1.

如果，一个城市发展的本来就很好了，现在是又“不差地”、又“不差钱”，那是怎么的一种前景啊！这个城市就是深圳。“6.24”史诗级土拍后，领导说，深圳住宅供地，还会放量的。果不其然，马上到来的“11.22”，将是更加“史诗级”的宅地放量，将有7宗宅地供应。

不仅住宅“不差地”，现在产业用地也不差地。这不，就在11月5日，深圳召开产业用地全球推介计划新闻发布会，宣布将一次性集中推出30平方公里产业用地。没听错把？30平方公里哦！有这么多地吗？这是现场所有媒体脸上惊诧的表情。副市长刘庆生给出了答案。他说，深圳的产业用地、产业空间的多与少是一个相对概念，要用哲学的辩证思维看待。

2.

是不是一脸懵圈？其实，深圳的供地潜力，就像是一块吸了水的海绵，表面看没有地了，但你要一挤，就有地了；挤得越用力，可以供应的地就越多。去年，我到南山深圳湾填海区，这是深圳房价最高的地方，周围是“15万+”的豪宅区。但却有一宗闲置了15年、占地面积有10万平米的地块，里面杂早丛生，四周被挡板围起来，挡板上写着“城市巨作，细细研磨中”。但到现在，也没研磨出来。

早在2013年，深圳就登上广东省闲置土地的榜首，数量达到152宗，占到全省范围的45%。2016年，深圳官方曾公布了一份《闲置土地信息公开表》，上边在列闲置土地71宗（太保守了吧？）。2017年，深圳市盘活清理了存量用地约28平方公里。看看，缺地是不是伪命题？

今年的8月份，深圳发布了一个被忽视的重磅文件，《深圳市已批未建土地处置专项行动方案》，宣布用两年时间高标准、高质量彻底解决所有已批未建土地问题。大家别小看这个政策。作为大湾区的龙头，打造先行示范区，深圳肩负的重任史无前例，这是国家战略。先行示范区的每一个战略，比如教育医疗的短板，发展战略性新兴产业，落地都要空间。

所以，有国家的尚方宝剑，囤地的统统要给我吐出来。建特区的时候，诸侯分割，大量土地被囤起来。这几年，深圳房价看涨，个个等着涨价，“细细研磨”的“主儿”。但时过境迁，都该识时务了。

3.

能把闲置土地逼出来，深圳的供地难题，将缓解了很多。清理闲置地块，只是一个方面，存量盘活，才是深圳供地的主力。深圳是工业起家的城市，有数千了工业园区，仅龙岗就有各类工业园区900个，总占地面积80.5平方公里。过去，工改商、工改居、工改M0轰轰烈烈，大家都搞房地产开发。表面上看，形形色色的孵化器、产业用房，创业空间，其实是类住宅。

眼看，整个城市都“房地产化”了，实体经济没有空间了，2017年逼得政府搞出一个270平方公里的工业区红线。大家有没有注意到，2018年以来，“回归工业”、“助推高质量发展”，成了深圳“工改”的主题。也就是说，未来，“工改工”是绝对主体，玩儿类住宅的全部叫停。

叫停的就是工改M0（既非住宅，又非办公的怪物），据说工改M0转战东莞去了。而且，城市更新开始释放空间，2016-2018年释放出16平方公里，整个“十三五（2016-2020年）”释放出30-35平方公里（下图）。

而且，工改工在2018年有42个，这是历史最大规模，接近2017年的三倍，比工改商、工改居、工改综合加起来还要多（上图）。

大家想想，深圳一旦把工业用地转向产业了，不搞房地产了，空间约束的问题，一下就解决了。也就是说，只要发展商品房，空间就永远也不够，因为有资本追逐和炒作，有巨大的买房需求，市场永远一片火热。但是，只要搞实体经济，资本、需求不膨胀了，热情消停，空间就不紧张了。

4.

再说说，此次30平方公里要用来干什么？不是金融、互联网、创意文化等，当然这些很重要，但发展的过分了。现在来看，这些都是些虚头巴脑的东西。金融，我们不掌握交易规则、汇率的定价权，我们玩儿的很多是套利的游戏，再玩下去，就把自己玩死了（系统性风险）。

互联网，我们也是应用型的（腾讯、阿里都是），而互联网底层的芯片和代码，都掌握在西方人的手里。别看我们互联网、移动互联，玩儿的炉火纯青，但就是怕人家制裁我们。制裁来了，相当于釜底抽薪，一点儿办法都没有。在别人地基上盖房子，对房子有多少话语权？

5.

从美国教训（铁锈地带）、香港教训（空心化）等来看，这些虚头巴脑的东西，不能再玩儿啦。特别是，我国信用不太好、赌性十足的人一箩筐，市场基础秩序不完善。还是工业最实在。深圳这30平方公里，要搞三个产业：重大创新载体、新兴产业集群、产业链重点领域。

下面，就逐一把这三大产业分析一下。先看重大创新载体，国家及省级实验室、基础研究机构、国家工程研究中心等等，这就是基础性研究。也就是说，我们要研制算法、源代码、芯片，避免被别人卡脖子；

其次，新兴产业集群，有新一代信息技术、高端装备制造、绿色低碳、生物医药、数字经济、新材料、海洋经济等战略性新兴产业，尤其是要特别围绕5G移动通信、8K超高清视频、集成电路、人工智能、生物医药五大重点发展方向。现在，这些产业深圳有优势，但产业链上游的新材料、新工艺，有的还掌握在人家，我们一定要在上游掌握这些。不然，产业链不稳定。

今年以来，的企业迁往东南亚，整个产业链都搬走了。为啥？上游关键的新材料、新工艺掌握在别人手里，中下游制造业跟着走，在哪都能生产。产业链重点领域也一样，重要的零部件、设备也是我们要攻坚的。要制造业，还是要房地产，这次深圳做出了最正确选择。未来，深圳的空间价值提升了，不动产也受益，这是分享城市长期红利的结果，想必大家都应该有这个眼光和耐心。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记