1. “金九”楼市，深圳一枝独秀

刚刚过去的楼市“金九”，重点城市的楼市表现暗淡。根据克而瑞的统计，全国29个重点城市9月份新房成交面积同环比分别下降2%和6%。其中，一线城市新房成交面积同环比分别下降19%和4%万平，环比8月激增149%，创年内新高。

2.新房市场，低位弱势反弹

对开发商来讲，面临融资紧缩和新盘限价，在“金九银十”叠加市场预期转好的情形下，加快推盘和销售是上上策。需求端，9月深圳新房成交35万平米，环比增长8%，同比增长46%。不过，由于需求端购买力受限，交易主要集中在沙井、光明、龙岗、坪山等外围低价区域（均价在3万-4万元之间）。同时，“房住不炒”框架下调控严厉，新的贷款定价机制（贷款市场报价利率，LPR）10月落地，市场预期楼市定向加息。总之，9月新房市场也仅是低位微幅反弹。

9月份，深圳新入市的几个楼盘，去化率基本在20%-40%，有的楼盘开盘就转中介销售。由此，大规模供应，并未换来需求端同等幅度的放量，9月底深圳新房库存量达到443万平米，同比增长69%。而且，打造先行示范区，重点在科技创新、可持续发展、宜居城市建设，压制楼市过分繁荣也是题中之义。因此，楼市调控长效机制也将在深圳首先落地。未来一段时间，新房市场会弱势反弹，但绝不会大涨，局限在人口增长、基础和配套设施完善驱动下的反弹。

3.新房需求，两级分化

随着去杠杆、去泡沫的推进，过往支持深圳楼市的加杠杆需求，金融、互联网、地产等行业过度繁荣带动下的高收入需求，都不会再重来了。目前看，深圳新房需求两级分化很明显，一是高价盘需求，表现在能够承受南山、福田等区域单价在8万-10万元的换房需求，以及少部分投资需求，比如国庆期间部分香港居民北上深圳买房，南山区高价盘市场需求坚挺。

不过，考虑到二手房、公寓（产业类项目）等供应越来越多，高价新房住宅市场越来越小众了，未来只占全部供应的不到20%。新房需求主力还是刚需，比如城市外围3万-4万元单价、总价在300万-400万。未来，新房、二手房、公寓，以及临深区域，这几块将形成相互竞争或局部竞争的关系。2015-2017年交易的新房陆续进入市场，它们的优势就是免增值税，量大且价位和区位选择面广，将对新房定价形成制约。再加上，开发商融资紧缩、政府限价，新房定价越来越趋于理性，这将反过来也将制约二手住房定价。另外，公寓和临深将分流很大一部分刚需，加上政府坚持限价政策，投资需求越来越索然无味，住宅市场越来越趋向于换房主导了。

原创作者：李宇嘉

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