上有“房住不炒”压顶，还有“7.30”会议“不以地产刺激经济”的最高指示悬在头顶，但玄幻的是，楼市调控真松了。与过去如出一辙的逻辑，“不过火”的边缘试探，一个个都过关了。如果说南京、天津的“一区一策”是小试牛刀，那么作为楼市领头羊的深圳，废除“豪宅税”可是当下楼市的标志性事件。本意是“降成本”，但换来的却是“政策税降30万、业主加价80万”。近两周，深圳60%-70%的挂牌二手房上调了价格，做了政策评估吗？

有了深圳这个“个子大的”顶着天，青岛、广州、佛山、天津的“小动作”，就算不了什么！毕竟，后面这几个城市，房价下跌很明显。国家统计局数据显示，10月份70个城市有35个城市的二手房价格在下跌，而上一次出现类似情况，那还是楼市至暗时刻的2015年3月份。青岛、广州排在跌幅榜的前两位，均价下跌了近2成。政策变了，市场预期跟着变。自媒体说，下半年备受“两高”（高渠道费、高折扣）折磨的开发商，迫不及待地收回折扣了。

休整了2年多的楼市，要重拾涨势了吗？振聋发聩的“房住不炒”、“不以地产刺激经济”，难道只是说说的吗？楼市是个平民化的舆论场，放在平时，谁都是专家、谁都能说两句，但到了关键时刻，看懂的真不多。喊打喊杀的直线思维，要不得。别忘了，顶层设计的锦囊里，还有“稳地价、稳房价、稳预期”。也就是说，既要“不炒”、“不刺激”，还要“稳字当头”。地产像个风筝，有多条看不见的绳子在牵着，有时候这跟松一松、有时候那根松一松。

没办法，当热点城市二手房价格都在下跌，新房打折打到骨折，你知道最害怕的事情是什么吗？那就是开发商不愿意拿地了。今年前10个月，全国楼市各项数据尚可，唯独土地市场一片萧条。去年4季度上演的“流拍潮”，如魅影般飘忽地再次光临，但影响却不可同日而语。当下，传统增长动力下行叠加减费降税，各地财政亚历山大，很多地方连发工资都困难。而且，前几年“稳增长”以后，地方隐性债务压力很大，很多不得不靠卖地来偿还。

要卖地，开发商得有信心。没信心，土地就流拍。为啥，深圳废了豪宅税？既要配建人才房，又要保卖地收入，还要限制普通商品房价格（每一宗地的70%要建设普通商品住房）。开发商能赚钱的，只能是那30%的豪宅，羊毛不可能出在猪身上。所以，废了豪宅税，不就是要给开发商一个好预期嘛！其他适度松绑调控的城市，一样一样的道理，都是想给开发商点儿信心。

但是，需求任性不起来了。11月22日，深圳“最豪土拍”以冷淡收场，很多人惊掉下巴，这可是寸土寸金的深圳啊！显然，长期浸泡在水里的开发商，最清楚水的温度，而我们，则高估了深圳的购买力！大城市的写字楼，既是生产“GDP”的车间，更是生产“购买力”的车间。金融、TMT（科技、媒体和通信）、地产和专业服务（咨询、法律等）等4大行业是写字楼的消费主力，它们占了深圳中心区60%-80%的写字楼消费量，也是高收入人群的生产地。

中指院统计，今年三季度全国半数以上城市写字楼租金下跌。一线城市36个主要商圈，16个商圈租金下跌；二线城市44个主要商圈中，54%的写字楼租金下跌。深圳写字楼空置率很高，有的区域高达60%，这是不争的事实。办公消费降级了，经济下行趋势明显，还指望给员工加薪吗？物是人非，树欲动而风不给力。即便政策有所松动，但楼市上涨有心无力。再说，杠杆被严密控制，40%是房贷占比不可逾越的红线，哪个行长敢顶风乱上？造富行业不振，没了杠杆这个助推器，历史高位上的房价，还能上一个台阶？笔者不信。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记