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供给侧结构性改革 打造“住有宜居”的深圳范例

 

近日,深圳市土地房产交易中心连发两份“土地使用权出让公告”,11月份要供应7宗地,分别位于坪山(3块)、光明(2宗)、龙华以及大鹏。这是继624日出让5宗地之后,深圳又一次大规模供地。更重要的是,这也是深圳房地产管理重大变革的标志,即从需求端开始走向供给端,以土地和住房大规模、前瞻性滚动供应,满足潜在的、未来要释放的住房需求。

818日,国家公布《关于支持深圳建设中国特色社会主义先行示范区的意见》,明确提出,深圳要“建立和完善房地产市场平稳健康发展长效机制,加快完善保障性住房与人才住房制度。”所谓“长效机制”,一定要在供给侧发力,而滚动编制和实施住房用地供应规划,已成为房地产长效机制的重点内容,也是自上而下考核城市政府主体责任的重点指标之一。

事实上,今年以来,一线城市都增加了宅地供应。根据克尔瑞统计,今年上半年一线城市宅地供应增长了20%。近年来,深圳所有的房地产市场调控政策,都指向需求端紧缩,比如去年731日的调控,就是在201610月份调控的基础上,再次强化了限购的力度(比如对企业限购、单身限购)、限贷力度(以“认房又认贷”限制杠杆),同时还启动了限售。

问题是,这几年深圳人口明显增加,每年常住人口增长40万-50万,再加上区域规划利好不断,潜在的需求也很大。另一方面,经济下行压力大,货币适度宽松,“资产荒”可能再次光临,这也可能导致深圳楼市预期回暖。综合判断,购房需求可能正在累积,必须要未雨绸缪,提前在供应端做文章。考虑到从供地到供房的周期,加上要引导预期,调控要转向土地供给侧。

而且,在国家眼里,类似深圳这样的城市、类似于大湾区这样的新“增长极”、新兴产业集聚区、人口导入区,增加供地是有效的(有效需求),不仅不会导致“去库存”压力,反而以供应来引导和平抑预期,有利于整个区域(大湾区)市场稳定。未来,如果大湾区、长三角都市圈、中部城市群(武汉、郑州、长沙等)、成渝等西部城市群等几个重点区域的房地产稳定了,全国楼市也就稳定了,它们是“稳地价、稳房价、稳预期”的压舱石。

此次深圳供地,还有一个重要的特征,就是采用了“双限双竞”的模式出让,也就是限地价、限人才住房销售均价和最高销售单价,竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。值得注意的是,限定人才住房的销售价格,这是深圳“土拍”政策的最新变化。按照深圳刚刚发布实施的“新房改”方案,人才住房的价格是同区域商品住房价格的50%-60%

日前,为贯彻“新房改”要求,深圳召开公共住房专题会议,明确位于原特区内的公共住房项目毛坯房最高售价低于5/平方米、位于原特区外的公共住房项目售价低至2-3/平方米。此次出让的大鹏地块,人才住房销售均价不高于20520元,最高销售单价不高于23598元;光明人才地块限价2.58万。从这2宗地看,基本参考了周围同类二手房价的50%左右来定价。

限定人才住房的价格,商品住房价格也要受限。所以,此次5宗地(除大鹏地块)规定了可售商品住房的最高限价,比如,坪山3宗地中,全部要建设90平米以内住房的宗地限价30450元,而另外两宗要满足“70/90”的地块(70%的房子为90平米以下),分别限价在35700元和38750元。光明区新湖街道地块限价47250/平方米,龙华民治片区地块地限价71400/平方米。

此次出让的地块,未来供应出来的商品住房多是普通住房,限定的价格基本与周边同类二手住房持平,考虑到税费问题,相比周边二手住房还略有优势。总的来说,此次限价基本上贴着周边二手房价格,目的还是想向市场传达“稳房价”的信号。也就是说,既不是刺激房价,也不是打压房价,而是稳定房价,这与国家对楼市“稳字当头”的要求是完全一致的。

624日那次“土拍”相比,这次限定房价的新规,还有一个重要的考虑,就是近期深圳房价开始反弹了。根据70个大中城市房价指数,时隔3年零2个月(20167月)后,9月深圳新房价格指数环比涨幅(1.2%)再次进入TOP10,二手住房价格环比涨幅(1.3%)进入全国涨幅TOP5。所以,政策导向很明显,要通过土地市场,从源头上控制市场预期。

624日那次供地一样,此次供地也强调了人才住房供应。除了1121日先行出让的光明科学城地块,全部建设人才住房外,1122日出让的6宗地,全部要配建人才住房。根据拟出让公告,6宗地人才住房起配面积大约是总建筑面积的8%-10%。在深圳已公告市场化的标定地价,并对人才住房宗地打折(标定地价的30%)的情况下,预计开发商会增配人才住房。

强化人才住房供应,是深圳房地产供给侧改革的另一个重点。根据“新房改”方案和人才住房发展计划,从今年10月到年底,深圳将举行3批次的公共住房开工活动,筹集约2.6万套公共住房,明年还要筹集约7.4万套。从2018-2035年,深圳总共要建设170万套住房,其中人才住房、公租房100万套,意味着每年10万套的增量供应中,人才和公租房有6万套。

深圳打造有中国特色的社会主义先行示范区,重点之一就是要建设国家科学中心。显然,深圳需要更大力度吸引人才、留住人才。同时,深圳打造有中国特色的社会主义先行示范区的意见中,明确提出“加快完善人才住房制度”,这是国家首次对一个城市有关人才住房做出首肯。显然,国家希望深圳先行先试,探索高度城市化地区、房价高企的背景下,如何打造“住有所居”、“住有宜居”的人居范例城市,构建住房、人才、产业和城市协同发展的机制。

 

原创作者:李宇嘉

微信公众号:李宇嘉地产笔记

 

 



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