导语：近日，央妈公布新一期的贷款定价标准LPR，房贷定价紧盯的5年期以上LPR为4.80%，降低了5个点，这是自8月20日首次发布LPR至今，5年期LPR第一次降低（当然，8月20日公布LPR时，5年期就比4.90的原基准下降了5个点）。媒体冠以“央行降息”、“降息周期开启”等来评价此次降息。遵从一贯的研究逻辑，我们不会为了抢占流量、吸引眼球，第一时间给出片面解读，而是在厘清各种误导、拨开层层迷雾后，让您对事件本身有更权威的认识，对政策意图有更加高屋建瓴的把握，作为您守护资产安全、购房置业的参考。

1.

一切都是准备好的

曾有专家说，只要央行发布的货币政策有一连串的、看不懂的英文字母，那一定是货币宽松了。这个表述不严谨，但很有道理。在LPR之前，央行一连串的公开市场“降息”和净投放就开始了。11月5日，作为LPR的基准——中期借贷便利（MLF）利率下调了5个基点。

这是2016年2月以来，央行首次下调MLF操作利率。也就是说，商业银行拿债券抵押，向央妈借款的利率降了，LPR的基准也降低了。这只是开始！11月15日，当日并无MLF到期，但央行宣布开展MLF操作、净投放2000亿元，利率持平于3.25%。货币数量和价格“双宽松”。

2.

这还没完！

11月16日，央行发布《2019年第三季度货币政策执行报告》，强调“经济压力继续加大”，“根据经济增长和价格形势变化及时预调微调”，不再提“把好货币供给总闸门”，没有像二季度一样强调“房住不炒”，将之前的“适时适度进行逆周期调节”调整为“加强逆周期调节”。越来越像美联储的中国央行，借助博大精深的汉字文化，透漏出货币政策宽松的信息。

11月18日，央行7天期逆回购降低5个基点。这一操作为4年来首次！相当于降低了商业银行向央行短期借款的利率。这个信号很重要，逆回购是金融资金利率的锚，在当前“资产荒”、银行放贷意愿不强的情况下，一旦它下降了，将助长银行在金融市场加杠杆套利（通过逆回购融资，购买高评级债券或者进行同业存放）。近年来，为了防止脱实入虚，不到万不得已，央行不会下调逆回购利率。

3.

这个万不得已，是什么？

就是要降低银行负债成本。其实，仅靠MLF牵引，降不了多少贷款利率。因为，银行负债，主要由同业负债和存款负债两部分组成。银行都要做大规模，吸收储蓄的竞争非常激烈，导致存款向表内理财、大额存单转化，甚至还有高息揽储转移，存款利率越来越高。关键，要降低同业成本。

冒着资金空转的风险，急于降低银行资金成本，原因为何？无他，当前的经济下行压力太大了。

三季度货币政策报告，央行一开始强调的，就是这一点，也告诉了大家，为何央行要开启降息。10月份的PMI创下今年2月以来新低；1-10月的固定资产投资增速（5.2%）创新低；10月社会消费品零售总额增速（7.2%）创半年新低。2020年还有GDP“翻一番”的任务，但经济动力弱的问题亟待解决。所以，货币政策要适度调整一下。

4.

于是乎，11月20日，1年期和5年期LPR都下调，这是情理之中的事情。新公布的1年期LPR为4.15%，5年期以上LPR为4.80%，两者均此前利率再下行5个基点。自8月20日首次发布新的LPR至今，LPR经历4次报价。1年期LPR降低了20个基点，5年期LPR降低了10个基点。

据“房贷利率=LPR+基点”的公式计算，64个城市的平均首套房的利率为5.58%，其中的一线、二线和三四线城市的利率分别为5.10%、5.57%和5.64%。据易居研究院统计，11月64个城市首套房贷平均基点为78bp。若以“100万贷款本金、30年即360期、等额本息偿还方式”的贷款模式进行房贷成本测算，平均首套房月供额为5731元，相比10月每月减少31元。

因此，直接影响是很小的。不过，我们关心的是，降息通道是否打开了。从地产的走势来看，我们认为短期内的降息通道打开了。但是，国家早已明确，经济的症结是结构性的（比如科技创新、国企改革、扩大内需等），货币宽松解决不了。央行也表态，“预调微调，精准把握好调控的度，加强预期引导”。这意味着，宽松是低调的，见机行事的。稍有不妙，政策立马转向。

5.

再回到地产。现在看，地产下行压力较大。首先，10月70个城市有35个城市房价下跌，这是2015年来的最大值。作为不受干扰的先行指标，二手房价格下跌，意味着热点楼市明显回调。

新房市场之所以表现不错，主要是因为开发商促销，甚至新房与二手住房价格倒挂，以打鸡血的方式，刺激想套利的需求。其实，从世联代理的新盘（主要集中在热点城市）上门量看，购房情绪比较弱。尽管8-10月，在开发商降价促销下，上门量有所上升，但基本不改新房访客下滑的态势。

其次，开发投资增速降至年内新低。1-10月份开发投资增长10.3%，这是今年月度最低值，且已经历6个月持续下降。这可能只是下跌的半山腰，因为两个重要的前瞻指标，新开工和竣工增速，一直在下跌。

新开工面积月均增速，从去年的12.7%下降至今年的9.8%，土地购置面积今年以来连续9个月下跌，平均跌幅高达28.1%。新开工领先开发投资6个月左右，拿地领先6-12个月。因此，预计年底及明年的开发投资都不理想。从稳增长的角度，国家最关心的，就是这个指标了。

目前，受制于地方政府去杠杆，基建投资一直比较弱。如果开发投资再撑不住了，整个制造业投资就会下来，毕竟地产联系着上下游太多的行业。“稳地价、稳房价、稳预期”是大战略，核心是量价稳定。价格要稳，它关系到量，也关系到预期，更关系到风险；量也要稳，它关系到增长和上下游靠它吃饭的行业，也包括饱受经济下滑、减税降费困扰的地方财政部门。

6.

考虑到周期特征，要实现量价“双稳”，政策要有前瞻性，在全面下跌之前介入。稳定住了量价，预期就稳定住了，需求端的温度就不会降下来，以后的量价稳定就有保障了。未来，超级政策下，楼市将呈现此前少有的“鸟笼行情”，上有顶、下有底，上下波动的幅度很小，政策目的就是让它在些许的动力帮助下，尽情高位滑行。

未来，货币政策和调控政策将高频发射、小幅变动，每次政策的力度不会太大，但频率会非常高。

尽管降息通道开启，但与过去的“降息周期”（比如2014年-2016年）完全不同。过去是激励楼市增长、繁荣，现在是保持楼市高位平衡；过去买房，你能赚钱，现在你买房，看似也能赚钱。但是，扣除各种成本，可能不赚钱了，或赚不了多少。想赚钱，只能长期持有，选对城市，选对房子，分享城市长期红利。

当然，从保护高位平衡的量价格局看，从住有所居、先租后买的政策导向看，政策大方向还是会变相鼓励买房的，这就要房价保持一定涨幅，不然预期就不下行了，买房的还有多少呢？

但总的来看，未来楼市“略有温度，不温不火”。一是，融资端控制资金流向地产的规模和占比，包括对各个银行的额度管控、占比管控（房贷增量不超过全部贷款增量的30%、余额不超过40%）。大家要记住，只要资金控制住了，楼市不会明显反弹；二是，对各地严厉的“调控问责”，楼市管不好，预警、约谈、问责，三步曲，够地方受得了；三是，所有城市都不缺房子了。随着前期大规模新开工，未来大量房子会步入供应阶段，租金是怎么下跌的？大家掂量一下。

7.

“不以地产作为短期刺激经济的手段”，不代表楼市调控一直加码、一直紧下去，这是一种情绪式的、宣泄式的做法。事实上，房地产，它就是国民经济中的一个行业而已，只是由于它太大了，关联的太多了，问题太沉重多了，对国家、社会、民生、经济、金融等影响太深远了。

从LPR的角度看，如果大家要买房，能往后推最好，因为LPR会不断降低，至少未来几个月会降低。但是，房价还会温和上涨，这也抵消了你节约的月供。所以，买不买房还是按照自己需求的紧迫程度来。

从长期来看，随着我们告别固定资产投资依赖，大项目很少了（资金需求少了），再加上老龄化（风险偏好降低），以及打造内需社会（需要低利率来鼓励消费）、科技创新等，利率会长期走低。

LPR出世后，基准利率没有了，存量房贷利率怎么调整呢？近期，央行行长易刚说，“抓紧研究出台存量贷款利率基准转换方案”。我建议，存量房贷调整政策出来以后，建议大家去转为LPR利率，以分享利率不断降低的利率红利。

 原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记