财新传媒
位置:博客 > 李宇嘉 > 2020年,房贷定价新纪元,资金流向大分野

2020年,房贷定价新纪元,资金流向大分野

2020年,所有按揭贷款定价,都从基准利率转到LPR。存量房贷切换时,大家可选固定利率,也可选“LPR+加点”。LPR短期内下行,估计届时多数会选“LPR+加点”,这也是央行推出这个改革的目的。选了LPR,意味着央行就可以通过手上的工具(MLF),调控存量房贷,以后你的月供每年会变一次。其实,选择哪个,200万左右的房贷,月供差别也就在几十元,不必太在意。但是,背后的政策信号很重要:一、按揭“绝对低利率”的时代过去了。以后,实体的贷款利率会不断下降,而按揭利率相对稳定的同时,呈现“一城一策”、“一年一变”的走势;二、资金大规模流入地产的时代结束,房价绝不会再大幅上涨了,这时,就要关注房子的成本了,包括按揭成本。所以,看大势、算大账,归拢自己的资产,该抛的就抛、该留的留。

 

1.

凡是有房贷的人,都要注意了。近日,央行发布公告,从202031日起,银行要与202011日前签订的参考基准利率定价的浮动利率贷款客户,就定价基准转换进行协商。

 

你的房贷定价,有两个新选择:A,转换为固定利率,B,转换为以“LPR+加点”为定价基准的利率。

 

专业术语,有点拗口。什么意思?要不,你选择固定利率,很可能就是现在执行的利率水平,以后不变了,直到按揭还清。

 

打个比方,你的贷款是2012年基准利率打85折贷到的。现在基准利率是4.90%,那么等额本息下你要按照4.165%4.90*0.85)的利率支付月供,一直到贷款还清,这个利率不变啦。

 

要么,你就选择LPR+加点”的新浮动规则。2020年,“LPR+加点”的利率与你现在支付的利率是一样的。202111日,新一年的定价周期开启,LPR会根据最新一期的LPR,也就是202012月发布的5年期以上LPR确定。整个2021年,你支付的房贷利率是“新LPR+加点”。

 

再举个例子,假设你的房贷为基准利率上浮10%,则现在执行的利率为5.39%4.9%×(1+10%))。201912月发布的5年期以上LPR4.8%。若你和银行协商按“LPR+加点”转换,2020年将保持利率不变,加点为0.595.39%-4.8%=0.59%)。2020年执行利率是5.39%4.8%+0.59%)。

 

2021年开始,0.59的这个加点就不会变了,但LPR会变,也就是“一年一变的LPR+不变的0.59”。

 

LPR怎么变?按照一年一个定价周期的原则,按照202012月份的LPR来定。显然,当那时的LPR下降,按揭利率就下降了,反之亦然。

 

LPR怎么定呢?就是按照MLF来定,而MLF是央行给商业银行借钱的资金成本。说白了,推出LPR,就是为了加强央行对于资金定价的控制,利率是个风筝,而MLF就是央行手中的那根线。

 

2.

总之,你不能再选择基准利率了,也不会出现央行调整基准利率,然后你的按揭利率也跟着调整!

 

为什么呢?因为这个行政色彩浓厚的基准利率,被废掉了。废除基准利率,主要是为了推进利率市场化。现在,除了按揭利率之外,消费贷款、企业贷款的利率,都市场化了,借贷双方自由商定。

 

之所以,按揭利率还保持管制下的低利率,就在于住房还是个公共品,按揭贷款涉及到广大百姓切身利益,涉及到楼市稳定,涉及到资产价格及金融风险等。总之,按揭利率不能放开,让银行和购房者自由协商。

 

所以,自201510月,4.90%的按揭基准利率一直未变过。但是,这几年利率市场化很快,银行资金来源利率,贷款利率都市场化了。比如,存款被各种各样的理财取代;贷款方面,以大家熟知的消费贷款为例,信用记录、抵押物、收入流水等差异很大,不同的人利率不同。

 

存量按揭沉淀大量资金,大概有30万亿,占银行贷款的1/5。基准利率不变,按揭贷款的月供就不会变化,但市场利率和银行的资金成本,却在频繁地变化。这样,可能对按揭还款人或银行是不利的,更不利于客观地反映资金的机会成本。所以,必须要让这部分存量贷款利率市场化。

 

还有一个背景要交代,现在国家一再强调,资金要“脱虚入实”,回归实体经济。也就是说,对于房地产,不再鼓励资金大规模进入了。所以,要驱赶资金进入实体,这就需要有一个政策抓手,可以调整存量房屋持有的成本,让你时时刻刻保持警觉,手上的房子,还值不值得持有?

 

有什么政策抓手?除了遥遥无期的房产税,按揭贷款利率就是一个有力工具,它可以调整你的持有成本。

 

3.

现在大家关心的是20203月份开始,银行会找我协商。那么,我到底该选择固定利率,还是选择“LPR+加点”?

 

现在看,估计,大部分百姓不知道,“二选一”该倾向于哪个。这里,首先告诉大家的是,央行一再强调,楼市“稳字当头”,首先是稳预期。国家说了,预期不稳,地价和房价都稳不住。

 

所以,不管选哪个,至少2020年你的房贷利率不会变。“稳地价、稳房价、稳预期”是长效机制,2021年变化幅度也不会很大,影响很小。比如,20191120日,央行新一期LPR下降5个基点,据统计,20191164个城市平均首套房月供额为5731元,相比10月减少区区31元。

 

所以,对于按揭贷款200万以下的人来说,选择固定利率,或“LPR+加点”,差别是非常小的。如果你的收入尚可,不必太在意每月多几十、少几十的差异。记住,凡是涉及百姓直接利益的政策,设计上都非常谨慎,绝不会出现选择A和选择B会出现巨大的利益差异的现象。

 

4.

不过,业内一边倒地认为,大家应该选择浮动利率,因为央行已经开启降息周期了。而且,楼市开始触及顶部了,管理层对地产下滑的担忧大过上涨,高位不胜寒嘛!所以,才提出“稳地价、稳房价、稳预期”。未来,更多城市,楼市面临下行态势。由此推导,替代基准利率的LPR一定下降。

 

而且,未来经济将转入高质量增长。资源高投入、货币高发、投资高增长的模式行不通了,未来投资重点在数字化基建,比如5G、物联网、人工智能等,资金密集型的传统基建少了。

 

同时,老龄化来了,越来越多的人厌恶风险。总之,未来货币需求减少,利率就会大趋势下降。

 

所以,LPR就会降低。另外,中央经济工作会议说,要疏通货币政策传导途径,降低民企、实体经济融资成本,推出LPR也是为了这个目的。因此,央行此次推出存量房贷定价切换,目的也是以利率下降的预期,激励大家选择“LPR+加点”,为未来通过LPR调控存量房,创造条件。

 

5.

观点一边倒,估计,20203月启动定价切换时,大多数人会选择“LPR+加点”。不过,也要站在“一城一策”的角度看待。原来,基准利率一样,每个城市按揭基准利率差异不大,只是上浮幅度5%-10%的差异。

 

以首套房为例,如果选择四大国有银行,全国各地按揭利率的差异也就在5%左右。

 

因此,全国各地按揭成本差异并不大。但未来,调控要“一城一策”、“一时一策”。仿照西方的做法,利率就是最主要的工具。“LPR+加点”的模式下,央行调控MLF(货币市场化利率),间接调控了LPRLPRMLF上加点形成),并最终调控贷款利率。

 

未来,LPR的模式,就是要做到按揭利率上“一城一策”,创造调控的有效手段。

 

央行规定首套房、二套房的最低加点数(首套房不低于LPR,二套房不低于LPR+60个点);央行各地分支行,再行决定“二次加点数”。所以,这就会出现各个城市按揭利率可能大相径庭的现象。

 

比如,之前房价上涨较快的宁波,201910月首套房和二套房贷在LPR上分别加80点和105个点,月供增幅最大。比如,有12家银行停贷、房贷利率上浮幅度大的合肥,首套房和二套房贷利率在LPR上分别加点103152。所以,选择“LPR+加点”,并不一定意味着月供就会减少。

 

另外,2021年有的城市“LPR+加点”可能会下降,有的城市“LPR+加点”可能会明显反弹。关键还在于,所在城市的楼市会如何变化。如果“LPR+加点”下降了,意味着楼市在下行,节约的利息也弥补不了资产的缩水;“LPR+加点”上升了,意味着房价反弹,多交点利息也没啥,毕竟资产增值了。

 

6.

最关键的是,你脑子里要有一个清晰的画面。未来,1年期LPR(针对实体经济)会一降再降,5年期的LPR(针对楼市)基本稳定,有的城市会涨、有的城市会下跌。这样,1年期的LPR会与5年期的LPR形成一个“剪刀差”。即便利率大趋势下降,但相对实体经济,楼市的利率上升了。

 

如果出现这一画面,就意味着过去那种“不管货币政策如何调整,按揭利率绝对低于实体利率”的不正常现象,将一去不复返了。“利率洼地”消失了,资金还会大规模流入楼市吗?

 

若资金支持不再了,高房价还能保得住吗?当然,我相信,现阶段国家还是求稳,楼市会有一个托的力量。

 

但未来呢?真不好说!资金不再大规模流入楼市,房价绝不可能再大涨了,这时候,就要计算持有成本了。

 

对大多数人来说,房子是最重要、最主要的资产,在家庭中资产中占据80%左右的份额。所以,从基准利率到LPR+加点”的变换,千万不要只盯着月供是少了几十元,还是多了几十元。要看清楚大势从资产配置的角度来看待政策,算大账,归拢自己的资产,该就抛该留的留

 

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

 



推荐 1