没有哪个省市，像海南一样，对楼市的痛有如此深的领悟。20世纪90年代初的地产泡沫，让“天涯，海角，烂尾楼”成为海南三大景观，别墅养猪、地基养鱼的海南怪谈传遍全国。细思极恐，一个无红绿灯、无出租车、无程控电话的岛屿，一夜之间来了数十万想暴富的人，一夜之间出现2万多家房地产公司，这对刚刚建省、基本骨架还未形成的海南，无疑是场灾难。

真正伤害海南经济的，除地产本身之外，泡沫破灭前整个岛屿被狂躁的氛围覆盖，泡沫破灭后深陷债务泥潭，以及漫长的善后疗伤，拉大了海南与内陆间的基础设施差距、人口红利差距。由此造成的结果是，90年代以来交互的两大红利——工业化和城市化，不管大江南北，还是长城内外，各省市都分享到了。但是，孤悬国家版图最南端的海南，分享的最少。

对“海南之难”，国家用心良苦，而海南享受的政策红利也是最多的。比如，1988年建省和建特区、2010年建国际旅游岛。发展经济学有2个概念，叫“路径依赖”和“路径锁定”，即经济演进或制度变迁，有类似物理学中的惯性，前面发展的架构，锁定了后面发展的路径。所以，政策只是外因，市场内生推动才能像花香吸引远处蜜蜂一样，散发出强大的集聚效应。

国际旅游岛定位很高（“两区三地一平台”），听起来心潮澎湃，但冷静思量，每一步落地（如“两区”之一的中国旅游业改革创新试验区），都要有完备的基础设施、人才储备、政府和社会治理。但是，这些东西海南缺失较多。所以，2010年以来的10年，当全国都无法避免楼市史无前例的繁荣，国际旅游岛异化为地产热潮，由此带来海南又一轮地产依赖，就不奇怪了。

2019年以前，海南地产一家独大，无论投资还是税收，地产贡献都在50%，有的市县超过70%。地产依赖度省域排名，海南第一；城市排名，海口、三亚位列前2位。“房住不炒”的新时代，海南要获得重生，就须以“壮士断腕之决心，减少地产依赖”。2018年4月，海南祭出“全域限购、五年社保、七成首付、五年限售”的最强调控，这是对地产依赖的彻底挥别。

全岛自贸区、自贸港的蓝图下，海南谋定旅游、高新技术、现代服务业等“三大支柱产业”。这可谓痛定思痛告别地产之后，走上行稳致远、坚定转型之路的诉求。不过，还是那句话，“路径依赖”下首先要做的是“基础修复”。任何一个支柱产业都需要人，而人才也是省长沈晓明所言的、制约海南发展的“三大痛点”之一。其实，海南引人是最用心的，2018年以来祭出8次人才新政。问题是，区位、产业、教育、科研等方面，海南与内地差距颇大。

2018年，海南累计引进各类人才6.1万人，以这样的速度，2025年“百万人才进海南”的目标很难实现。即便是人口增长，海南也敌不过内地。以省会海口为例，2018年海口常住人口230.23万，较上年增加3.02万，剔除自然增长1.81万，全年人口机械迁入量仅1.21万。但是，宁波、东莞、长沙等新一线城市，2018年人口机械增长均在10万人以上。

所以，在争夺存量人口的城市化“下半场”，海南全省果断取消落户限制。当然，即便如此也不一定就会有明显的人口增量，毕竟石家庄零门槛落户了，杭州落户门槛降至大专学历，内地三四线城市都放开落户了。所以，此次海南“户籍改革”方案中，取消了农业和非农户口区别，建立基于社区的落户制度，目的就在于公共服务均等化、全覆盖，以最大诚意吸引人口。

壮士断腕有决心，其心可诚，其志可坚！海南用实际行动告诉世人，楼市调控应该是什么样的。今年1-8月份，海南地产销售面积下降52%、销售额降低50%，这是对长期过度依赖地产的一次性总清算。今年以来，海南进出口、外资引入等新动能孕育很快，但地产腰斩后财政负增长、经济不达标，这是关系到吃饭和发展的现实问题。希望祛腐后，新肌尽快生出来。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记