、只争朝夕”，恨不得一夜之间跻身全球金融中心。前海这样想，深圳的几大总部基地，都是这样想的；深圳这样想，广州（南沙、珠江新城）、东莞（滨海湾）、珠海（横琴），也是这样想的。相聚不过100公里，珠江口居然要打造3个世界级的CBD。加总一起，产业空间过剩是铁板钉钉。

而且，供应远不止此，深圳上世纪80-90年代作为全球制造业基地，遗留下来的几千个工业区，在写字楼高溢价的诱惑下，在现代服务业主导的规划下，开始向“类办公”（M0等产业研发）转型。深圳只是一个缩影，这个珠三角史无前例的旧改狂潮开启了，产业园区都在升级。

4.

再说说，租房难的问题。

首先，提出一个观点，高房价对新市民不公平。特别是，对于深圳这种人口吸附能力极强，住房在1997平方公里的狭小空间内无法腾挪的城市，越晚进入的新市民，越悲催。“来了就是深圳人”，起码得租得起。去年前三季度，房租本来稳定了，甚至有所下跌，但年底深圳楼市异军突起、“一枝独秀”，房租也再次暴涨，每平方米月租金再次站上80元，并超过历史最高值。

买不起，也租不起

根据诸葛找房《全国重点50城租金收入比调查研究报告》，2019年上半年，上海和深圳整租一居室租金收入比分别为82.5%和78.1%。过去，为规避高租金，合租应运而生，10大城市8成年轻人选择合租。但现在，收入增幅下降了，即使合租，北上深的租金收入比普遍在30%以上。

5.

2019年以来，现在，深圳很多片区商铺和写字楼的租金，已降至与同区域住宅租金差不多的水平，甚至出现了“租金倒挂”。比如，福田区新洲路某商铺，其租金为每平米100元，跟楼上住宅租金持平，但租不出去。深圳湾后海豪宅区，这是深圳商品房价格最高、购买力最强的区域。照理说，商铺旺租才对，但沿街空置更严重，即便出租了，租金也大大低于同小区住宅的租金。富人的消费弹性低，即使消费，大抵也不会在临界商铺消费，要么网上、要么国外。

万事俱备，政策东风也来了，是不是能成行？笔者并不看好！

为什么？其实，这个政策确是老调重弹，2016年国家启动“租购并举”后，就多次提出，低效闲置的商办可改为租赁住房。近3年过去了，笔者看到的，除少量年代久远、功能残缺的老旧商办，由长租公寓、“二房东”整租后改成租赁公寓外，很难想象，中心区林立的高楼，如何改造为住房租赁。刚刚过去的2019年12月，住建部等六部委发文，要制定闲置商业办公用房、工业厂房等非住宅改造为租赁住房的政策。深圳“商改租”就是落实国家的指示。

要知道，多数商办是房价高歌猛进时代“招拍挂”的产物，当时的区域规划，都是CBD级别的，招商引资也很高大上，很多都是非世界500强不引入。显然，租金和销售定价，对标的是高溢价行业的租赁需求。自然，开发商拿地的成本低不了，甚至很大一部分是要销售套现的。

现在，你让他去对接新市民的租房需求，甚至转向公租房，这怎么可能？招拍挂付出的损失，要自己承担吗？而且，租房要接入明火、接入燃气，晚上还要住人，单就消防成本来讲，一笔不菲的开支。而且，商办的消防要求，远低于住宅，消防部门打死也不盖章，这是笔者看到的真实案例。另外，煤气、烟道、自来水等管道接入，卫生间改造，中央空调独户设置、外挂，加上大厦物业管理，综合成本不会低。改造后，新市民能否支付得起租金，这才是最关键的。

6.

本质上，“商改租”是地产回归实体、对接实体的表现，也是泡沫“软着陆”，考验的是从上到下打破刚性兑付、承担损失的决心。不打破刚兑，回归实体、地产泡沫“软着陆”也好，都无解，“商改租”也只是一厢情愿，商办高空置率与新市民“租房难”并存的尴尬困局，也无解。

目前看，中心区多数商办写字楼，由于成本太高，与低成本租赁需求根本不匹配，不具备改为租赁住房的条件。不过，商品房高价区域空置率较大商办区（如后海、香蜜湖、宝安中心区）、老旧商办区（罗湖、福田八卦岭、福田南）、低容积率和低密度商办区（罗湖、龙岗等），商办租赁需求减弱的区域（龙岗），这四个区域，部分商办“商改租（住）”的可行性较大。

这些区域，商办租金与周边住宅租金差距小，改造成本也小，政策扶持下，部分项目有望改为租赁住房。商铺写字楼区位优势突出，还能解决“职住平衡”，缓解城市病，降低生活成本。总之，政府态度明显，政策大力扶持，算得过账，就来申报，“商改租（住）”是个多渠道租赁的小众产品。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记