导语：11月22日，深圳6块住宅用地集中出让，可谓今年规模最大的土拍，但最终却以冷淡的结局收场，出乎了业内很多人士的预料。6宗地无一宗触及地价上限、无一宗转入竞配人才住房阶段。其中，有2宗以底价成交、有1宗意外流拍，有3宗以21%-25%的低溢价率成交。媒体惊呼？这可是寸土寸金的深圳，我大先行示范区深圳啊。为何？是不是全怪“双限双竞”呢？有一定道理，但也不完全是。根本上，楼市被赋予太大期望，但它远没有那么强大。

1.出乎预料的冷

此次，深圳推出的6宗住宅用地，总建面77.6万平方米，挂牌起始价132亿元，最高限制价191亿元。对此次土拍，媒体普遍冠以“最豪”土拍，这是因为，相比“6.24”那次土拍，此次土拍总建面足足多了近10平米，近80万平米的总建面，相当于深圳一年新房成交规模的近1/3。

面积差不多，此次5宗地成交总价127.51亿，“6.24”土拍，成交总价达224亿元，几乎相当于此次成交总价的近2倍。从最终配建的人才住房看，“6.24”那次土拍，竞配人才住房面积13.7万平米，占到总建面的23%，而此次竞配面积只有9.57万平米，仅占总建筑面积的12.3%。

2.前后反差巨大的龙华地块

相比“6.24”那次土拍，此次6宗地的区位略逊色一点。不过，就拿市场最关心的龙华地块看，此次竞拍的地块，位于龙华上塘地铁站，与“6.24”竞拍中的龙华地块相比，位置上靠的比较近，区位优势上不相上下（都靠近即将推售的、预计定价在“10万+”豪宅盘金茂府）。

但是，无论是参与竞拍的开发商数量，还是竞拍的时间和轮数，以及最后成交价格，却出现很大反差。“6.24”那次土拍中，龙华地块超过100轮举牌、耗时1个小时，楼面价（扣除人才房）达6.7万元/平方米，创造龙华新的单价地王，此次竞拍地块可售楼面价仅4.64万/平米，下降了50%。

3.从“单限双竞”到“双限双竞”

土拍降温，媒体普遍将原因归结于“双限双竞”新规抬高了门槛，降低了开发商的利润预期，导致竞拍热情冷淡。确实，相比“6.24”那次“单限双竞”的土拍，此次土拍最大变化，就是“双限双竞”（增加了限制普通商品住房价格）。此次竞拍的5宗地（除大鹏人才房地块）都启动“90/70”政策，即扣除人才房后的可售部分，70%的要建设90平米以下的普通住房，并限定价格。

从“单限双竞”到“双限双竞”，最大变化在于，开发商利润被进一步挤压。本来，“限地价、竞地价”模式，就已压缩了开发商的利润。目前，“限地价、竞地价”出让模式在各大城市很普遍了。近年来，随着对人才房的重视，土地出让还植入了“竞配建”，土地出让转为“单限双竞”。

其实，这也没关系，因为“竞配建”模式下，出让底价会降低。另外，要配建并无偿移交，自然还会降低对可售部分限价的幅度。开发商把可售部分的产品打造好，做好溢价，盈利依然可观。但此次，深圳“双限双竞”做得更绝，可售部分的70%也被限价，贴着二手房价格走。

4.深圳购买力，远没有那么任性

也就是说，“双限双竞”出让模式下，开发商能够获利的，就是那30%可自由定价的商品房部分。有人说，只要把这30%的打造成精品，无限做高溢价，就像现售地块金茂府一样，也是有钱赚的。再说，之前南山、福田一大票“10万+”的豪宅，都被抢光，不是说明深圳的购买力很豪气吗？

再说了，为何这次土拍能够实现惊艳的一跳，深圳政府也是蛮拼的。大湾区规划利好之后，“8.18”先行示范区利好接踵而至；“金九银十”深圳楼市一枝独秀；近期，深圳取消“豪宅”的总价限制标准，港澳人士购房政策也放宽了。似乎在说，开发商来吧，购买力已经给你准备好了。

但种种迹象显示，深圳的高端购买力，可能并没那么任性。首先，贸易战、金融“去杠杆”、互联网红利减退等一系列问题，哪一个，都击中了深圳的软肋。其负面影响在三季度全面显现，所谓“经济失速”，非空穴来风。对深圳的外贸也好，支柱产业也好，都形成了冲击，直接影响到高端购买力。

突出的表现，就是部分外向型企业、加工制造业搬迁，工业区和写字楼出现空置。第一太平戴维斯的数据显示，深圳甲级写字楼空置率由2018年第四季度的18.1%升至2019年三季度的22.4%，前海写字楼空置率达50%。这说明，作为写字楼的几大用户，比如地产、金融、互联网、个体创业等，盈利能力确实不像以前那么可观了。也就是，高端人群少了，高端人群收入少了。

5.高端需求，要靠打鸡血刺激

大家要问了，不久前的深业中城，不是卖的很好吗？确实卖得好，可那是一二手房价格倒挂，开盘价低于预期，出现“创富效应”的结果。试想，有这种发财的机会，手上有钱的话，你会错过吗？一样的道理，2018年限价很严格，华润城、招商双玺等豪宅盘，因价格倒挂被追捧。

除了有创富效应的楼盘外，更高溢价项目很难获得市场认可。“双限双竞”模式下，30%可自由定价的商品房，一定是超高溢价项目，一定比周边楼盘价格要高。他们能否卖的上价格？能否覆盖越垒越高的成本？能获得预期中的盈利吗？对此，很多开发商并无信心，遇上限价更麻烦了！

6.深圳为啥这么做？

深圳此次提出的“双限双竞”，这是全国首创。一方面，深圳要率先实施房地产调控长效机制，特别是基于“地价-房价”联动，从源头上探索稳房价的机制。毫无疑问，此次深圳做到了这一点。可售部分的30%才是开发商自由定价的纯市场商品住房。照此判断，深圳房价是可控的。

另一方面，房地产一半是金融，一半是实体。过去，金融属性太突出，现在要纠偏、回归实体，深圳在这方面领先了一大步。建设先行示范区，深圳花钱的地方太多，对地产输血实体的诉求很强。让30%的部分，给“稳房价”、人才房、公共配套做贡献，这不就是地产回归实体经济吗？

7.结论：楼市不能承受之重

想法是好的，但步子不能太大了，不然就扯到裆部了。显然，政府太高估了地产商的实力、高估了深圳的购买力。高端需求确实还有，但要靠打鸡血刺激；在深圳没项目，难称得上龙头开发商，但是开发商的生存环境也在恶化，首当其冲的就是政策不友好了，资金面很紧，成本很高。

地产回归实体经济，这是好事情，房地产“软著陆”，就是向实体靠拢。但是，地产是一个行业，不是万能药、万金油。既要救下滑的GDP，又要建设人才房，还要给套公共设施。与此同时，也要保持房价稳定，保证地方政府充足的土地出让收入，地产能承担的了这么多吗？

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记