近日，中央经济工作会议上，再次明确了“房住不炒”，并首次提出了“稳地价、稳房价、稳预期”。这意味着，2020年房地产管理要坚持“有保有压”的思路，将这两项顶层设计兼容起来。具体来说，既不能刺激地产，导致房价上涨、投资投机复归，还要在“稳字当头”的主基调下，保持房地产市场一定活跃度。这对于房地产管理来说，不啻为全新的思路和挑战。

就“房住不炒”而言，这项顶层设计的要求，已写入了十九大报告，也将是房地产管理的长期坚持的准绳。因此，决策层会议有时候不提，不代表就不再坚持了，而是要细化在房地产管理的具体工作中，并升华为治理体系和治理能力的现代化的管理精髓。“房住不炒”，并不代表调控不放松就是正确的。在历史最高位上运行的房地产市场，客观上存在稳定的诉求。

从房地产运行形势看，今年1-11月的开发投资增速（10.3%），已降至了今年以来的新低，代表市场走势的70城二手住房价格，10月有一半的城市在下跌，土地购置今年以来一直负增长。2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年，也是十四五规划和第二个“一百年”的布局之年，“稳”是明年经济工作的核心要点，攸关全局的房地产市场自然要稳定。

目前，无论是发挥“稳投资”的关键作用，还是“稳消费”的基础作用，抑或是打好三大“攻坚战”，确保民生特别是困难群众基本生活得到有效保障和改善，甚至是继续实施积极的财政政策，客观上来讲，作为国民经济的基础性行业，房地产都发挥着巨大的作用。因此，在房地产市场出现下行的迹象后，特别是关键指标给出预警信号后，房地产政策基调要提前调整。

但是，就像中央经济工作会议重点强调“坚定不移贯彻新发展理念”一样，房地产业要贯彻新发展理念，释放有效需求的同时，要将满足困难群体住房问题、推进城镇化，释放空间要素效率统筹起来。关于房地产的表述，会议通稿中相关表述放在了“保民生”内容中，同时提出加大城市困难群众住房保障工作，加强城市更新和存量住房改造提升，做好城镇老旧小区改造，大力发展租赁住房。

也就是说，我国房地产的需求潜力和空间还非常大，但主要在于市场不平衡的另外一端。首先，就是住房保障体系，这是与市场体系并列的住房体系的重要内容。近年来，国家鼓励都市圈发展，户籍门槛逐渐打破，人口流动空间大分化。除了户籍低收入人群、户籍“夹心层”外，稳定就业的新市民、新就业大学生等，已成为城市发展的新生力量，迫切需要纳入保障的范围。

目前来看，各地在保障范围“扩容”上，进展并不明显。相反，基于房地产发展的目的，很多城市将人才纳入住房保障的范畴，偏离了住房保障“保基本”、不能陷入“福利陷阱”的要求。当前，各地房价均在历史高位上，上述新生力量扎根大城市，想获得体面居住，但普遍存在着“租房困难”、“买房更困难”的现实问题。因此，如果能将这部分人群纳入住房保障的范畴，不仅将有利于推进城镇化，释放内需潜力，打造包容性增长新局面。对房地产来说，也将有利于建立“租购并举”的住房新制度，这是稳定房地产市场的中坚力量。

其次，1998年“房改”以来，我国房地产市场化速度很快，城市规划理念、建筑和材料技术、社区和住房设计风格，不断推陈出新，这就导致住房计划供给时期、“短缺经济”时期供应的一些住区、房子，其居住功能和配套日益跟不上新时代的需求。因此，随着棚改渐入尾声，基于功能革新、配套“补短板”的老旧小区改造，城市更新等，提上了议事日程。

就老旧小区改造来说，根据住建部披露的数据，初步统计全国共有老旧小区近16万个，涉及居民超过4200万户，建筑面积约为40亿平方米。以此计算，老旧小区改造将是惠及超1亿居民的重大民生工程。老旧小区改造有三类：一是“保基本”改造，主要是与居民生活直接相关的水、电、气、路等市政设施修缮，以及垃圾分类、北方供暖设施改造和电梯安装等；二是“提升类”改造，包括配建停车场、活动室、物业用房等公共活动场所；三是“完善类”改造，包括养老、抚幼、文化室、医疗、助餐、家政、快递、便民与便利店等设施。

不管是哪一类，都具有将惠民生、调结构的供给侧结构性改革效果。城市更新是此次会议的新提法，它是一种将城市中已经不适应现代化城市社会生活的地区作必要的、有计划的改建活动。事实上，除了老旧小区改造外，随着人口流动分化、产业结构升级、互联网全方位的植入，生活生产方式的变迁，包括商办、公共活动、产业空间在内，城市整体的空间结构，需要基于功能修复与整合、空间节约而再造，空间要素效率进一步释放，这也是房地产的发展方向。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记