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1.

三亚退出限购,痛苦的抉择

 

从三亚辟谣,“我没有松绑限购”,再到海南全省取消落户限制,也就是一天时间。粉丝都都懵圈了,这是什么节奏啊?其实,三亚急于向市场传递的是,“此松绑”非“彼松绑”,对人才松绑(大专以上学历一年社保可购房,紧缺人才直接购房),而不是对所有的人松绑。

 

三亚与长沙、燕郊一样,都是针对人才购房松绑。但是,在国家眼里,这不就是打着人才的幌子,退出限购吗?更进一步讲,这不就是想再次“刺激楼市”吗?这与余音绕梁的“不以房地产作为短期刺激经济的手段”的大政方针背道而驰。所以,这三个地方都站出来辟谣了。

 

其实,三亚也挺冤的。中国只有一个三亚(黑龙江省三亚市),作为房价TOP5的城市(2018年房价高达32400元,超过广州的32100元),2018年三亚人口仅64万,比2017年增长2.46万人。知内情的人都晓得,三亚增长的这2.46万人,有多少是人才?有多少是候鸟度假的人。

 

2.

海南楼市,多么痛的领悟!

 

大家想想,相比一个比一个牛叉的内地新一线城市(比如长沙、东莞、宁波、苏州和青岛等),三亚除了拿房子(以及你住在房子里才能享有的碧水蓝天)来引人,还能怎么办?如此说来,对三亚松绑限购,是不是会有些许同情呢?就连第二大城市都如此,整个海南省呢?

 

没有哪个省市,像海南一样,对楼市的痛有如此透彻的领悟。海南省,是中国唯一经历过房地产泡沫破灭(上世纪90年代),留下一地鸡毛的省份。当时,“天涯,海角,烂尾楼”成为海南的三大景观,别墅养猪、地基养鱼。好了伤疤忘了痛,2010年“国际旅游岛”,泡沫又来了一回。

这次,直接将海南经济全面绑架到地产上。2017年,房地产开发投资占固定资产投资的比重,直接税收贡献,都在50%以上,有的县市达70%。全国各省房地产依赖度排名,海南排第一;城市房地产依赖度排名,海口、三亚排前两位,房地产投资分别占GDP40.3%67.7%。而且,这一波泡沫直接引爆全国人到海南投资炒房,三亚房价推到一线城市的水平上。

 

3.

壮士断腕,挥别楼市

 

农业、旅游、房地产,这是海南过去三大支柱产业。备受重视的海南旅游,其实就是基于“酒店+沙滩”的度假,对地方经济而言“中看不中用”,没有太大贡献。反而,基于炒房的旅游,社会氛围浮躁,物价高企,加上孤悬南中国的区位劣势,岛屿经济市场狭窄,实体经济疲软。

 

照此下去,海南离第二次泡沫危机不远啦。所以,长痛不如短痛,痛定思痛,20183月海南宣布:“以壮士断腕的决心,减少对房地产的依赖”;20184月,海南祭出了史上最强调控:全域限购,五年社保,七成首付,五年限售。此举宣告,海南彻底挥别地产依赖。

 

当然,断了后路,就要开前路。20184月份,海南建设30周年之际,国家给了海南史上最大的“政策红包”,打造全岛自贸区、自贸岛,发展以旅游、高新技术产、现代服务业为主导的产业,以“新三大产业支柱”,取代原有的“三大支柱”,真正实现海南经济的腾飞。

4.

新动能不错,但抵不上“去地产”后的阵痛

 

一年之后的当下,看看海南的变化。新动能的培育效果还是不错的。比如,20182月海南进出口还是负增长-27.3%2018年底,增长幅度已经变成正增长20.8%,创4年新高;海关总署统计,2019年上半年海南外贸进出口455.6亿元,同比增长45.6%,增速排名全国首位。

 

根据海南官方的统计,2018年海南新设外资企业增长85.6%,实际利用外资增长112.7%2019年在2018年高增长的基础上,进一步高增长。高增长到什么地步?2019年,1-8月份新设外资企业增长189.2%,实际利用外资增长565.5%,突变式增长,非常得耀眼。

但是,地产依赖、深入骨髓,哪是一时半会儿可以挥别的。比如,海南省省长沈晓明就说,告别房地产依赖不容易,很多县市搞房地产搞顺手了,干部思想和工作方法改变不容易;海南的银行就是靠房地产吃饭的,马路旁边的门店很多要关门,另外还要承受经济的下跌,

 

所以,现在看,地产下行对海南的冲击还是很大的。比如,20191-8月份海南房地产销售面积降低52%、房地产销售额降低50%;前7个月,海南房地产开发投资增速大跌31.1%2019年前7个月,海南全口径财政收入同比增速为负6.8%,创2013年以来新低!公布今年上半年经济增长数据的,海南是少有的没有完成年初目标的省份,差了1.7个百分点。

5.

吸引人才,海南优势不大

 

新经济前景好,但需要人才,配套新经济发展,上下游也好,政府管理和社会治理也好,都要有人。如省长沈晓明所言,人才是制约海南发展的“三大痛点”之一。其实,海南引人是最用心的,2018年以来祭出8次人才新政。问题是,区位、产业、教育、科研等,海南与内地差距颇大,引人没有优势。

以海口为例,2018年海口常住人口230.23万人,较上年增加3.02万人,剔除掉自然增长的1.81万人,全年人口机械迁入量仅1.21万人。宁波、东莞等新一线城市2018年人口机械增长均在10万人以上。按照目前引人速度,2025年“百万人才进海南”的目标将很难实现。

 

6.

索性,取消落户限制

 

形势已非昨日,当前的“抢人环境”已非昔比。“抢人才”早已降维至“抢人口”,杭州、西安和长沙等网红城市,已把人才的门槛降至了大专及中职中专;石家庄已经完全取消了落户限制;河南、广西等以省为单位,省内多数城市已经取消了落户限制。在此,海南怎么办?

 

悬在国家版图最南端,没有区位优势;岛屿经济体,就业机会少;基础设施落比较落后,房价、物价还高的离谱。对海南来讲,全国人口红利减少的情况下,当然就是彻底退出落户限制了。此次海南“户籍改革”方案中,取消了农业和非农户口区别,建立基于社区的落户制度,诚意很足。

 

7.

楼市,长期价值显现

 

有国家政策大红包,落户完全放开。是不是,海南的房价就要上涨了呢?其实完全不是这个简单逻辑。2018年,百万人才计划抛出后,海南把人才门槛降低至大专(相当于没门槛了)。20196月,购房限制拉低到1年社保。但是,正如以上分析,海南的楼市还是一片惨淡。

 

以三亚为例,据安居客数据,三亚房价从2018年开始一路走低,尽管近两个月跌幅有所收窄,但到201910月,房价同比跌幅接近10%。为何?不靠地产刺激,说了不靠,坚决不靠!

 

户改方案说得很清楚,“省外居民,取得本省居住证并参加海南省城镇从业人员基本养老保险(暂不含临时养老保险缴费账户)和海南省城镇从业人员基本医疗保险的,可在有合法稳定住所的城镇社区落户。”也就是说,落户限制取消后,买房限制依旧,仍然需要满足至少一名家庭成员,在海南缴税或社保,24个月以上;属于人才的,缴足1年以上社保。

 

现在,除一线城市外,户籍门槛已经很低了,对楼市已无多大刺激了。所以,真正看好海南的产业,特别是想到海南去创业的、就业的,可以持有房产。但要注意,要长期持有,分享政策红利、产业红利,以及楼市独特的红利,比如养老产业布局、度假型地产的布局。

 

原创作者:李宇嘉

 

微信公众号:李宇嘉地产笔记

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李宇嘉

李宇嘉

325篇文章 2年前更新

深圳市房地产研究中心高级研究员

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