1.大湾区是个高频词，但是大湾区到底是什么？就是互联互通

互联互通其实就是一个融合的概念，因为大家知道，我们整个城市群的发展，就是要互联互通，包括人口，包括资金，包括物流各方面都要达到一个互联互通的状况，才是真正的一个城市群的发展。

对房地产企业也一样，大家迫切希望互联互通。特别是，三种货币，三类关税区，两种社会制度下，这种互联互通的诉求就特别的强。现在，房地产企业上市融资基本在海外。但是我们在运营的过程中上市或融资我们迫切需要，我们要聘请境外的律师、审计事、税务师，还要遵循国际资本市场的最新的一些变化，这其实对我们互联互通要求是很高的。还有一点，大家知道就是我们这两年，我们一直在强调地产要走向绿色化、智能化，大家知道，因为我们从2020年以后我们国家就基本上完成了“住有所居”了，大家知道户均达到一套房，平均人，每个人城镇人口可以达到一间房。那么未来的话，我们的发展就要走向“住有宜居”了，我们有一个很大的概念，就是我们要绿色化、智能化，那么这种产业化的发展就需要我们迫切的需要国外的一些智能技术，绿色技术，在地产的应用，所以我们迫切的需要知道互联互通的概念，这是我简单的做一个互联互通的问题。

其实对于都市圈也好，大湾区也好，互联互通，其实是一个非常沉重的概念，这个说得一点都不谦虚，因为我们关于都市圈，大湾区本身就是一个都市圈，刚才我们主持人也讲到了，要建立世界级的都市圈。

2.互联互通，很难

那么对于粤港澳大湾区来讲面临着很大的困难，就是我刚才讲的三种货币，两种关税区，两种社会制度。这个就特别特别的难了。大家知道，如果是融合，或者说合作发展有一个前提，就是互通有无，比如说我要跟你合作的话，如果是长期合作，肯定是我们两边都对对方互有需求才行。如果是没有的话，那这个合作是不可能的。

其实对于粤港澳大湾区城市的融合发展，其实十年前我们就提过，什么概念呢？广东省提出的叫粤港澳一体化，粤港澳协同发展，当时是广东省提出来的。后来深圳2009年创立深港现代服务业合作区，就是前海新区的时候，其实也是提了叫深港合作，但是最后合作的效果也不是特别好。当我们现在发现合作的基础有了，因为这两年我们广州和深圳的GDP已经赶上香港了。而且香港在发展的过程中遇到了很多的问题，比如说高房价的问题，产业空心化的问题，还包括社会稳定的问题。我们现在觉得好像他有高房价，我们这边房价相对比较低，他有实体产业空心化的问题，我们这里实体产业还不错，他有社会稳定的问题，我们这里其实还好，我们觉得有合作的基础了。但是发现这个合作还没那么简单，这个合作还涉及到什么？社会制度的问题，更深层次的问题大家都知道了。

所以我们发现这个合作可能远远没有那么简单。所以后来就有了深圳的先行示范区，要先行，这个先行示范区是什么？就是说我跟香港这边合作的可能有一点障碍，没关系，我先把我自己的合作先搞起来。所以先行示范区它讲的就是这样一个道理。

 3.大湾区融合的内容

其实我们知道关于大湾区和先行示范区，最核心的就是上面这一段话，先行示范区就是下面这段话，大湾区关于融合发展，就是两句话，一个是以深圳东莞为核心在珠江东岸打造具有全球影响力和竞争力的电子信息等世界级先进制造业产业集群。第二，发挥香港、澳门、广州、深圳创新研发能力强，运营总部密集，以及珠海、佛山、惠州、东莞、中山、江门、肇庆这七个城市产业链齐全的优势，加强大湾区产业对接。这就是我们互联互通最根本的就是在产业上我们要做的最主要的一件任务。这是最核心的，刚才主持人也讲了，我们打造宜居宜业的这种生活圈，其实也是必要的，这也是一部分。但是最重要的就是这一点。

其实我们讲粤港澳大湾区的产业，我们一直认为产业契合度是非常好的，港澳，你可能不认同我们大陆这边很多东西，但是从香港出去就认可了，因为毕竟香港它不管社会制度，还是法律规则，还是它的一些软服都是跟国际接轨的，所以香港是这个方面的优势，再加上它通过什么载体呢？叫做国际航运中心，国际金融中心，国际贸易中心。还有其他一些比如说高教科研基地。对于广深来讲高端制造业、创业创新，这是它的优势。还有交通枢纽。对于整个大湾区其他城市广阔的加工制造业的基础和内需的基础，这个内需的基础大湾区整个有现在8000多万人口，实际管理人口，未来将达到1个亿的人口，这是一个巨大无比的内需，所以这个产业是非常的契合。刚才讲到大湾区和先行示范区的关系，现行示范区就是推动创新完善推广，探索推广深汕特别合作区管理体制机制。先把深、莞、惠联系起来，在这个基础上再把珠江口西岸，比如说珠海、中山、江门再往上游走就是佛山，整个源头就是广州了，深圳它要承载着这个使命。

上个礼拜广东省召开了会议，全省支持深圳创建中国特色社会主义先行示范区，当然就有很多内容，这里面我觉得有几点，一个就是说对于深圳来讲，省长的原话是什么呢？这在媒体上没有报道，大家不要对外报道就可以了，深圳只有2000平方公里，珠三角大概有5万平方公里，整个广东省是18万平方公里，广州、深圳这2000平方公里发展的好不能叫好，应该让5万平方公里发展的好才叫好，如果能把这18万平方公里带动好，那就不辜负习主席对于大湾区的定位，对先行示范区叫做亲自谋划、亲自部署、亲自推动。这个话在哪儿讲过大家知道吗？在雄安讲过。就是说整个来讲要建立我们国家信的增长极，这个增长极就是“以点带面”促进整个区域的发展。

这里面还有广州，大家可以看一下这个报道，就是广州它也要发挥自身的优势。广州要发挥自身的优势，就是你要把周围的小兄弟，包括佛山肇庆、江门、清远之类的城市也要带动起来，如果这两个点上的增长极“由点及面”把这个区带动起来，整个广东省的经济就活了。所以大家要站在我们这个角度来看待这个问题，从房地产角度来讲，深圳面临最大的问题就是空间紧约束的问题，这个问题从十年前就开始讲过了，其实国际上有一个开发强度的面积，建成区的面积乘以整个城市的面积，30%就是警戒线，广东省来讲有4个城市超过了这个警戒线，首先就是深圳，深圳达到48.9%，东莞是47.5%，中山是38.4%，30%是一个警戒线，如果达到50%的话其实就逼近了生态线，也就是没有发展空间了，深圳就是面临着这样的一个问题。

所以深圳现在它的空间约束的问题放眼在2000平方公里肯定是没有解的，但是你放眼在珠三角的话那就不是问题了，如果放眼在广东省那就更不是问题了。所以我们看一下为什么刚才我讲的，那你深圳，你先行示范区，你要发挥这样的作用，大家可以看到，其实我们如果在国际几个大湾区相比，我们拿人均GDP来讲，算上香港，香港人均GDP大概是5.5万人民币。粤港澳大湾区刚刚2万人民币，这样的一个人均GDP，它只有大概东京的一半，纽约的三分之一，旧金山湾区的五分之一、四分之一。就是说我们其实发展的很滞后了，如果看到粤港澳大湾区内部来看，大家可以看一下，整个来讲除了港澳以外，深圳还算是不错的。珠海和广州也还可以，整个其他城市都是相对来说落后的。所以就是说我们为什么说国家赋予深圳这样的使命，你要能把周围的小兄弟能够带动起来，其实就是从这个逻辑出发的。

4.核心城市带动周围小兄弟发展

而且大家知道我们国家增长战略已经从区域均衡增长转向了增长极的概念。今年上半年的时候国家发布了关于《培育发展都市圈的指导意见》，这里面说的已经很清楚了，增强中心城市核心竞争力和辐射带动能力，推动特大超大城市非核心功能向周边城市疏解，推动中小城市依托多层次的基础设施网络增强吸纳中心城市产业转移的能力，构建大中小城市、小城镇、特色鲜明、优势互补的发展格局。昨天我们长三角的都市圈的一体化的方案刚刚公布，本质上就是这个逻辑，一模一样的。

而且大家知道，现在整个中央巡视组现在巡视的内容又增加了一项，去年的8月份的时候，十九届中央第一轮巡视的时候，有这几个城市，副省级城市被点名批评，就是引领带动作用不够，措词中提到了龙头作用不够，省会作用不够，中心城市作用不够，这里大家可以看，这几个城市里面为什么它的带动作用不够呢？大家可以算一下它这个城市的GDP占本省GDP的比重都在10%左右，到15%。济南、青岛、厦门、沈阳、大连、哈尔滨南京等七个副省级城市被点名批评，你作为副省级城市给予你的行政权利和资源调动的权利远远要比其他城市要强，为什么你发展的不好？这个肯定就是主政者或者是地方的父母官你就要检讨了，这是毫无疑问的。

如果说放眼在深圳这2000平方公里肯定是不够的，如果放眼在大湾区的话开发空间是非常非常大的。所以我们整个融合发展必须要与周边的城市互联互通。所以这就有了深山新区和前两天刚刚出来的深河新区，深汕新区以前一直讲深圳要搞什么直辖市，要把惠州兼并一部分，其实这个根本是不可能的，因为深汕新区的面标志着深圳的所谓直辖也好，或者是行政辖区面积扩大也好，这个想法已经是流产了。为什么这么说呢？因为从深圳自打建特区以来，它的使命就是改革开放，打破陈规，创业创新，过去、未来都是这样的，如果能够把周围的兄弟带动起来这就是深圳最重要的一个功能的发挥。

 对于广东省来讲，如果把惠州、东莞的一块地切割给你的话，其实对于深圳来讲，除了能够把周围的房价带动起来以外，增加固定资产投资以外，对整个区域的发展没有太大的好处，如果在深汕新区隔一个惠州，你能够把它带动起来的话，标志着惠州这一块区域就带动起来了。所以这个就给深圳出了一个很大的难题，你不是需要行政空间吗？我给你，整个来讲这个如果说能够带动起来，这就是深圳能够发挥它最大的作用。大家知道前两天深汕新区的购房政策出来了，每个居民以家庭为代表可以买两套房，我鼓励你到那边去买房，但是不鼓励你炒作，鼓励你分享深汕新区长期发展的红利，深河新区，就是河源有大把的地，贡献出来，我们一起来发展，所以整个来讲紧接着来讲，我们说如果说粤港澳大湾区也好，先行示范区也好，已经上升到了国家战略，从省政府省委的角度来讲，必须要打破一亩三分地的格局。

内部来讲，从1到10月份的数据来看全部下行，依靠过去根本没法去维持一个高增长。所以我们只能倒逼着大家打造新的增长极，好在我们的内需潜力是非常非常大的，要把深圳的优势能够辐射到其他的地方，大家经常形容深圳和其他地方的发展，深圳像一个什么呢？像一个被包得紧紧的一个肉粽子，其实对于深圳来讲完全可以跟其他地方合作，你也不用那么高的房价，现在深圳每一个城市更新的项目，容积率能达到7到8，这是什么概念？大家知道高层建筑特别多，现在你建个大楼很容易，未来管理成本可就高了。它的整个管理成本未来会非常非常的好，如果贡献不了一定租金的话，这个大楼慢慢就没有人了，在深圳和广州有一些写字楼空置率明显的上升。空置率一旦上升之后维护成本这么高怎么办呢？完全我们可以跳出来，我们在东京湾都市圈也好，纽约都市圈也好，你说哪有那么高的建筑，除了中心区少部分的建筑以外，大多数都是低密度建筑，它的人员要素、资金可以畅通无阻，而且是全球的要素。都可以自由流动，必须要站在这个角度，把制度成本、要素成本降下来，我们才能够给创新做出一定的空间，如果说成本非常高的情况下，你搞实体经济都是亏的，所以我们必须要把这个成本降下来，这是我们最关键的问题。

5.融合的典范——广佛同城

讲一下大湾区融合做的最好的就是广佛同城，十年前轨道交通就通了，现在还有若干个轨道交通在通，所以广州的房价为什么这么低呢？广州房地产的范围太大了，你把佛山加起来，你知道佛山成交量全省第一，广州大概是全省第三，所以这个深圳就不可能做到这一点，如果做到这一点深圳房价就不可能这么高了。广佛同城它在跨界的区域开始搞规划，就是说我搞统一的产业发展规划，最典型就是在广州南站这边，广州出了36平方公里，佛山有了一个三龙湾93平方公里，打造金融创新圈，广佛同城，因为广佛一直以来都是同根同源，都是属于广府文化，主城区就是融合在一起的。所以做的是相对来说不错的。

那么广佛同城，整个广佛之间居住在广州在佛山上班，居住在佛山到广州上班的，在佛山居住在广州上班，红色的这个若干个街道，每一个街道住了几万人，广州人，整个南海住了大概有100万的广州人，所以这个融合就做的相对来说不错。如果这些人没法在佛山买房的话，主城区没有接洽的话，其实会造成很大的问题，广州的房价也会很高。所以这就是融合的好处。

我们以房地产为例，1小时通行圈大概广佛之间形成了三大居住板块，金沙洲的板块，千灯湖的板块，三山的新城板块。每一个板块，我们以金沙洲板块为例，整个来看每一个大的楼盘，都住了30%到45%的广州工作的人群。千灯湖板块，整个也是住了15%到25%的比重，广州的人群。三山新城板块，其实也是这样的，大概住了20%到40%的广州工作的人群。其实这个很明显的就是说通过轨道交通的连接能够把广州这种集中的住房需求能够疏导到外面，这就是城市融合做得非常好。

6.深莞惠融合不够

我们再看深莞惠就做得不行，有几个街道，还是住了一些深圳人的，很少，只有几千人，真正通过通勤往返的是非常非常好，这个成本特别特别的高。上面是东莞和深圳，一个是惠州跟深圳，整个广州和周边城市和深圳和周边人口联系强度来讲，很明显广州和周边的联系强度要比深圳和周边城市的联系强度要相对来说高一点，特别是广州跟佛山的联系强度，远远要比深圳和东莞的联系强度要高。其他也是一样的，相当于广州跟周边城市互联互通，还是做得不错的。

那么从居住地和工作地的流入流出来讲，广州大家可以看一下，不管是工作用户的流入量和流出量，都比深圳高一点，佛山的话都比东莞要高一些。因为主要是广州和佛山之间的双向流动，深圳和东莞之间的双向流动高一点。只有华为迁到松山湖以后这个联系强度稍微高了一点，不然还是有很大的困难的。

7.融合的路径就是“飞地经济”

整个来讲是与工作有关系的，除了交通的效率与主城区能够接壤以外，还有深圳这个城市越来越两极分化，它除了一般的服务人群以外，剩下就是20%的高端产业和高端人群，他没有中产阶级基本上，广州从整个我们说工作，整个提供工作量，提供工作岗位的状况来讲，要比深圳好很多，广州可以容纳大量的中产收入，他以低廉租金的住房能够容纳大量的外来人群，特别是从事服务业的人群，整个我们说快递，然后物流的一些服务人员在广州的量比深圳大得多，因为服务成本很低。那么未来其实大湾区怎么发展，就是所谓的“飞地”经济的概念，国家也认识到去年8月份国家发改委就发了一个文件，就是说一定要打破行政区域限制，就是“飞地”经济，在相邻的区域大家共同开发这个园区，税收共享，基建共同投入，经济指标谁贡献大，就是共同一起来核算，这样的话是唯一的一条路，珠三角有深河新区、深汕新区都是一个，这只是第一步，未来能够实现真正的要素融合，才能够实现我们真正的大湾区所诉求的互联互通的概念。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记