1.

经济“6%”时代，调控要松绑？

近期，楼市铁板一块的政策紧缩，出现了微妙变化，一二三四线城市都有了松绑的举动：深圳先行示范区红利，催生“10月红”；8月广州放宽一手现房公积金贷款期限（从 20 年升至30年）；近期南京、天津部分区域退出限购；三四线托市举动更多，补贴、公积金额度提升等。

联想到经济增速下滑，调控松动顺理成章，过去不就是这个逻辑吗？2019年1-3季度，我国GDP增速分别为6.4%、6.2%、6%，逐级而下。从几大增长动力看，未来经济下行压力较大，甚至预示着中国经济“5%”时代来临。

近年来，一直认为，只要就业不错，政策维持现状。所以，即便国家淡化了增速，但就业形势紧张了，增速还是要的。现在，就业形势不乐观了。9月，PMI从业人员指数为47%，这是10年来的较低水平。还有一点要注意，9月末国务院金融稳定委提到，政策性银行要加大逆周期调节力度。而中央层面决定的棚改PSL，时隔5个月之后重启，LPR并未如预期般上升，这不就是楼市的逆周期调节吗？

2.

说不刺激，但事实胜于雄辩啊！

不过，“不以楼市作为短期经济刺激的手段”，“7.30”政治局会议这个掷地有声的决策，余音还未了，楼市政策就开始松绑了？这怎么也说不过去啊！再说，今年国家一直再强调，楼市长效机制要落地啊！说一千道一万，不管中央，还是地方，楼市政策确实在放松啊？这怎么解释？

可喜的是，今年的楼市政策确实和经济走势背离了：从二季度开始，经济下行压力就开始增大了，但调控政策一直比较严格，比如热点城市（苏州、西安、合肥、洛阳和大连等）加码调控；对房企融资渠道全方位关闸，打击非标（如信托）接济地产，启动房贷额度控制，PSL缩量等。

当然，我们可能认为，经济不滑出底线的情况下，严调控，没毛病。可一旦经济有滑出底线的危险或下滑超预期（比如未来要“破5%”），是不是调控要适当松绑呢？无论是中央层面的政策（比如重启PSL、LPR利率未上升），还是地方松动政策的各种举动，事实摆在这里啊！

3.

调控的新逻辑，来了！

这就需要我们重新认识楼市调控。“不以楼市作为短期刺激经济的手段”，这是短期的楼市政策基调。中期来看，“稳地价、稳房价、稳预期”，强调的是“稳”，而不是松或是紧。“三稳”要落地，策略就是“一城一策”，也就是有保有压，楼市高位平衡，给转型留足时间。长期呢？当然是告别楼市依赖、土地财政，经济成功转型，地产泡沫软着陆，这就是楼市调控的新逻辑。

但是，即便是“一城一策”、有保有压，也要让楼市政策与人口、产业协调发展，而不是像过去一样，赤裸裸地刺激楼市。首先，表现在人地挂钩的供地，人口多且增长快的城市，土地要增加供应，今年热点城市供地明显增加；再比如，都在抢人口，落户门槛不断降低，楼市政策也都与人挂钩。

4.

南京的痛

南京远郊区六合，松绑限购，备受关注。当然，直接推演，六合区松绑限购，意在托底楼市。毕竟，这个偏僻的地方，新房库存非常大，去化很困难。但是，六合距南京40多公里，本质上就是个三四线城市，基于“一区一策”看，松绑也很正常。不过，这绝不是南京松绑的原因。

作为长三角龙头，南京距上海太远，从产业结构和区位优势上看，远不如省内小弟苏州（苏州占全省GDP的20%，南京占13.8%，无锡占12.3%）。长三角一体化，大家更多说的是苏南的苏州、无锡等与上海的一体化。区位优势差，这是南京在经济不如苏州的原因。

而且，过去南京GDP在省内只排第三，这几年才超过无锡，跃居第二。所以，都市圈发展新战略下，南京只能打造“大南京”都市圈，与外围几个县区搞一体化，打造“强省会”城市。所以，高淳、六合这些原来的远郊县，近年来都成了南京的行政区。

2018年7月，十九届中央第一轮巡视，南京被批“省会城市功能作用发挥不够”。如何整改？当然是提高人口首位度。按照《南京市“十三五”人口发展规划》，2020年末全市人口将达到910万。到2018年，南京常住人口843.6万，2019和2020年还要增加76.5万。但这几年，南京每年新增人口仅10万左右。眼下，人口争夺战愈演愈烈，“零门槛落户”成为新一轮“抢人口”的标签，河南、广西等内地省份三四线城市，彻底拿掉了城镇户籍门槛。

南京高淳、六合等外围，从发展程度看，就是个三四五线城市，要吸引人口，房子是一个武器。所以，六合取消限购，其做法就是与人才政策契合起来，将购房资格限定在大专及以上学历。所以，六合取消限购，有托楼市之意，但争夺人口，打造“大南京”都市圈，才是其本意。

5.

天津的苦！

南京有南京的痛，天津有天津的苦。自打雄安横空出世，“首都的归北京、北京的归通州，其他的（非首都、非北京）归雄安”，天津在京津冀的地位中，又下降了。2016年挤水分以来，天津GDP增速在大城市中一直“倒数”，人口也负增长（2018年因“海河计划”而略增长）。

这几年，北京疏解人口和产业，但流出来的人口和产业，并未去天津。所以，对天津说，必须要主动作为，这就有了滨海新区两个科技园取消限购的政策。要注意，这个政策是在《关于天津市促进承接北京非首都功能项目发展的政策措施》中表述的，即松绑政策是为承接北京的项目。

大家想想，愿意来天津的北京人，能看重天津的，最重要的就是，宽松的购房资格及依附于房子的公共服务。天津也明确要求，疏解出的北京人来买房，我欢迎，但所购住房3年限售。可见，政策初衷是为了吸引人才，打击投资炒作。

6.

燕郊，多么痛的领悟！

就在18号，北京、天津中间的燕郊，也松绑了限购。燕郊松绑，逻辑与天津是一样一样的，针对特殊人才，即燕郊中省直单位、高校、医院员工。曾几何时，公共服务严重缺失，让北漂无法安家，燕郊成为北京炒房者的乐园，房价从2016年的1.5万元窜到2017年的3万元。但烟花易冷，没有人口、服务支撑，燕郊房价2018年腰斩。即便如此，也无人接盘。

这种痛，没有哪个城市比燕郊更有领悟。选择摆在面前，是“过把瘾就死”，还是“涅槃后重生”。燕郊很清楚，绝不能再来一次刺激了。痛定思痛，须把短板补上来，燕郊才能承接北京疏解的人口和产业。否则，它们就被雄安、天津、固安或高碑店吸引走了。留给燕郊的，将是一座永生无法翻身的鬼城。

7.

向左向右，城市最后的选择

总之，形势发生了根本变化。现在，地方承担主体责任，而楼市天花板已现，继续刺激楼市死路一条，包括主政者的前途。因为，楼市和经济都进入存量时代了，都市圈增长极下，如果说楼市还有未来的话，它只属于有先进产业、成熟服务、人口流入、城市治理发达的城市。不具备的，就收缩防线，把主城区保护好，“小而美”也挺好，这就是“收缩型”城市。所以，存量时代，未来城市之间的人口争夺战、产业争夺战，将非常激励。

当下，搏杀时代已over了，多数买房者慧眼识金，没有人口、服务、产业支撑，也没有人去买。即便刺激了，楼市反弹了，但也只是一时绚烂的烟花。现有的居民会用脚投票，离你而去。哪个城市识时务，就应该把楼市与人口、产业结合起来，这是楼市获得新增长空间的唯一路径。

原创作者：李宇嘉

微信公众号：李宇嘉地产笔记