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1. 深圳，用土地调控市场
先看标定地价，它是近期深圳一连串动作的开始。所谓标定地价，就是一般市场条件下（既不大涨，也不大跌）标准地块的市场价格，它区别于原来的基准地价。说白了，就是由市场地价取代原来的行政地价，并以修正系数的方式，调节（调高或调低）不同类型用地的出让价格。
简单来说，凡是政府支持的，比如人才住房、公租房、产业用地等，在市场地价的基础上，分别打0.6折、0.3折、0.2折；政府不支持的，比如办公、商务公寓、住宅等，不打折。还有处罚的，比如商业项目为市场地价的1.5倍；可分割销售的厂房，出让底价为市场地价的5倍。
以福田区住宅用地为例，目前基准地价在3600元/平方米-5200元/平方米。按照《深圳市2018年度标定地价成果》，2018年福田的标定地价为29000元/平方米-54000元/平方米。可见，标定地价下，福田区商品房出让的底价会明显上涨，开发商拿地的成本也会明显提高。
标定地价要干什么？一是发挥土地的调控功能，告诉市场，什么是我支持的，什么是我不支持的；二是公寓、商住房、M0（“类住宅”）等，不是政府鼓励的，开发商想做这样的项目，对不起，只能以高地价获得。说白了，支持类用地损失的，从市场补回来，地产给实体做贡献。
2. 规则明确了，新房价格松动！
从今年10月到年底，深圳将举行3批次的公共住房开工活动，筹集约2.6万套公共住房，明年还要筹集7.4万套。从2018-2035年，每年要筹建6万套公共住房。这么大体量的公共住房供应，不仅需要地，更需要真金白银投入。钱从哪来？标定地价基础上的招拍挂和配建。
土地“双限双竞”横空出世，也就是限地价、限人才房销售均价和最高销售单价，竞地价、竞无偿移交政府的只租不售的人才住房面积。“6.24”史诗级的土拍，5宗地都是这么干出来的，开发商配建够政府要求的人才住房，其他可以销售的商品房，价格高一点也没关系。
而且，可售商品房部分价格高了，意味着对人才住房的贡献更大。于是，“6.24”龙光地产65.85亿竞得的龙华红山地块，楼面地价达6.7万/平，逼近或超过临近的二手房价格，如中航天逸小区单价在6.5万-7万元；中海和电建竞得的光明地块，楼面价格（4.2万元）也接近在售二手房了。
3. 当然，房价也不能涨得太快
不过，商品房的价格也不能太高。一方面，作为一线城市和楼市领头羊，要带头贯彻国家“稳房价”的指示。再说，国家对于深圳打造先行示范区的要求是，绝不能示范高房价。而且，先行示范，示范给谁看呢？那就是“河对岸”那位，她不能解决“高房价”困境，但深圳可以。
另一方面，深圳人才住房的价格和租金、公租房的租金，都要跟着商品房价格、租金走。比如，按照深圳“二次房改”的方案，安居房、人才房价格和租金是同区域商品房价格、租金的50%-60%。商品房价格高了，人才住房价格也会上涨。
近期，深圳房价再次反弹。时隔三年零两个月，9月新房环比涨幅（1.2%）首次进入涨幅TOP10，二手房环比涨幅（1.3%）进入全国涨幅TOP5，可谓在全国热点城市和一线城市中“一枝独秀”，深圳要控制一下了！
4. “双限双竞”：开发商难受，政府舒服
所以，深圳打算在11月份出让的6宗地，继续采取“双限双竞”的模式。而且，这6块宅地都限定了普通商品房或人才住房销售的最高均价。以计划出让的龙华和光明地块为例，所限价格（7.14万和4.7万）与周围二手房价格差不多持平，彰显了政府稳定房价的信号。
再推演土地出让环节。“限地价、竞地价”的竞拍规则，本身就极大地压缩了开发商的利润。如果再限制可销售商品房的价格，竞配建人才住房面积的话，开发商竞拍会将利润空间不断收窄。当然，启动标定地价后，配建人才住房，会拉低整体地价，提升开发商竞配建的积极性。
问题是，竞配建的人才房多了，可售商品房就少了，且商品房的楼面价也高了，再加上新房限价，也会收窄开发商的利润。总之，标定地价+“双限双竞”，这是挤压开发商利润，并让开发商左右为难的一种极端的土地出让模式。当然，它也会降低地价，实现政府稳地价的目标，同时还会最大限度地给人才房做贡献。
5. 再难，开发商也撇不下深圳市场
当然，也只有深圳有资格、有底气，敢于设置如此高的门槛。有人认为，如此苛刻的条件和狭窄的利润预期下，估计11月22日参与竞拍的开发商很少。笔者不这么认为，如果产品打造的好、成本控制的好，利润还是有的。当然，立足深圳的开发商，还是要算大账的。
所谓“得深圳者、得大湾区”。站稳了深圳，就意味着开发商具有强大的开发和操盘能力。而且，深圳项目历来具有较强的广告效应，融资也会顺利一些。更重要的是，有了深圳大本营，开拓整个大湾区市场，也会更从容。记住，大湾区是未来人口流入最多，需求最旺的区域。
6. 调控转向供给侧
再谈一谈今年以来深圳供地和供房放量的现象。继“6.24”供地后，“11.22”再次放量供地。为何？大家想想，近年来所有的调控政策，都指向需求端紧缩。这意味着，调控将需求往后推。同时，深圳人口还在增加，潜在的需求也很大。再加上，近期深圳规划利好多，结果是什么？
一方面，需求可能会释放；另一方面，经济下行叠加货币适度宽松，“资产荒”再次光临，这不是房价上涨的节奏吗？因此，调控须要转向供给侧，以大规模供地，应对潜在需求。在国家眼里，类似深圳这样的城市，供地从来都是有效的，不会导致“去库存”压力，可谓多多益善。
7. 人才住房得宠，房价要掉了吗？
而且，“双限双竞”下增加供地，不仅不会导致地价、房价上涨，还会带来更多的人才住房供应，吸引更多的人才。这样，深圳打造先行示范区才有底气。另外，经济下行背景下，深圳土地和住房供给侧改革，具有多赢的效果。
当然，人才房大规模供应，意味着商品房更少了。另外，在区位优势、产权限制（限制交易）、增值收益归属（很可能要上缴或共享），教育医疗等服务配套上，多数人才房小区无法与商品房小区媲美（政策只是解决人才“有房住”，而非“有住房”）。所以，人才房大规模供应，不会导致商品房价格下跌。香港、新加坡住房保障覆盖率，在全球都是最高的，但商品房价也是最高的。
解决基本住房需求以后，人才都想获得商品房，那就只能靠自己努力去市场上买。总之，未来商品房市场发展好了，人才住房问题才能解决好。就好比深圳发展好了，整个大湾区才能发展好一样。当然，人才住房解决不好，高房价就不可持久。所幸，深圳认识到了这一点。
原创作者：李宇嘉
微信公众号：李宇嘉地产笔记
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