一、政策微妙变化，调控要松绑了吗？

近期，楼市调控政策出现了一些变化，比如天津、南京、长沙、河北燕郊、三亚等地或局部区域，都针对人才购房，松绑了限购。但是，随即三亚、长沙、燕郊三地“放松限购的传闻”均被官方否认；比如，近期深圳房地产市场在供给侧“放大招”，继6月24日出让5宗地之后，11月底深圳又将出让7宗地块；再比如，近期海南公布了《海南省新一轮户籍制度改革实施方案》，全省（除三沙外）取消落户限制。在“房住不炒”渐进落地，国家强调“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的基调下，如何看待各地林林总总的政策变化呢？

2019年1-3季度，我国GDP增速分别为6.4%、6.2%、6%。从过往规律来看，我国宏观经济下行，往往伴随着房地产调控的放松。再加上，新型基建发力、减费降税、土地出让面积下行（前三季度下滑20.2%）等，各地财政比较吃紧，今年1-8月有11个省市财政收入负增长。基于过往经验，业内普遍认为，目前调控松绑顺理成章。再说，在国家层面，关系到房地产的金融政策也有缓和。9月末国务院金融稳定委强调，政策性银行要加大逆周期调节力度，棚改PSL时隔5个月后重启，LPR并未如预期般上升，这不就是楼市逆周期调节吗？

二、调控与经济脱钩，基于分化的行业政策再造

但是，客观来讲，尽管今年以来整体经济承压，但房地产调控也并未放松，甚至有所趋严，逆周期调控似与地产调控呈“脱钩”之势，彰显了管理层对于房地产下滑容忍度的上升，对资源过度流入地产，导致实体经济疲软、民生福利受损、系统性风险上升等方面的担忧。所以，不管是吸引人才，还是区域规划，任何借机松绑调控，给市场传达政府“救市”信号的政策扭曲，都是要被纠正的。所有，就有了政策松绑“一日游”、“一周游”的的现象，比如开封收回“退出限售”的政策；三亚、长沙、燕郊三地“放松限购传闻”被官方否认。

不过，尽管房地产不作为短期刺激经济的手段，但基于高位运行、庞大体量的行业现状，地产下行太快，对各方面的冲击都比较大。所以，庞大体量的地产要“软着陆”，这就有了“稳地价、稳房价、稳预期”的调控基调。也就是，中短期看，地产调控既不是刺激，也不是打压，而是稳定，即尊重行业运行规律，探索行业与人口、产业、城市协调和平稳发展新机制。目前看，房地产运行最大的特征，就是区域分化。从全国看，开发投资累积增速连续保持2位数增幅（1-8月和1-9月均为10.5%），销售累积增速跌幅收窄，单月同比增速连续三个月为正。

但是，市场区域分化很严重，地产属地化的情况下，对地方经济影响不一。比如，1-9月份东部地区商品房销售面积同比下降2.9%。同样是东部地区，以笔者所在的大湾区为例，核心城市广州和深圳，受益于规划利好、利率稳定、人口流入、房价管控，商品房市场相对平稳。但是，大湾区其他城市，则呈现出前期快速回升后的下行期。根据笔者的调研，这其中既有前期需求过快释放后的惯性回落，也有短期需求“接续不上”的问题。目前，基于《粤港澳大湾区发展规划纲要》对各个城市的定位，湾区内各个城市大规模的基建铺开，基于地产、基建、人口、产业和城市协同发展，在人口流入、销售库存较低的情况下，房地产市场需求端紧缩的政策，有松绑的内在需要，比如近期珠海、中山松绑了限购政策。

除了城市间的分化外，城市内部的分化也特别明显。以今年6月高淳退出限购、10月六合退出限购的南京为例。2018年7月，十九届中央第一轮巡视，南京因“省会城市功能作用发挥不够”（GDP只占全省的13.8%），而被点名批评。如何整改？就是提高人口首位度。但站在长三角的角度看，南京距离“环沪”都市圈（以南京、苏州为核心）较远，只能打造“环南京都市圈”，所以南京外围几个县市都变成区，并以轨交来连接。不过，高淳、六合等距离主城区很远，本质上是三四线城市，以导入人口，松绑调控也就在情理之中。

三、地产要与人口、产业、城市协同发展

总的来说，各个城市楼市、人口、产业的基本面，都是很清晰的。楼市政策调整，到底是刺激楼市、再次启动“去库存”，还是基于行业自身运行规律，基于人口、产业、城市协同发展，政策动机一目了然。所以，松绑政策被叫停，那多半是给市场传达了刺激楼市、依赖楼市的不良信号。近期，海南取消落户限制，笔者认为，海南全岛打造自由贸易区、自由贸易港，告别地产支柱（房地产占税收、投资的50%），培育旅游、高新技术和现代服务“三大支柱”产业，在人口基数小（2018年常住人口934.32万）、增长慢的情况下，就要更多吸引人口。

问题是，人口红利（16-64岁劳动人口）减弱，城市化进入“下半场”，也就是“大城市”、“都市圈化”。对各个城市来讲，不管是培育新兴产业，还是消费内需，抑或楼市稳定，都需要有新增人口。这就不难理解，为何各地都拼命“抢人口”。对于海南这样的距离内陆较远、基础设施相对落后的岛屿经济体，只有消落户限制，才能在人口争夺战中占的一席。而且，根据海南“户籍改革方案”，无论是取消农业和非农户口区别，或基于社区的落户制度，都在于实现公共服务均等化、全覆盖，以最大诚意吸引人口，打造海南二次腾飞的人口基础。

四、供给侧结构性改革，助推楼市稳定

今年以来，深圳住宅供地开始放量，先是6月24日一次性出让5宗地，11月底还要出让7宗地。而且，深圳供地全面启动“双限双竞”的模式出让，也就是限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。事实上，这也是深圳地产调控从需求端走向供给端的标志。根据刚刚发布的深圳“房改”方案，2018-2035年，深圳筹建170万套住房，公共住房和商品住房按60%：40%供应。也就是说，深圳以土地和住房大规模、前瞻性滚动供应，以供给侧结构性改革（公共住房为主）满足潜在的住房需求。

事实上，今年以来一线城市都增加了宅地供应。根据克尔瑞统计，今年上半年一线城市宅地供应面积增长20%，而过去几年一线城市供地基本呈现缩量态势。而且，近年来一线城市所有地产调控政策，都指向需求端紧缩。问题是，目前京沪人口基数大，广深人口明显增加，每年常住人口增长40-50万，再加上区域规划利好不断，潜在的购房需求也很大。因此，必须要未雨绸缪，提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期，加上要引导预期，调控要转向供给侧。除了增加供地外，住房供应结构也要调整，比如深圳公共住房供给占比高达60%。

再比如，目前北京共有产权住房、限竞房已成为供应主体；“十三五”期间，上海新增住房供应170万套租赁住房占比超过60%；近期，《广州市共有产权保障性住房管理办法》开始征求意见。毫无疑问，从一线城市开始，住房全面回归居住属性，供应开始向中低收入和外来人口倾斜。目的是什么？就是在城市化“下半场”，让新就业大学生、外来人口新市民能够以较低的成本在城市扎根、融入城市。因此，未来不管是商品住房，还是非商品住房，包括一线城市在内的热点城市，都会呈现高位运行的态势，但并不会出现房价上涨。

而且，在国家的眼里，类似北上广深等一线城市、类似于粤港澳大湾区、长三角都市圈、京津冀协同发展等这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、增量人口导入区，增加供地、供房是有效的（有效需求），不仅不会导致“去库存”压力，反而能够以供应来引导和平抑市场需求和预期，有利于整个区域房地产市场的稳定。未来，如果大湾区、长三角都市圈、京津冀城市群、中部城市群（武汉、郑州、长沙等）、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了，全国楼市也就稳定了，它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记