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围绕深圳的大湾区是“最晴朗的天”

1.

不久前的会,未提“房住不炒”,给很多人臆想。其实,高屋建瓴的层次,不用什么面面俱到。“房住不炒”放进了十九大,你说重要不重要?没提就等于提了,这就像一个威望极高、面色严肃的父亲一样,话不可能太多,特别是不用把平常强调的一些纪律,动不动挂在嘴上。尽管不言语,但眼神中,子女们读懂了一贯的教导,该干什么、不该干什么,心里清楚得很。

 

这不,布署具体工作的中央经济工作会议,再次明确了“房住不炒”。而且,还第一次明确了“稳地价、稳房价稳预期”。这两个都是顶层设计,“房住不炒”重在压,而稳字当头重在保,但政策实践过程中,可能存在一定冲突。说明什么?2020年,还要保持市场一定的活跃度。

 

所以,“不把房地产作为短期刺激经济的手段”,这么严厉的口号暂不提了。自然,因城施策的新帽子,即“全面落实”,也好理解,地方政府自主空间增加了。从这个角度看,调控最严厉的时候过去了,2020年有的城市会松绑政策。但是,“房住不炒”掷地有声,2020年城市政府主体责任全面落地,责权对等。什么意思?调控的主导权给到你,稳定市场的责任,也是你的。

 

稳字当头,既要防止大涨,也要防范下跌。政策上,要保持市场一定活跃度,释放稳定市场的中坚力量——有效需求,比如老旧小区改造,比如首次提及的“城市更新”,比如鼓励就近城镇化;人口增长快,需求潜力大的,也可适当调整,但绝不能传达“政策救市”的信号。

 

2.

近期,深圳政策调整很频繁,而且“双11”取消了豪宅税,“双12”取消了公寓“只租不售”,深汕新区发布宽松的购房政策。对于“大深圳”,从年头到年尾,红利没断过,绝无仅有。其实,大家蛮疑惑的,拿“被豪宅”问题来说,京沪一样很惨,但“调控正确”压倒一切,他们没有调豪宅税。当下,北京正在为限竞房、共有产权房“去库存”焦头烂额;上海一纸公告,普通住房标准执行到2024年,就连远方亲戚(张家港)想调整一下限售,也不行。拿公寓取消“只租不售”来说,深圳官方说要增加供应、促进更新,难道北上广不能拿这个理由调整政策?

 

 

 

既然是全面落实因城施策,问题来了,为何深圳可以松,上海、北京却没有,小小张家港,说出去的话收回来?今年7-10月,北京二手住宅成交均价连续4个月下跌,这是2018年以来北京二手房价经历的最长下滑周期。这2年,上海楼市调整幅度最大,2019年依然下行,量价横盘在一条直线上。根据贝壳的数据,挂牌价还在下调,政策眷顾的临港片区,不温不火。

 

但是,深圳领衔的大湾区,完全是一番“解放区的天,很晴朗的天”的盛景。刚刚过去的11月,深圳二手住宅成交8013套,同比上升91.9%,这是自20165月以来,首次突破8000套。更惊艳的是房价,1040%的二手房挂牌价上调,1158%的上调,比年初增加了23个百分点。

 

11月是深圳楼市值得纪念的日子,二手房成交均价,第一次突破了6万元,6.1万元的成交均价比10月的5.8万元,上涨了5.2%,比去年同期的5.4万元,上涨了13%,真的是全国“一枝独秀”。深圳红利,辐射到距深圳主城区近100公里外的深汕新区。近期,这个公共配套大多还停在规划中的区域,出现“千人抢房”的景象。可怜的2个楼盘,被开着粤B车,操着普通话、潮汕话、广东话的深圳人一抢而光。1210日,深汕合作区”首盘“振业时代花园一期,376套房源被2700组买家疯抢,低至14%的中签率,堪比”网红盘“润府三期(中签率10.94%)。

 

3.

2020年,是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,也是第二个百年奋斗目标的布署年。中央经济会议说了,“必须清醒认识到,我国正处在转变发展方式、优化经济结构、转换增长动力的攻关期,结构性、体制性、周期性问题相互交织,“三期叠加”影响持续深化,经济下行压力加大。”

 

也就是说,经济下行,既是周期性的,更是结构性的。站在第二个百年的起点,传统动力在下行,需要寻找新动力,我们的增长动力在哪里呢?会议指出,我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有改变。我们有超大规模的市场优势和内需潜力,有庞大的人力资本和人才资源。

 

近期,新华时评有一篇文章《化压力为动力,集中精力办好自己的事》。中国最大的增长动力,就是巨大的市场优势和内需潜力,这是发达国家羡慕也得不来的。我们要做的,就是最大限度实现互联互通,让各类要素充分融合起来。这样,科技创新也好、内需也好,统统都实现了。

 

4.

包含港澳在内的大湾区,未来有1亿人在这里工作生活。这里有全球金融、贸易、航运中心,有世界级名校,有排名全球排第二的创新集群(香港-深圳),有全球门类最齐全的制造业体系,背靠大湾区,还有泛珠三角2亿-3亿人口的巨大内需腹地,且嗷嗷待哺,这是多么好的发展图谱啊! 

 

实现11个城市的融合,不仅创造出巨大的内需动力,通过香港这个国际窗口,中国制造、中国创造,“一带一路”将顺利成章地走向全球。近了看,这将打造出我国新的“增长极”;远了看,实现中华民族伟大复兴的中国梦,这是最浓墨重彩的一笔。现在,融合遇到一些小问题。伟大的执政智慧理念下,分两步走。先是小融合,深圳打造先行示范区,先把自己做强,9个城市先联起来。

 

于是,全省支持深圳先行示范区建设,就有了深汕新区(夹着惠州)深河新区这两个“飞地”,有了深珠和深中通道,就有了广深科技走廊(将前海、滨海湾、南沙等带动起来)。而且,处于地理末端的深圳,居然还入选了“第一批交通强国试点”。未来,深圳要与周边城市打造交通一体化。

 

就拿地铁通车里程来说目前深圳轨交通车300多公里,2025年通车要达到500多公里,2035年要达到1335公里。同时,深圳不仅要补上自己的短板比如教育医疗还要让强项更强比如建设国家科学中心,更要把周围的小兄弟们带动起来,打造出一个社会主义制度优越性的样板。

 

5.

深圳之强,绝非只是1997平方公里的强,而是整个珠三角5.6万平方公里的强,甚至是近18万平方公里的广东之强。中央经济工作会议提出,“加快落实区域发展战略,打造世界级创新平台和增长极”。毫无疑问,深圳领衔的粤港澳大湾区,就是最重要的世界级创新平台和增长极。

 

能力越强责任就越大责任越大能力就得强来。给了这么多艰巨的任务,除了撸起袖子加油干经费就得有保障。于是,豪宅税新政出炉了公寓取消只租不售让房子流转起来深汕制定灵活的购房政策,鼓励大家买房,分享新区长期红利。这样,拍地才能活跃起来。反正,“双限双竞”常态化了,卖地就是对接人才、对接实体经济,深圳的房地产已经开始回归实体了。

 

127日,深圳前海出新政,港澳居民在前海买房和深户一样!其实,一个月前的117日,林郑月娥“16项”新政,明确大湾区将放宽港人置业限制。第一步融合,围绕深圳,将打造全球最具活力的增长区域。同时,深圳还要补上教育医疗短板,成为一个宜居宜业宜商的世界级城市。这样,第二步的融合问题,是不是水到渠成了呢?

 

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

 



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