1.当好带头大头，需要经费

深圳，其地位已经超然。大湾区的核心城市、国家先行示范区。作为核心，也是“带头大哥”，任务就是实现湾区9市互联互通，打造出一个1亿人的“增长极”，这是国家赋予的使命。比如，处于地理末端的深圳，居然入选全国第一批交通强国试点单位，是不是很惊奇呢？

就交通方面，深圳要做2个工作：一是由深圳主导、周边城市协同，开展深莞惠都市圈轨道一体化规划，推进都市圈城际铁路项目建设；二是加快深圳城市轨道交通网络向周边城市延伸，推进一批跨市城市轨道规划建设。12月8日，深圳地铁9号线二期工程开通，地铁线网总里程达303.4公里。

到2025年，运营里程将达到500公里；2035年深圳将形成33条线路、总里程达1335公里的轨道网络。地铁可是烧钱的大工程，钱从哪来，深圳早已学习香港，从土地开发、城市运营来，“地铁+万科”已是深圳最大地主和开发主体。这是其一。其二，深圳肩负着大湾区互联互通的历史责任。

除轨道交通外，还有“飞地”（深汕、深河等）。省里前不久刚开会，举全省之力支持深圳建设先行示范区。深圳好，也只有1997平方公里，能带动珠三角5.6万平方公里、广东17.97万平方公里，深圳才配得上湾区核心、配得上先行示范。能力越强、责任越大；责任越大，能力得强。带动这些“飞地”，带动小兄弟们发展，钱从哪来呢？深汕购房政策说明了一切，钱从地产来。

2.深圳楼市的历史责任

暂时连不上的，没关系，我先把能联上的联起来！让你看看互联互通的好处，看看先行示范的巨大作用。12月9日。花旗银行公布香港2019年第四季市民置业意向调查结果，受访者普遍对楼市持观望态度，46%受访者预期楼价将在未来12个月下跌，商铺租金也在明显下跌。

一边是这个样子，而另一边则是另外一幅景象。与雄安并列的深圳先行示范区，是高层亲自谋划、亲自部署、亲自推动的伟大战略，可谓千年大计，广东也将举全省之力支持。所以，这块区域将欣欣向荣，它的吸引力是巨大的。12月7日，深圳前海拟出新政，港澳居民在前海买房和深户一样！一个月前的11月7日，特首林郑月娥“16项”新政，明确大湾区放宽港人置业限制。

湾区城市，都行动起来了，中山、珠海，早在8月份就放松了港澳同胞置业。近期，佛山、广州、深圳都行动起来了。港人苦房价久矣，没关系，来这里买吧！事实上，国庆节以来，近期港人置业已经明显增加了。若深圳房价长期看好，置业购房传统重的港澳同胞，是不是会大量前来？

3. 深圳好了，湾区才能好

大湾区，它承载着历史使命，往近了看，它要打造我国新的“增长极”，实现粤港澳互联互通；远了看，实现中华民族伟大复兴的中国梦，大湾区是浓墨重彩的一笔。我们有责任帮同胞解决解决住房困境，港澳同胞前来买房置业、创业居住，这不就是我们想要看到的现象吗？这个互联互通的功绩面前，还硬扛着“调控不放松”，是不是显得有点短浅了？甚至是有点Low了呢？

所以，表面看，深圳楼市反弹了，但背后实则在下一盘更大的棋。深圳好了，整个湾区才能好；深圳越好，湾区就越好。东京湾、旧金山湾区，核心城市的房价都比外围及全国要高很多。比如，2008年以来，全日本只有东京湾区房价在上涨，而涨得最多的，就是东京都区。

 4.深圳哪个地方，打造的最好？

近日，《深圳建设中国特色社会主义先行示范区的行动方案（2019-2025）》印发，各区的定位有变化，称为中央××区的，只有福田和南山两个区。福田是中央活力商务区，而南山则是中央智力区。可见，拥有自贸区、合作区、科技园区等优势创新资源的南山，将类似于美国旧金山湾区的硅谷，将是科技公司最聚集的区域，也将是我国参与国际最高层级竞争的主力部队。

前海蛇口自贸区、前海深港合作区扩区方案确定后，深圳城市发展格局和房地产市场进入一个新的周期，也就是从前海“双区”到东莞（松山湖），再到广州南沙，打造广深科技走廊，这里有世界知识产权组织《2017全球创新指数报告》中，排名全球排第二的创新集群（低于“东京-横滨”，高于排名第三的“圣荷西-旧金山”即“硅谷”）。这里，就是整个大湾区的核心，也将是未来配套最成熟、房价最高，最吸引港澳同胞及全国全球创业者来创业居住的区域。

按照前海蛇口自贸区规划导向，这里将打造港城协同、产城一体、产融结合的典范。前海重点发展金融、现代物流、信息服务、科技服务和其它专业服务，建设具有国际竞争力的现代服务业中心和现代化、国际化滨海城市中心；蛇口未来集成面向区域创新科技服务、技术研发、信息资讯、高端商务、文化休闲、国际教育和医疗等职能，打造高端服务业综合产业园区。

功能方面，前海金融、贸易、航运服务将为蛇口产业升级注入新的活力，蛇口产业基础及生活配套将为前海提供支撑，形成优势互补、产业联动、错位发展新格局。空间层面，与周边城市地区形成紧密联动发展，在交通、公共设施、居住配套、空间环境等方面构建 “一张图”式的统筹规划考虑。

5. 选择核心区域的核心物业

深圳松绑公寓“只租不售”，一方面是为了更多地吸引人口，活跃市场交易，激活更多的城市更新项目。另一方面，公寓已成为深圳住房“多主体、多类型”供给的重要途径。深圳城市地位升级、产业升级，人口大规模涌入，购买公寓已是年轻人实现“上车梦”的重要渠道。

今天，给大家介绍一个项目，位于南山区蛇口南海大道与工业八路交汇处西北侧的晗山悦海。项目地处深圳南山区腹地，东眺深圳湾，南望蛇口港，西靠大南山公园，北接前海、宝中、后海、科技园、西丽等多个经济核心发展区域，处于蛇口自贸区门户位置，是融国际视角、山水景观、人文底蕴于一体的复合生活圈，也是体现蛇口自贸区建筑艺术、生态环境、文化风貌的全新地标。

项目区位优势突出，地处前海，蛇口，后海黄金三角核心位置，坐享两大自贸区及后海超总核心资源。蛇口一直以来都是国际化生活圈，晗山悦海项目生活配套一应俱全。对面即为蛇口花园城，深圳万象城、海岸城、海上世界、宝能太古城、来福士等多商圈绕。项目自带2.5万平米商业裙楼，打造集特色餐饮、休闲娱乐、生活购物为一体的高端商业mall，出门即享，很方便。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记